找builder买新房经验

1. 如果买新房，中介作用很小。可以直接找builder先看好房子。再找中介，说自己已经选好房子了，中介不需要再花时间带我们看房。你就可以和中介再谈中介费（或者返点费）。


2. 中介之前对我夸夸奇谈，说中介很重要。说如果以后买新房，builder有什么问题，中介都可以解决。其实出了问题，中介基本解决。因为builder给你合同，基本是有利于builder的。即使出了问题，你打官司，也很难打赢。而且builder可以收回合同，说不卖给你。

3. builder的服务一般分为两个阶段。一个阶段是买房前，你去看model 房，他们的服务特别好，有问必答。第二个阶段是买房后，包括和builder谈室内设计，以及买房后一年时间内，房子质量有任何问题，builder都可以给你解决。 但第二个阶段，你就知道谁是老大。

我们的builder T 是一个上市公司顶级的builder。之前买房阶段服务特别好，你也对之非常信任。但是在付定金后，在和builder谈室内设计的时候，特别多坑。比如builder给你展示的样品地板非常漂亮，但是样品的地板不能完全反映不同地板的色差。所以装修完后的地板常常不是那么的好看， 有各种色差。为了避免这样的问题，你一定要问好是哪一类的地板的型号，然后你在网上或者实体店去看看，看看这一类的地板是不是有各种色差。这样的东西可以运用在其他任何东西上，比如厨房的中岛大理石，各种瓷砖。

什么一定要升级？ 一般是结构性的升级就一定要升级。比如房间高度不升级是8feet，升级后是9feet。这种结构性的改变，会对房子整体效果产生很大的影响。并且自己以后很难自己再升级。这些升级可以做。  其他这样的结构性升级还包括：

1. 是否再加建多一个车库。
2. 车库高度是否要升高。
3. 哪里要多开一个窗。
4. 卧室是否加长
5. 厨房里的橱柜是否升级，让橱柜的最高处和天花板等高。
6 是否加建阳台的cover
7. 是否要在天花板上加建speaker
8. 是否要加建一个厨房通风口，这样抽油烟机的油烟可以直接排出去（建议一定要加上这个通风口。如果不加，油烟是室内循环。一般外国人炒菜油烟比较小）
9. 建议多增加电源插头，在每个可能用得到的地方。 比如在卫生间马桶附近，要留一个电源插口。这样以后可以买一个智能_马桶接电源，洗pp。
10. 是否需要一个接网线的网口。如果你需要网络非常稳定，快速。带网线的网络一般比无线快。



什么不需要升级, 可以自己来装：
1. Wifi 增强。Builder的负责弱电的人会告诉你房子太大，一定要安装一套wifi增强，这样的话，屋里任何地方都可以无线上网。但是他们的wifi增强要好几大千刀，说要装在室内中心天花板上，更好的覆盖。 其实你自己买个google wifi mesh 可以把网络信号完全覆盖，楼上楼下。花费才200多刀。
2.各种在厨房，卧室的吊灯。builder给你的吊灯价格很贵，而且样式少。所以吊灯可以不用升级，以后自己升级。 但是那些在客厅的射灯最好升级。因为射灯要在墙里面挖一个孔。如果你不升级，就只能装一般的灯。
其他不要的升级，还没有想好，大家可以补充。



交房后，根据合同，一般有任何质量问题，可以向builder反映，然后他们会派人过来维修。 这个阶段可以说麻烦不断。我们的builder一般几周后才回邮件，然后再安排人，又是一两个月后才可以有人来看。然后给你各种脸色。让你非常无语。

4. 如果贷款，尽量找大的银行。如果是买新房，交房还有一段时间。你可以找银行先签合同贷款，把当前的利率固定下来，以免以后利率上升。如果等到交房，正式贷款的时候，利率上升，你可以用以前定好的利率。如果之前定好的利率比正式贷款的利率高，那么你可以使用正式贷款时候当前更低的利率。你可以找不同的银行比较贷款利息，选择一个比较合适的。




祝大家买到一个理想的房子。

顶级builder也就是个名字，所有的builder都是subcontract给本地老墨装修队的，自己只出监工
越大的银行利率越差。。。

补充一点，有些builder如果看到你第一次去看房的时候没有中介陪着，会不给中介返点，尤其是你自己填写了信息表，没有填写中介信息表。 所以需要提前声明中介有事情，这次没有跟着一起来但之后会跟进。

TM和TB这种全国的大builer上市公司，用料做工细节不如当地质量好的小builder，西雅图本地有一些很好的口碑强的多的builder，比如MF和B家族的。新房子看不出来特别大的区别，但是肉眼看不到的地方，本土强的builder的房子质量好在用了3-4年以后就体现出来了。

我们选的B家族的房子，基本没啥升级，样板房用啥你的房子就用啥，要升级就只是一个加不加电梯可选，其他就只是选颜色了。他们家用料和家电都是拉满的。

Lender要锁利率，以及buydown rate都是要花钱的，外加closing cost在现在这种市场不好的情况下，可以要求sellers' credit。2个月账单期内有oversea gift fund的一定避免wellsfargo！2个月账单期内有oversea gift fund的一定避免wellsfargo！2个月账单期内有oversea gift fund的一定避免wellsfargo！重要事情说三遍！血泪教训

Lender有些虽然利率高，但是验资不严格，不像wf这种lender外加负责的人也是个蠢蛋到最后才告知要翻oversea donor的账，滚他niang的蛋。Pandon my French。另外还有开始process underwriting以后立马就appraisal的，现在跌势中这个非常重要，越早appraisal估价就越高，有些lender必须要closing前一个月才开始，那under appraisal就得自己多掏钱了。

我们比较appreciate中介的服务，问builder给不给commission中介，我们会放心点。我们中介给力，帮着去谈价格，谈credit，把所有的loan cost credit, closing cost, earnest money, contingency, upgrades credit细节敲定在offer addendum里面，强烈要求某些条款supersede builder的term，只要builder同意你的earnest money就更容易拿回来。当然这些也是在买方市场才会有的情况，年初和去年的waive all的情况就别想了。

先说这点吧，所有的这些都在经历，痛并激动着！

干货满满！！！

升级的选项全勾是不是得加价30%

dahuzia 发表于 2022-7-31 05:57
升级的选项全勾是不是得加价30%

会大于30%

bitemebiaatch 发表于 2022-7-31 03:48
怎样能避免高位站岗？

只能利率好的时候买房。 长期来看，高位站岗的可能性比较低。

小亩_cb7ed52 发表于 2022-7-31 07:53
会大于30%

主要是很多升级的选项有很多等级。比如我们那家，从低到高，一级到七级。等级越高，费用也越高。

"比如房间高度不升级是8feet，升级后是9feet。"，请问楼主，这一项要加多少钱，或者说房价的%？

我是加了$1w左右。这个要看你的房型。

小亩_cb7ed52 发表于 2022-7-31 12:14
我是加了$1w左右。这个要看你的房型。

对了， 我这个是指地下室的层高。