lot size 和 lot condition如何衡量价值？

地里一般谈房子估价都是同区域最近sale的单价 + 房子自身的condition，然后来判断listing上房子的价格，但是sfh也是要考虑lot的，比如10000 sqft和5000 sqft使用上差距还是很大的，lot本身是否平整和是否可用也大都不一样；我想请教下，sfh的lot这个如何去量化价值呢？最近在东亚图redmond看到了一套房，房子本身和community没有什么大问题，学区一般，房子1970的不是全remodel那种，lot size有0.3 acre 而且特别平整，unit price是730$/sqft，但是那一片区域最近的出售unit price都在600多，这个房子刚刚出来一天就pending了，个人猜测买家肯定是考虑到这个院子很好；身为**的我看到730$/sqft可能就会犹豫是否因为单价过高而不敢下bidding；特来请教。

首先看地区，在湾区这种寸土为金的地方，大院子会非常贵也是很好的投资，值钱的是地，房子本身都好说。在地便宜的地方，那大院子就不一定是好的投资。

其次要是能usable的lot. 这种情况大都是平lot. 比如说half acre的地，如果是斜的unusable的，我个人宁愿要小的，要不然维护半亩斜地还要每月花很多钱，斜地还不好搭理，割草机推都没法推。

平的大院子就会很贵，可以做草坪花园运动场，家有小孩子的都喜欢平院子。

院子太大草坪多维护费用会高，比如湾区这种干旱的地方，半亩地的草坪，每月水费就过千刀。所以院子大，要考虑维护费用，几乎都要请gardner. 费用不低。

总的来说，在湾区这种类似的地很贵的地方，大院子平院子当然好，维护费用也要算算好，不要买的起养不起。大院子但斜，我倾向不要，宁愿要小院子平地。

sunnyday18 发表于 2022-10-2 01:11
喔，对了，院子如果是后面高或者前院高靠房子的地方低，一定记得去问清房子的排水系统怎样，不要下大雨的时 ...

对东雅图去年的观察，在卖方市场里排水问题往往被忽略，而landscaping往往会溢价。

前者比如bridle trail有些房子地势非常差，整个就是个盆，加上树多，冬天暴雨一下，肯定积满水和yard waste。有些房子不但basement靠sump pump，连一楼都低于sewer main。但是抢起来的时候没人在意这些。

后者比如redmond、smm远郊大lot的房子，相同条件的两个房子，弄了小桥流水之类fancy landscape的能多卖出500k到800k，实际弄这个landscape虽然贵，但是肯定要不了这么多钱。

喔，对了，院子如果是后面高或者前院高靠房子的地方低，一定记得去问清房子的排水系统怎样，不要下大雨的时候倒灌，特别是前门那里在西雅图这种雨多的地方总积水进出搬东西放一下都不方便。

还有院子的形状也很多人介意，方方正正最好了当然也最贵，扇面院子后面宽的也不错，比如cu-del sac. 形状不规则的记得查一下风水上的说法，就算你不介意，以后卖房时候的买家很多人介意。 比如风水上有说不要院子尖角对主卧之类。这个等你具体见到院子了再查也不迟。

还有做院子非常非常的贵，很多时候都比房间内的装修贵，如果买大院子，最好买已经landscaping做好了的，或者准备好不小一笔钱 - 做院子真的很贵。

lot大小当然有影响啊，假设房子一样，10000尺lot比6000尺的贵20%都正常

反倒是单价参考价值没有那么大，越大的房子单价应该更便宜，同样面积的二楼 vs 平房单价也会更低

sfbayhome 发表于 2022-10-1 19:51
lot大小当然有影响啊，假设房子一样，10000尺lot比6000尺的贵20%都正常

反倒是单价参考价值没有那么大， ...

谢谢，原来平层比二楼要贵。。。 我知道房子越大单价越低，之前看策略也是找差不多大小的房子对单价进行比较。。那么请问lot size有什么比较好的量化参考吗？

sunnyday18 发表于 2022-10-1 21:15
首先看地区，在湾区这种寸土为金的地方，大院子会非常贵也是很好的投资，值钱的是地，房子本身都好说。在地 ...

感谢！zzszszs

高房价地区，好区，Lot的价值占比越大，因此超过同区域平均size的lot房子肯定要出高的溢价去竞争的。而低房价区，房子的本身影响价值大，lot的size往往不是价值的主要因素

carefree 发表于 2022-10-2 21:16
对东雅图去年的观察，在卖方市场里排水问题往往被忽略，而landscaping往往会溢价。

前者比如bridle tr ...

我也是这么想的，2年前买了个山坡上的房子，直接买了一百多吨的石头，找了个挖掘机师傅干了两个月把院子填平了，但是一般人不建议这么干，我这已经被邻居投诉的不行了。。不过效果很好，是这条街唯一前后院都是平整的房子，个人觉得非常值。

carefree 发表于 2022-10-2 18:16
对东雅图去年的观察，在卖方市场里排水问题往往被忽略，而landscaping往往会溢价。

前者比如bridle tr ...

感谢，排水的问题确实之前没有考虑到。虾图多雨，确实应该注意房子不能地势太低