买房时机 – 现在是不是入手的好时候

感谢大家对前两个贴的支持，请大家继续多多加大米呀。
买房立省 – 浅谈WA地产经纪入门
买房心理误区 – 说说自己见到和道听途说的故事

从一月底到现在一共看了一百来个房，在这里也谈谈自己的看法。


1.        不要觉得谁能预测得很准
房价会不会降，会降到什么时候？降多少？如果我有能力确定，早赚翻了。但是如果让我猜个概率，接下来几个月的下行概率大于上行概率。

具体的买卖价格来说，每个房子都不一样，受个人的影响很大：
有的Seller已经恐慌（也可能是持有成本太高、或其他私人原因），就算价格不合适，也急急忙忙抛了。
有的Seller非常头铁，某Listing agent说她感觉7月份房市肯定会大涨，她们绝对不会以低于某个价格卖出去，到现在已经坚持了150+天了，只能说Good luck。
当然，除了卖家，也有的买家非常头铁，非某房不买，绝不容有失，少数hot home加价还是比较疯狂，被agent们当作房市正在回暖的象征广为传颂。

总的来说：
(1)        大部分房子成交价接近或略低于listing price（不包括钓鱼价房）。
(2)        价格便宜的房买家多，还能勉强支撑，价格越贵，降价越猛。
(3)        看房的人多，下offer的人少。大家都在观望。
(4)        没硬伤的dream house还是有一定战斗力。

举个例子，我最近去看某hot home，房子是真不错。据说当天一共来了100组人，agent满心期待地弄了一个offer review date，结果当天早上打电话告诉我，他们只收到一个offer。那还review个啥呢？直接从选择题变成了判断题。不过在他和助手给所有看过房的agent的不懈电话攻势下，最后成功收到了5个offer，成交价格还是比较满意的。现在已经不是万人空巷、疯抢加价的日子了，跟2022年2月比起来可以说是“春寒料峭”而不是“冰雪消融”。

总之，不要盲目相信agent对于价格的预测，因为大家都说不准。理论上说，只要价格合适，房子总是能够卖出去的。但市场上还有那么多房挂了100天、甚至200天都无人问津。有些房子每月降10万，在当前下行市场非常不利，买家不喜欢这种空置太久无人维护的空房，卖家也在一直付着房贷、地税和水电费，心理价位却始终比市价高那么一点点，一直卖不出去。


2.        Agent的言论不一定是故意误导
版上对Agent的评价其实不高。但有时候只是屁股的位置不同，出发点不一样罢了，毕竟大家都只想看到对自己有利的情况。
我私下跟一些agent聊，有些人是真心认为裁员对房价影响不大。有篇agent很喜欢转发和引用的文章说：被裁的人不多、比起扩招的少；有40%被雷的人已经找到了工作；其中部分人收入甚至有所上涨。

但作为一介码农，我只能说：我们不是asset，我们也是human。如果裁员人数是5%，肯定会导致50%以上的人惶恐，毕竟谁也不知道自己明天会不会被裁，狗家的半夜突袭仿佛就在昨日。被裁之后找工作一般也不会局限在local。但房子交易成本高，流动性不大，并不一定每个人都想当房东出租，尤其是远程管理房产。
比起疫情期间大家纷纷在版上晒大包，对未来股票的上涨充满希望，现在版上和各个微信群蔓延的是沮丧和恐慌。就算不考虑因裁员后relocate或上岸无望必然造成的库存上涨，Job security的不确定也让大家的购买欲降到冰点。

经常有agent说当地除了微软、亚麻、谷歌和FB还有其他old money，恕我孤陋寡闻，能再给举出同体量的四个employer、且新招的员工有这么强的购买力和购买欲吗？我想了想还真没想到……评论区如果知道求指导一下。而且不止tech，有些pharma company也裁员了。

总之如果定价和预测市场的时候，不把程序员“当人看”，觉得“只有”10%裁员，其中超过40%已经上岸，只影响到5%的购买力，其他人该干嘛干嘛，就真的会闹大笑话。


3.        跟房价相关的因素有哪些

房价跟很多因素有关，比如利率、股票和包裹大小直接影响贷款上限，裁员直接影响购买意愿。我们可以带入数字具体估算下，版上其他帖子也做过不少有理有据的分析，不过这里就不赘述了（你们喜欢的话，我可以开个帖具体算下）。

有一点需要注意的是，因为交易成本大、交易流程长，房价的变化不像股市，一般会有一定滞后性。有兴趣的可以翻出之前几次经济危机的价格变化，然后和股市对比着看看。


4. 如期而至的带货 – 关于Tail provision
当Agent也是要缴费和恰饭的，所以帖子发到第三篇，大家估计也会期待个“如期而至”，所以就如期而至一发啦。
Agent就是一个服务业。大家在洗头发的时候，是不是很期望理发师可以安静一点，认认真真剪个头发就好了，不要给我推销会员卡、焗油、烫发，除了讨论发型，不必跟我闲聊，哪怕让我发发呆也是好的。

所以下面介绍下我想尝试的开门服务：
我周六、日可以带你出去看非open house的房，$50/房。因为我不给你下offer，我可以就location、floor plan、内装等给你提供中肯的意见。当然如果你喜欢自己看，我也可以当一个安静的树桩在旁边保持微笑。

价格的设置是这样考虑的：如果你找一个Uber司机接送你到某个点，还要原地等你半个小时，价格估计也差不多了。更何况这个Uber司机还有开门钥匙和专业的地产知识，也不需要小费。

那有的小朋友就要发问了：我问什么不找Redfin Agent白嫖呢？毕竟就是开个门。

理由有4：
理由1：每个房子有tail provision，看房60（或180天）之内如果你买了那个房，帮你开门的agent有权拿到commission。所以白嫖风险高。一般来说，你找了一个agent看过房之后，不可以随便找别人下offer。而我只开门不追诉，你之后随便找谁下Offer。

理由2：因为没有当你agent的压力，也不用push你下offer，我不需要像孔雀开屏一样展示自己的专业技能，你也可以放心我会大胆地告诉你房子的黑点和亮点。

理由3：看完了就完事了。我不会三天两天给你打电话，试图follow up。

理由4：比起你自己一个人看open house，作为agent，我可以access的信息比你多不少，我也乐于告诉你。而且看房的难点在于不知道自己不知道什么，我可以帮你拓宽一下思路。

我之前也没有尝试过这个模式，后续可能会有修改和补充。

我不会有以下动作：
1.        说某个agent不好，或者帮你分析你的agent是不是在PUA你。我基本只谈房子，也可以闲聊，但不会针对个人发表评论。
2.        推销自己，说请务必让我当你的buyer agent吧。
3.        隐瞒我知道的情况（比如旁边有高压线、shelter、靶场等，屋顶即将完蛋，这个设计不好用、如不大改很难卖等等）

推荐人群：
适用人群1：刚开始熟悉买房中，需要有个人教你看房、买房流程，暂时不想commit to某个具体的agent。
适用人群2：非常熟悉买房，不想找agent，不想被push。
适用人群3：跟大agent合作中，你隐约感觉TA对于你还没有下offer买房感到不满，然而你想再看看一些房， TA却不好约。
其他想一起聊聊天、看看房的小伙伴也欢迎约起来。



补充内容 (2023-03-09 13:57 +8:00):
PS. 楼主在Washington State。Bellevue, Redmond, Kirkland, Mercer Island, Woodinville, Renton, Bothell, Issaquah, Sammamish等等都可以约。

补充内容 (2023-03-10 08:33 +8:00):
应dummy_name同学的建议，写了一个sample walkthrough doc，聊了一下我带着看房会看那些内容，提供什么信息。

我很早就提过这个方案了
就是按服务收费，而不是按房子成交价格收费
只有这样，大家才会想着怎么提高服务质量，而不是催着你高价成交
看一次open house多少钱，帮着做一次inspection多少钱，帮着做一下report多少钱，帮着下一个offer的paper work多少钱
这些，本质上，你是卖100万，还是卖200万，工作量没什么区别
凭什么200万的房子，我就得多掏几万刀给你呢？

楼主说的50刀一次的open house太便宜了，咋地也搭进去了差不多一小时，这还不如你在厂子里写代码的hourly pay呢
假设一次inspection 500刀，一次paper offer 200刀 （不就是个模板吗？不要忽悠我说这个有很高的技术含量哈）， 一次report 150刀，上门一次100刀之类的
买一个房子，你需要用上agent去看的open house，大概率不会超过50个，其中会去要inspection的，都不会超过10个，会下offer的，估计也就5个。
这一套下来，一个2M的房子，你买这些服务的钱也就是万把块钱，即使让卖家帮你掏，他也心甘情愿啊。

楼主的这个生意不错
赚fixed income虽然不多 但是不用出卖良心

非常推荐Zara，一个非常细心认真的新agent。本身主业也是学术型的，是位逻辑思维、总结能力、和亲和力不可多得的人才。（disclaimer：非利益关系、非同公司、纯粹从地里认识开始交流的朋友）

细心和谦虚程度是我所结识的人少有。虽然认识不久但是可以断定未来她在agent这条路上恐怕可以走的比主业更远。

对比最近碰到，考证三个月只卖五套房的某“科技房企经纪”来我xhs骂街装专业的的新agent。zara这种既像海绵一样不断吸收，不断进步，每次我直播都问一堆有效和切入点犀利问题；又能从我偶尔提到的纯开门服务里，展开思维、找到合适开启第二职业生涯角度后果断行动的执行力，简直就是隔壁家的孩子的存在。

坛友找她，不会吃亏的，还能共同成长。

sdszilong 发表于 2023-3-8 21:32
我很早就提过这个方案了
就是按服务收费，而不是按房子成交价格收费
只有这样，大家才会想着怎么提高服务 ...

感谢支持！我去看看你的贴，还有啥可以借鉴的地方。$50确实收的不算贵，也不如我的hourly pay。但是我周末本来也是要出去看房的。现在相当于有人顺便送了我$50块，岂不美滋滋？而且也可以跟大家多交流一下，在回答问题的过程中，也可以发现自己的盲区和弱点，补全知识体系，我觉得挺好的。

补充内容 (2023-03-09 13:46 +8:00):
好像没看到，可能被隐藏了，有什么建议也随便提。

soloking 发表于 2023-3-8 20:42
楼主的这个生意不错
赚fixed income虽然不多 但是不用出卖良心

我也觉得挺好的，但大家消费习惯上还是不喜欢直接付out of pocket，我自己有时候也是。所以也不知道会不会有人找。

给楼主点赞！这个想法真不错。
最近也在考虑买房，但是和几个agent一聊真的没感觉到他们有什么added value，还有一个爹味特别重不仅要教我买房（越贵越好-.-）还要教我做人，我谢谢你们了。
感觉只有像楼主这样让服务和房价脱钩的agent我才敢信任。可惜楼主好像在WA? 如果地里有NJ, Long Island一带的agent有兴趣以相同模式合作，欢迎私信我。

👍👍👍赞五十刀一次open house

听着还行啊，打Uber也要这个钱。想吃个螃蟹，你cover哪些区域？

我喜欢这种按次付费的服务.
湾区要是有就好了,价格可以提高一点也没关系.

Lemac123 发表于 2023-3-8 22:03
听着还行啊，打Uber也要这个钱。想吃个螃蟹，你cover哪些区域？

楼主在Washington State。Bellevue, Redmond, Kirkland, Mercer Island, Woodinville, Renton, Bothell, Issaquah, Sammamish等等都可以约。你想看哪里？发个邮件具体聊下？