美联储经济学家：美国房价或暴跌20% 将危及全球房市

https://www.foxbusiness.com/econ ... fed-economist-warns

https://finance.sina.com.cn/stoc ... yiqssy1545648.shtml

根据达拉斯联储银行研究，美国抵押贷款利率达二十年来新高，可能引发“全球房市崩盘”，美国房价可能暴跌20%。

　　达拉斯联储经济学家在本周发表的分析报告中写道，2020年疫情期间以来，量化宽松政策使全球房市泡沫越来越大。虽然最近房价上涨开始趋缓，但深跌风险犹存。

　　经济学家Lauren Black和Enrique Martínez-García指出，

美国和德国房市存在不良迹象，两国经济规模和跨境金融流出影响深远，可能使全球预期变得更弱。

　　他们说，一些风险源于房贷负担能力。美国房贷负担能力下降通常预示着全球走向衰退。

　　他们补充道：

“投资者为寻求安全和流动性而撤出全球房市，可能产生的多米诺骨牌效也将让美德以外的经济体对资金外流充满顾虑。”

　　研究人员估计，美国房价下跌19.5%才符合其基本面。

　　房贷利率走高可能引发房价更剧烈的回调。研究人员表示：

“虽然基本预期是房价小幅调整，但风险不可忽视，超预期的紧缩货币政策可能引发美德两国房市更大幅调整。”

　　疫情期间房价飙升速度比肩1970年代，彼时房贷利率接近历史最低点。购房者在疫情期间手持大量现金并希望换更大的户型，于是纷纷涌向郊区。供不应求的房市促使购房者来不及检查和评估房屋，又或加价几十万购买。

　　20世纪80年代美联储为放缓经济和抑制通胀开始史上最激进的加息，从此这种购房热不复存在。

　　目前紧缩的货币政策，对利率敏感的房市首当其冲。尽管房贷利率自11月到达峰值7.08%后走低，但最近在加息的担忧中开始走高。根据房地美（Freddie Mac）数据，30年期固定抵押贷款平均利率本周攀升至6.5%。

　　这仍然显著高于一年前的3.92%左右。

　　即便百万美国人因高房贷利率没有房产，许多房价仍比一年前更贵。12月，美国住房总价值同比增长6.5%。

20%算暴跌？甚至没跌回疫情前水平。

我不相信体感和对周围人的观察，我只相信数字。我先只说数据，最后的部分是我的个人观点。觉得不赞同我说法的，请列出数据讨论。
西雅图地区过往一年房地产的一些数据，数据来源
1. https://orchard.com/homes/real-e ... ort/city/wa/seattle
2. https://www.rockethomes.com/real ... /seattle?type=buyer

从中位数上看，二月份确实房价确实有回升。从去年年中开始整体走势还是震荡下跌，继六月的大跌之后每隔一个月都会出现一次下跌，每次跌幅都在扩大。

这是HOUSE类前25%价格的走势，也就是优质房源的价格走势。能看出来，头部房源确实比较能抗，在经历了八九月份小幅上升后价格进入了平台期。但是总体趋势和中位数基本一致

这是过往一年市场上各类房屋的在售存量，可以看到供给自从去年年底开始有明显下降。我从第二个网站找到的售出数据可以看到，对比一月，售出总数大幅增加，但是相较去年，listing的时长明显上升。

最终成交价对比卖家报价，对于中位数，依然是under pricing，但是一二月份已经明显向报价靠拢。对于头部25%的优质房源，也出现了一些over pricing的现象，大概在102%，对比去年20-30%的overpricing，买家回归理性。


个人分析：股票当中，如果价格无法突破，之前的支撑位可能成为阻力位，一二月份的回暖是供给减少，总体报价降低和利率回调共同作用的结果。但是二月份的上升并没有逆转下跌走势。我不觉得三月份的市场会延续二月份的上升趋势。随着供给增多，利率上升，西雅图地区在四五月可能看到更深的跌幅。还有一个有趣的观察，在去年八，九月的时候，股市炒作联储放缓加息概念的时候，也出现过大量房市‘回暖’帖。如果当时横盘的走势各位看官还看不清未来前路如何的话，那现在的走势应该能帮助各位看的更清楚些。

三分地老农 发表于 2023-3-6 10:37
楼市是否回暖，不应该是你买房的参考指标吧。买自住房，无非就是看这个房子你喜不喜欢，价格合不合适。你 ...

你把客户当傻子当习惯了吧. 无语. 这么忽悠的吗? 我参考什么, 需要告诉你, 或者需要你来教我吗? 搞笑.

市场这么好, 你这么忙, 还是多花时间去服务你的客户吧,  我不是你潜在的客户.

我的想法和美联储一样,  不要和美联储斗.   天作孽犹可活, 自作孽不可活.

不要回复了.

glitz 发表于 2023-3-6 07:19
20%算暴跌？甚至没跌回疫情前水平。

你总要算点通胀吧。。人赚的都多了。。菜都贵了。。房价跌回之前属于超跌。。

没觉得赚的更多啊，光看房价涨到天上去了

崩是没崩。。买不起是买不起了

20%的跌幅的话已经到了啊。。

要想抄底的话，不能靠新闻去了解楼市，应该找个agent带着看看房，经常offer去探探水温

三分地老农 发表于 2023-03-06 09:36:11
要想抄底的话，不能靠新闻去了解楼市，应该找个agent带着看看房，经常offer去探探水温

就算是水温，也要看总体的近期pending的数量价格，同比环比增长了多少。不过这种数据应该不咋滴，不然早就发出来了。去下offer了解市场效率太低。

我知道行业协会内的人有这数据，没人发而已

而且最近利率又升高了，可以预测三月肯定不如二月

今年之内就是观望了解就得了，赶紧最早也要明年年中再看

北美躺平青年 发表于 2023-3-6 09:50
就算是水温，也要看总体的近期pending的数量价格，同比环比增长了多少。不过这种数据应该不咋滴，不然早就 ...

地里人关注的主要都是几个热门城市的好学区的大房子，新闻里的数据跟很多人看房时的实际感受差别很大，网上的数据主要是基于对median sale price的分析，其实price per square foot对买家的参考性更大些