2024降息预期，买房好机会吗？

房价有两个决定因素 利率和失业率。利率影响需求，不影响供给；失业率对需求和供给都有影响。

房价之所以从2022年初开始加息到现在2023年底没怎么大跌，主要是失业率一直在历史低位，只有利率打击了需求，可是本来美国房子的供需关系就不平衡，需求虽然因为加息下去了，但是供给也没上去。。

利率已经确定见顶了 明年不管降多少肯定比现在低，所以明年房价走势主要就看失业率（其实就是经济增长）。如果明年只是2001那种轻度衰退，失业率上不去太多，比如维持在现在3.9%或者4%出头，明年房价很容易破前高。反之如果明年衰退程度更严重，失业率超过4.5%，到时fed大幅降息可能房价也不会比现在提高多少。。

zpinthehouse 发表于 2023-12-3 07:36
房价有两个决定因素 利率和失业率。利率影响需求，不影响供给；失业率对需求和供给都有影响。

房价之所以 ...

第一句就错了，高利率怎么可能不影响供给？

补充内容 (2023-12-04 02:19 +08:00):

New listings per month：https://fred.stlouisfed.org/series/NEWLISCOUUS。 最近一年受利率影响new listing数量明显大减。之前利率升高时候地里很多房托说利率高了库存变少房价还是会涨，现在利率要降了又说利率只影响需求，啧啧

以史为鉴。2008年，也是“很多有钱人等着买”，我就认识几个。看巨富，Kushner等也买了。不妨碍崩盘。

问题：历史上这种都捂着不卖的情况后来都是怎么演化的？
个人猜测：利率居高不下，过去两年高利率买房等着refinance的坚持不住，小崩一波。

过去100年，房价和工资涨幅一致，每次偏离都会拉回来。这次房价增速远超工资（btw，加拿大超的更离谱）。
但是，也许，this time is different
关键还是看fed。

yexue 发表于 2023-12-03 08:31:42
第一句就错了，高利率怎么可能不影响供给？

补充内容 (2023-12-04 02:19 +08:00):

很简单2022供给上升不是因为利率 而是高位套现。。按照你说的利率对供给和需求影响都那么大 房价怎么跌的这么少。。

对供给真正影响大的是失业率 如果明年recession程度明显的话 等失业率到了4.5% 哪怕fed回到0利率房价也只可能跌。。

yexue 发表于 2023-12-03 08:31:42
第一句就错了，高利率怎么可能不影响供给？

补充内容 (2023-12-04 02:19 +08:00):

我觉得我的记忆出现了偏差。当时利率上涨站里说库存大涨房价要大跌好些人都要被迫卖房市场上没买家都是卖家。怎么现在又变了？ 所以利率下降也库存大涨？ 库存涨的动力和原因是什么呢？如果利率都下降，房价没有涨，卖家辛苦Hold这么久为啥要现在卖呢？ 我能想到的就是经济出问题，大家都失业？经过疫情和高利率的洗涤，其实撑不住的已经被筛过一遍了，想跑的早跑了。我是认为只要利息在缓慢变化，成熟地区的库存都不会大涨大跌了，那种远郊一堆堆的新房除外。

zpinthehouse 发表于 2023-12-03 14:28:36
很简单2022供给上升不是因为利率 而是高位套现。。按照你说的利率对供给和需求影响都那么大 房价怎么跌的这么少。。

对供给真正影响大的是失业率 如果明年recession程度明显的话 等失业率到了4

看清楚，2023的new listings不仅比2022少，也比2021,2020,2019,2018,2017都要少。2022供给没有上升，而是2023供给接近腰斩，相比过去五年任何一年。

微信用户_kx8rq 发表于 2023-12-03 14:39:36
我觉得我的记忆出现了偏差。当时利率上涨站里说库存大涨房价要大跌好些人都要被迫卖房市场上没买家都是卖家。怎么现在又变了？ 所以利率下降也库存大涨？ 库存涨的动力和原因是什么呢？如果利率都下降，房价没有涨

会不会你看到的说房价要跌的人和我说的房托不是一群人？过去一年利率大涨，new listings大降是事实。而不是像上面说的利率只影响需求不影响供给

yexue 发表于 2023-12-03 15:14:16
看清楚，2023的new listings不仅比2022少，也比2021,2020,2019,2018,2017都要少。2022供给没有上升，而是2023供给接近腰斩，相比过去五年任何一年。

我不理解你想表达什么 但是跟我想说的没有直接关系呀。。我的意思是房价由利率和失业率影响 过去两年利率对房价影响的有限 但是失业率对房价的打击更大，高失业率会导致供给增加需求减少。。

在明年已知利率不会升高只是不知道下降幅度的情况下，明年房价走势的决定因素是失业率。。如果还能保持现在这种超低的失业率，房价就跌不下去。反之如果recession不是2001那种超级微小的衰退，失业率上去，就算利率降回之前的水平，房价也肯定要跌。。

zpinthehouse 发表于 2023-12-03 15:21:49
我不理解你想表达什么 但是跟我想说的没有直接关系呀。。我的意思是房价由利率和失业率影响 过去两年利率对房价影响的有限 但是失业率对房价的打击更大，高失业率会导致供给增加需求减少。。

在明年已知利率不

“利率影响需求，不影响供给”你的原话。去年利率开始走高以后供给接近腰斩的事实否定以上观点

DreamBoy 发表于 2023-12-3 10:29
咋可能清空…qe一旦开始就没办法结束

qe国债的部分无法清空, mbs的部分可以。

mbs缩表靠的是monthly payment + pre-payment, 后者更重要，和房子成交量正相关。

补充内容 (2023-12-04 08:21 +08:00):

联储也表态过长期只持有国债。