市场趋势 - 瞎聊东雅图的房价和投资策略

从NWMLS的官方数据上来看，以大家都很喜欢的Bellevue为例，在过去的二、三、四月，成交价的Median分别是1.240M, 1.358M和1.375M，而New listing的数量分别是112, 181和159。有意思的是Days on market不断缩短，分别是14 days, 11 days and 6 days。


整体来说，大家的Offer review date都玩得很溜，只要定价合理，一般都能收到一个或几个Offer。
四月的成交价比Listing price是99.2%，基本和三月持平，高于一月和二月。到5月份了之后，客户看中的一些不错的房子已经可以收到两位数的Offer，估计Days on market会更短，成交价比listing price也会变高。

问：房市已经疯了，我看到好多房子有开始加价，有的甚至加价十几万，是什么情况？
答：有的是房子本身不错，尤其是学区房，对这个价位的人群很有吸引力，比如2802 178th Ave NE和19106 NE 45th Pl就分别很适合单码和双码带娃的家庭。
有的是Listing agent在深海钓鱼。比如这个75w的房子（16112 NE 57th Street），我们加价了大十几万也不过是在low ball，卖家一共收到了将近40个offer。上周还有一个98034的房子挂了54.5w，最后bid到70w+。
又比如有个去年list 150w的房子没卖出去，今年list 100w。结果open house人山人海。不过卖家钓了几轮鱼，没有看到合适的，现在又下市了。因为还没卖，就不挂地址了。
总结：价格肯定是往上走了，学区房和深海钓鱼房加价严重，疯不疯大家自行判断，我觉得还成。所以大家下offer的时候需要进行合理的估价，不要光看listing price（吐槽一下：卖家的定价策略真是五花八门……）


问：那么现在是买房的好时机吗？
答：个人觉得还可以。
比起2022年上半年加价疯狂的时候，现在成交价还算合理，只要自己不上头，就不会当冤大头。

其实现在大家都看不清房价会怎么变化，这么多裁员、利率升升升，房价还没下来？
房价季节性变化到底有多强？年底还降不降价了？
接下来是越来越多人觉得房价稳住了没问题（需求变多）？还是越来越多卖家决定上市房子（供给变多）？
总结：想投资的和自住的可以试试看房，感受一下。不想入场的可以再等等。谁知道呢？只能想清楚风险和收益、边走边看了。


问：来看看你适合哪种房地产投资方式？（这个帖子里的一些观点挺好玩的，我来挖个坟。）
隔壁原帖：[买自住房] 来看看你适合哪种房地产投资方式？https://www.1point3acres.com/bbs/thread-986814-1-1.html

我不是CA的agent，而是WA的agent。看完贴的第一感觉是：不会吧，湾区房市差成这样？还是说想推销一下装修服务？
有湾区的小伙伴告诉我一声，最近啥战况，我很好奇。湾区各个Zip code我也比较熟悉，毕竟在那边住过很久。

回到主题，投资除了回报率，还要看资金的流动性和稳定性（风险高低），这两点都很重要。

{ }里面是原帖的投资option，我就直接复制粘贴过来凑字数了。

{1. 交给专业投资管理团队（比如黑石等），每年固定分红8%；}

回复：求原帖楼主分享哪里有年收益8%，还稳定不爆雷的（狗头），其实最近5%收益的Treasury Bill就已经让我很高兴了。


{2. 自己做Flip house从中挣钱；}

回复：Flip不是每个普通人都感兴趣，flip需要精力投入不少，这个还是让专业的人干专业的事。作为码农，有时间从0学习flip那一套，还不如学习system design，跳槽拿个更大的包（最近市场不太好，也可以等时机好了再跳）。


{3. 在南湾买一套1M以下较新的townhouse （租客也是高素质高收入，房子较新相对好管理操心少） ，每个月房东还得补贴几百刀左右；}

回复：TH增值潜力一般，自住的话可以，如果客户想投资升值，我不会推荐TH, 尤其是HOA高的。HOA出租限制也多，买房前请务必查清楚Rental的各种限制，也可以去搜搜租房贴看看你的预期收益是多少。所以，考虑到地税、利息、保险、HOA、出租空窗期和维护，不算管理成本，如果有每个月只需要补贴几百刀的TH也务必请推荐一下。


{4. 在相对差区（比如san jose某些区）买套100多万的老Single Family House, 地大（至少六七千尺以上），因为区不是太好，只能找相对差些的租客（比如老墨），房子较老管理难度相对较大，且每个月房东还得补贴2000刀左右。}
{被动收入, SFH, 地大，因为区差/房子老/租客一般, 管理上比较花心思，但长期升值潜力是最大的。也就是为什么很多大的投资管理公司（比如黑石）会通过第一种方式拿到投资人的钱，然后转而去投第四种，然后按第一种方式给投资人分红~}

回复：我非常同意地长期会升值。但推荐普通群众不要选这个。打理差区的房客，对身心健康的损害不可以随便忽略。自住也太不推荐。而且买这种房子，还得找人来装修，怪累的……万一踩坑了呢？装修的钱可都是实打实支出，几乎没有增值收益的，随着时间的推移，肯定就vanish了（也就是给住户享受了一下，虽然自住价值也是不可忽略的，但怎么也算不上是投资）。


{有朋友可能还会想到另一个问题，万一房子买在山顶最高点了怎么办？假设这个投资人比较不幸，买了100多万的房子后，房价最低跌到50万，如果按照每年3%的增幅，40年后房子还是能增值到300来万，只不过一个是30年，一个是40年，时间线拉的更长罢了。}

回复：买在山顶肯定就是亏了，亏了就是亏了。在出水之前肯定不能算是赚了，就算出水了当时也不能算买得特别合适。
在亏了的前提下，我们可以想一下下一步是怎么操作，这个跟股票差不多，如果我投了特斯拉，结果亏了30%，这个时候你可以考虑继续投，也可以考虑割肉跑路，但是30%是已经亏掉的。
而且你不能说持有30年之后赚了就是OK的，因为买房失去了其他的机会成本，比如比起买股票如何呢？


总之，最近市场有点难以捉摸，可以按照自己对市场的判断入场，没有必要盲目跟风。
就算入场也不要过于上头，保持冷静和清醒就好。

所以大家觉得5月的热潮是房价上升的开始，还是昙花一现，还是长期横盘？
可以回复在评论区，就算观点不一样也不要互相点踩哦，观点一样可以考虑互相加个大米，意思意思一下。

我之前的三个帖子指路：

买房立省 – 浅谈WA地产经纪入门
买房心理误区 – 说说自己见到和道听途说的故事
买房时机 – 现在是不是入手的好时候

楼主去年年底才来WA， 现在就可以指点江山了？

感谢楼主分享

u1s1zszs 发表于 2023-05-12 00:13:56
楼主去年年底才来WA， 现在就可以指点江山了？

退一万步说，我就算上个周才来到的WA，就不能瞎聊啦？我还以为这个论坛大家都可以发表自己的看法，只是提供自己的dp, 又怎么会有指点江山一说？

发现自己真是个话痨……打字速度420+ key strike/second真不是瞎吹的……orz

u1s1zszs 发表于 2023-05-12 00:13:56
楼主去年年底才来WA， 现在就可以指点江山了？

问题是：我并不是去年年底才来WA的呀...

小小小熊猫 发表于 2023-05-11 23:26:46
感谢楼主分享

谢谢回复~

早上好，我最近拿到了华州经记执照，求推荐挂靠公司，请私信。谢谢

DAroselover 发表于 2023-5-24 07:52
早上好，我最近拿到了华州经记执照，求推荐挂靠公司，请私信。谢谢

我的邮箱zaralirealtor@gmail.com。恭喜拿到证！可以发一下姓名、电话和邮箱到我的email。我给你refer一下。