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[买自住房] 浅谈 - 买完全装修好的房子值还是买破房子自己装修值?

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wangalex | 显示全部楼层 |阅读模式
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这个问题想必很多想买房的朋友都考虑过,今天想在这里分享下基于我过往装修经验得出的看法,当然青菜萝卜各有所爱,不喜勿喷:

先来谈谈买破房子的优劣处:

优点1:价格比装修好的房子便宜;
优点2:可以按照自己的想法装修(其实这也是我喜欢买破房子的原因之一);
缺点1:装修需要用掉比较多的现金(当然也基于整个装修的工程量大小),而付出去的现金也是有机会成本的(比如可以拿去买下一套房,投资其他项目,等等);
缺点2:装修其实水很深,很多人以为只要装修师傅找的靠谱就行,但鄙人认为其实在最开始买房时的agent也很重要(尤其对于新手来说)- 我在买第一套房子时就吃过这种亏,当时跟agent看了几个旧房子,自己没有装修经验一看就被吓到了,破到感觉不能住人,但其实只是需要表面cosmetic的装修成本不会很高,当时agent说装修难度大非常不建议买,等后来我真正装修了从里破到外(基本等于重建)的破房子,才知道当时合作的agent其实自己也没有大型装修的经验,也不是很懂装修,所以说的根本就不准确,而且在给破房子下Offer时出的价格也非常不准。鄙人认为如果想买破房子,对新手来说找一个比较懂装修的agent还是蛮重要的,至少在下offer前就能给你个大概的cost估计(到底是几万块能搞定的表面装修还是二三十万才能下来的装修你心里得有个数)。而且比较懂行的agent在买房后的装修期间也能给到不少的帮助,比如我去年做的whole house remodeling project, 因为是非常大的项目想把控整个装修质量,所以即便自己有点装修经验加上自己的买房agent也比较懂,我还是加了一些装修群和装修论坛,遇到装修问题时会去请教下,也有看YouTube上的装修视频,发现每个人给出的答案都不同,但最后发现好多关键问题其实我的买房agent给出的答案才是对的(比如concerete slab的地基重新做下水的难度,坡度够不够等),能遇到给力的agent真的很感恩。如果没有找到靠谱的买房agent和装修师傅(尤其对于新手),最后折腾下来总成本可能比买装修好的房子还多;

再来谈谈买装修好的房子的优劣处:

优点1:省心,可以立马入住
优点2:除去20%的首付,剩下的钱全部可以利用银行的5倍杠杆贷款,不用一下付那么多现金(同上,付出去的现金也有其他机会成本);
缺点1:价格一般会比买破房子自己装修贵;
缺点2:本身的装修风格和细节可能不是那么符合自己的expectation;
缺点3:如果不是买luxary house,相比较自己装修,很多flip house用的材料比较廉价。


总结而言,如果你比较有精力,热爱装修又愿意操心,能找到比较懂装修和初期判断房子装修预算的好房产经纪(尤其是对于买房新手),能找到靠谱的装修师傅,有一定现金储备,则可以考虑买破房子自己装修,否则可能买装修好的房子或者新房比较合适。

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勤劳的农民 2022-10-5 03:05:46 | 显示全部楼层
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如果一个装修和未装修差价20万,那么买新的可以4万dp撬5倍杠杆,且没有人能住满30年
如果自己装,dp付完需要手头留下20+cash
注意,上面说的是换地板刷漆厨房厕所翻新这种表面工程,这种新手小白完全可以handle
看open house的时候一个国人agent带领着一对儿夫妻上来咔咔就说这面墙可以打开,那面墙可以推出去,仿佛人人都有时间精力现金等着旷日持久的加建
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tomorrow203 2022-10-5 02:50:26 | 显示全部楼层
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agent太多了好的agent太少了,作为新手买家如果能evaluate agent装修经验多不多,差不多自己都已经很懂装修了;并且买家和买方agent 根源上利益就是想违背的,只能靠自己呀

美国人工费太高了,所以美国人都很handy,小东西自己修,大东西有经验,我们从国内来的成长到这个层次可能得修炼好久

我觉得第一套房还是买个比较新的,住个十年攒了十年经验再开始考虑买旧房子装修

当然特别有钱/特别有精力折腾装修/有个非常靠谱的agent,想怎么样就怎么样啦
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mxtacky 2022-10-5 12:15:33 | 显示全部楼层
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本帖最后由 mxtacky 于 2022-10-5 01:14 编辑

这题我会!
关于你的“优点2”我先把一个misconception给解释一下,虽然现在不适用因为利率高了太多了,但是就算利率不是升很多还是适用的。就是你装修后可以加按你的房子而形成的新的杠杆。这什么意思呢?比如你花1M买的房子, 20% down (800K loan) +300K去装修。那装修完以后你房子能至少就值1.3M, 这个时候你就可以用你价值1.3M的房子去按揭,当然你不能按揭整个房子,因为是有个debt to borrow比例的,但是一般来讲你在按揭个装修钱就很合适了。变相你现在有了个1.1M的mortgage而形成了你装修的钱可以慢慢当成房贷还,而且利息还能扣税。

回正题,我现在还在装修渡劫的我已经在收尾了,当初买的老破大,利率还是2.x的时候买的,1.4M,到现在已经丢了快四十万进去了....但是很值得。我们之前是白纸经验,别说装修了,就连油漆都没有油过。所有的经验都是装修时期跟团队学或者自己上网做功课学来的。1.8M绝对绝对在附件绝对买不到这样的。全新的窗户,门,全屋地暖,喷漆保暖,桑拿等等。我们也好运装修过程中不需要租房子因为我和老公现在就暂住在公公婆婆家,他们也很欢迎。结合以上的装修也一样能做杠杆我还是觉得买回来自己装修性价比比较高。当然了也很考验人品,有一个好的装修团队实在是太太太太重要了。
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yyy168yyy 2022-10-5 03:11:30 | 显示全部楼层
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小修的房子还行,如果太旧了,自己也修不好吧,还是要请人

毕竟很多修理要permit,换个电线管道什么的,很难DIY

而且很多老房子,1980年以前的,装修材料都强致癌物,如果自己大搞,省钱伤身啊
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zoevelynne 2022-10-5 03:30:23 | 显示全部楼层
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还看你是多大的房子,多少钱的房子,我们乡下一个五六十万的房,它便宜五万我都不会买需要全屋翻新的,便宜十万。。。卖家不肯
说了半天,还不是自己衡量要花多少钱和精力。而这个要花多少钱和精力,就是一个你没试过就不知道水多深的事,光听人浅谈一下,呵呵听君一席话如听一席话。。。
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ptnnac 2022-10-5 03:39:18 | 显示全部楼层
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买到的现成装修,如果能够大致卖出其买价,就比较值。或者居住时间够长,有使用价值
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 楼主| wangalex 2022-10-5 03:40:55 | 显示全部楼层
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tomorrow203 发表于 2022-10-4 11:50
agent太多了好的agent太少了,作为新手买家如果能evaluate agent装修经验多不多,差不多自己都已经很懂装修 ...

是的,我之前也是没找到比较懂装修这行的agent吃了好多亏走了不少弯路,后来通过经常做装修的朋友找到一个特别懂装修的agent学到不少,找到可以信任的agent是不容易
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dtitpous 2022-10-5 03:44:06 来自APP | 显示全部楼层
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如果table miter saw 没动过的建议直接买新的,或者只需要少量翻新的,但要小心flipped 的房子基本是什么便宜用什么,动过这些锯的自己应该知道要什么了,想改哪学起来也很快。
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dtitpous 2022-10-5 03:49:19 来自APP | 显示全部楼层
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勤劳的农民 发表于 2022-10-04 12:05:46
如果一个装修和未装修差价20万,那么买新的可以4万dp撬5倍杠杆,且没有人能住满30年
如果自己装,dp付完需要手头留下20+cash
注意,上面说的是换地板刷漆厨房厕所翻新这种表面工程,这种新手
是agent 说的还是看房夫妻说的
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 楼主| wangalex 2022-10-5 04:21:50 | 显示全部楼层
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62626 发表于 2022-10-4 12:57
楼主能分享一下你那位合作过的懂装修的agent么?
微信:sp_158514054

好的,我微信私你哈
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