湾区房价已经领跌了12%+，通胀再一涨？

最近因为刚需开始看看房子，研究了一下index和去年的很多机构对2023放假的预测：

首先S&P/Case-Shiller CA-San Francisco Home Price Index 已经从去年最高点跌下了12% ((386.66-340.8)/386.66) 而全国的还是相对稳定的下跌了~3-4%. 其次很多机构的预测是全美2023小幅下跌但是湾区基本上都预测比全美跌的更多。感觉湾区的房子领跌市场了

另外机构的预测都限定了各种条件，比如说认为今年利率会在6+%，而且共识似乎是年底要cut interestt rate. 但是现在的一月的就业报告+一月的CPI+一月的零售都表明上次鲍威尔的说话基本上就是Not True了，如果Interest rate再加上去，利率压得更高，基本上可以推出说今年要跌的更厉害

二者一加，感觉湾区的real house price跌个additional 15%都是轻轻松松的了，不知道大家觉得我的理解是不是有啥miss了的？

Reference:
S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index (CSUSHPINSA)： https://fred.stlouisfed.org/series/CSUSHPINSA
S&P/Case-Shiller CA-San Francisco Home Price Index (SFXRSA) ： https://fred.stlouisfed.org/series/SFXRSA
27 forecast of 2023 US houuse price: https://fortune.com/2023/01/05/h ... orecast-prediction/

补充内容 (2023-02-21 15:11 +8:00):
感谢大家的回复，总结一下大家的讨论

现在的房价看的是供需，需求侧的话要是月供不变，那么房价与利率必须有一个掉下来，从现在的情况来看似乎利率下降的概率较低，那么只有房价下跌才能提升需求，否则大量的人会被排除现在的市场；当然，也有人提到了利率与房价并不完全相关，感兴趣的可以看看解释，另外也有人提到说看Open House的人很多 （我也去看但是都是逛逛，没有真的买的意愿），还有人说这几年离开加州的人挺多的能够压低房价，同样也有人说RTO的情况下很多人回来了（但是我看周围情况应该还好，真永久remote的人都在别的地方买了房，没有回来的意愿，我个人的角度认为科技行业不景气造成的NG的流矢对房价的影响可能远比RTO更大）

而供给侧的话就完全无法预测，有人提到说新房是个不错的选择毕竟健商需要Cash来保证其他的楼盘（私以为有道理，看了下新房的价格，去年10月标1.9M的最近卖了1.45M, 见附录），有人提到说因为有人用的是5 Year ARM 可能压力增大了（查了一下，美国80%的贷款是30年固定利率的，不知道湾区的比例是多少；如果比例差不多，私以为拿着3%的利率的人不会卖房），有人提到了湾区的layoff会导致很多人供不起房贷（但似乎这样的大潮下不会是2023上半年就能放出来的样子）总而言之似乎供给侧难以预测，但如果发生的话那么房价的下跌会很凶猛

最后一个有趣的观点：地里反买，别墅靠海

另外：附上SF的High Tier Low Tier的房价下跌：
High Tier: (328.8 - 383.9)/383.9 = -14.35%: https://fred.stlouisfed.org/series/SFXRHTNSA
Low Tier: 低于10%  https://fred.stlouisfed.org/series/SFXRLTSA
New Home: https://www.redfin.com/CA/San-Ma ... 4403/home/182333917

补充内容 (2023-02-28 23:53 +8:00):
最新的房价（12月）出来了：继续下跌，从高点下跌接近了13%但是有放缓的迹象

蓬蓬松松的小笼包 发表于 2023-2-15 13:01
不敢说有什么问题，只是简单说一下我的看法。

利率上升和房价下跌在一定程度上有联系，但并不是总是有联 ...

你说的也对，也不对，就几个点说一下哈
1. 利率肯定和房价是有关联的，这个没跑，购买力和这个关系太大了，低利率，你可以撑到2.5M的房子，利率高了，你就只能扛得起2M的了，主流的1.5M-2.5M的这个市场肯定会有影响的；很简单的道理，当年房市猛涨，agent给的理由就是利率低，股市好，现在反之就不成立了呢？双标得过分了啊。

2. 卖家不愿卖，这个我同意，是事实，目前湾区市场应该还是处于博弈的阶段，挂上市了，卖不到心理价位，那我就不卖了，下市就好了。换个角度想，我要是在2021年高价接盘了，我现在肯定不会出手。可是，别忘了，这批人不是卖房的主力。你现在去市场看看，有多少去年买了之后flip加价来卖的，很难出手。

3. 有几类人是会想出手的，比如说建商，投资客，需要现金流；还有老房，20年前买的，就四五十万，前两年高点可能能卖200万，现在可能150万也会出手，房主多少只会觉得少赚了一点，不会有割肉的痛楚，还有就是不孝子卖遗产房，离婚房啥的，这是agent经常跟我们提到的，有可能 low ball的；

4. 现有利率已经不低了，很多人在最近两年买房，未必锁死了30年的低利率啊，应该有不少5年，7年arm的低利率，这都快过去两年了？即使鲍大爷不加息了，那也没人能跟你保证利息就能调回到0啊。再拖两年维持在高利率看看, 一个月房贷差不少呢，轻轻松松半张paycheck就没了。

5. 经济形势一时半会儿好不了，虽然股市像高潮了一样，都不知道为啥；那边俄乌还打着，还不知道会不会有啥黑天鹅；股价也就是回到了去年年底的水平，还是在低位的；layoff一轮刚刚过去，到处谣言要有第二轮...

我是看衰2023的，首要目标就是苟住。
当然，我是以一颗非常标准的韭菜的姿势来看的，哈哈
我也想不通为啥每周的open house都会有那么多人，乌央乌央的

不过提供一个数据点哈，上周去看了南湾一个房子，open house登记了的人就有66个了，还不包括我们这种打酱油的过客，要了disclosure的有16个，下offer的个数为0

664077398 发表于 2023-02-15 13:02:57
坐标西雅图最近也在看学区房，感觉好区inventory太少了。现在裁员也没有抛售的现象出现，不知道是因为房市的滞后性，还是说好区的房主财务规划会更好，即使裁员也不会轻易抛售

裁员以后得刷刷题发现找不到工作或者找到工作被low ball，然后出租发现亏钱不少，再稍微刷刷墙做个staging再上市啊。怎么可能上月裁员这月上市？这一波裁员的房子上市要等下半年至少。inventory随便哪里现在都低的，四月份会上来的，经济好经济差都会上来的否则经纪全饿死了。

地里反买，别墅靠海

整体跌15%的话不知道热门区sfh能跌多少

不敢说有什么问题，只是简单说一下我的看法。

利率上升和房价下跌在一定程度上有联系，但并不是总是有联系。利率上升导致房价下跌的主要原因是利率上升降低了贷款能力进而降低了买家的购买力。如果卖家想要促成交易，就只能降价。但问题是，卖家是否总想促成交易？当持有房子比卖出房子更有利的时候，卖家可以选择持有而不是卖出。考虑一种假设的情况：在其它因素都不变的情况下，不考虑连锁反应，只是假设买家的购买力大幅下降到例如10万。这时候卖家可能也不愿意出售，因为虽然持有成本不低，但是卖出去更亏。

所以如果之前银行放贷的标准严格，绝大多数房主都有足够的能力持有房产，那么成交价即使下降，成交量也会很小以至于无法影响整体房市。08年之后银行应该有更严格的放贷标准。毕竟谁都不想再来一次违约潮。

如果再跌15%的话，那么首付20%的购房者就几乎赔光了。即使之前的12%是回调，就按3%的平均跌幅计算，那么首付20%的人也几乎资不抵债了。这是一个很大的跌幅了。我相信官方肯定会避免这种情况的发生。

坐标西雅图最近也在看学区房，感觉好区inventory太少了。现在裁员也没有抛售的现象出现，不知道是因为房市的滞后性，还是说好区的房主财务规划会更好，即使裁员也不会轻易抛售

我觉得到现在这个份上更应该关注湾区租房市场的走势，如果租房市场稳健，想房价继续大跌很难很难，如果失业率大增租房市场惨淡空置率高，那房价还有得跌

湾区的话今年年初肯定会涨一波，之后能回调到去年低点也就 差不多了。

你的理解没问题，但是需要大家都这样理解房价才会跌

从楼主说open house的人潮看来，确定买房需求依然非常强，大家没出手只是不确定这是好的买点，但一旦大家觉得时间点对了，要开始买了，又是开始暴涨的房价。总是这么循环着，大部分人总是买涨不买跌啊。