一亩三分地

 找回密码 注册账号

扫描二维码登录本站

BBS
Offer多多
Salarytics
交友
Learn
Who's Hiring?
疫情动态
指尖新闻
Instant
客户端
微信公众号
扫码关注公众号
留学申请公众号
扫码关注留学申请公众号
Youtube频道
留学博客
关于我们
查看: 20763|回复: 77
收起左侧

[买投资房] 吐血分享我在大西雅图地区投资Multi-family住房的经验。走自己的路,做洋人的地主

    [复制链接] |只看干货 |买投资房, 房地产
我的人缘0

升级   68%


分享帖子到朋友圈
大靳 | 显示全部楼层 |阅读模式
本楼: 👍   100% (25)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   95% (133)
 
 
4% (6)    👎

鄙人一家是住在西雅图的非IT人士。个人收入微薄但还算稳定(与周围高薪IT人士相比简直没脸发帖)。在股票亏损巨大之后决定凭对房地产的一腔脓血研究投资房子赚钱。目的无外乎资产保值,稳定正现金流,以及希望早日实现财富自由。(虽然离财富自由还有很远很远但总得折腾些什么)希望写个帖子分享自己买投资房此贴主讲multi family property出租收租的经验。希望为大家提供一个买独立屋,condo, town home之外的选择。而且这个选择在我看来是最能赚钱的,想想好几位美国人闷头苦干给你打钱还是很爽的

首先:财力背景:10W刀首付款,目标四十万左右正现金流投资房,无HOA。家庭自住房一套single family,每月还贷款。无车贷。

1,买房。2018年年中某日,晚上洗洗睡之前刷手机发现房源:位于西雅图正北约45分钟车程的Duplex上市。第二天中午趁open house去看房,房子左右两套镜像户型,每套楼上一室一厅一卫,楼下两个小卧室加一卫和洗衣房,无车库,每户2个固定车位. 如图1所示。



2,下offer,由于当年竞争激烈(现在市场趋稳,利息降低,比当时情况应该好一些)加价抢得,最后成交无限接近40W。
申请Investment Loan,十万首付(25%以上是lender建议买investment property的最低首付,20%也可以但是利息会高)贷款获批的条件是房子的月供小于租金纯收入的70-75%(这个数额每家银行都有小区别)尽量别有自住房以外的贷款,所以买BBAP前请三思...




图2是贷款estimate,首付10万大概一月还款1500左右。
房子close以后开始准备出租(有些市面上的multi family 是已经有租客的,这种情况买之前咨询好,要根据之前户主签的合同决定是到期后涨租还是合同到期走人从新租)由于我穷,所以一切自己来,不找property management。周三周四在craiglist和zillow上发照片打广告,周六或者周日host open house。让所有感兴趣的人集中时间看房。这样既可以制造房子紧俏的假象(也可能是真相,呵呵)也可以给自己节约宝贵时间回家给娃把屎换尿布。

此处彩蛋surprise:一般多户型房子单户房价低,没有HOA,房子相对旧。所以租金低于同样位置的condo和独立屋,造成这种房子出租会相对比较抢手。我两个单元在一个周末全部租出,收到押金(一般先收第一个月押金再run credit)我比较糙,一般相面决定租给谁。我觉得人面相很重要。。。华盛顿州有规定要accept first qualified applicant不过这里面你可以玩儿猫腻对不

下图3是zillow的页面:



收到潜在租户押金和申请表(此表根据你所在的州可以自行去政府网站下载)后,run 他们的credit report.有很多机构都可以做。我用的Transunion Smart Move.优点是租户付钱,这样我就懒得收他申请费了。如下图,结果很快受到,一个老美的一辈子就这样赤裸裸展现在你面前:比如上的那个中专,贷款买了哪个二手本田,等等。老美挺惨的,真没啥钱。当然也是我这种低端产品主要面向低端人口吧



如果一切看起来正常,Transunion会给你租与不租的建议(这两年先后用他筛了4-5组房客,总体来讲还算靠谱儿)。之后发信息恭喜老美,然后起草lease agreement.下图5是我从网上抄的华州standard lease,自己认真修改,尽量不要删减,确保自己权益。



入住以后租户每月打钱,你在家躺着收钱。2018年一年合同租金是1650一户,所以一月租金净收入3300美金,住户自己出电费,自己负责打理院子割草什么的。这样算下来第一年除去还贷款,地税,水费,污水,垃圾费以外每月净收入在 1000-1300左右。虽然不能停止工作做包租公婆但是好歹上到儿了不是

下面是知识点。第一年过后续租,一户小两口儿换工作搬走了,发信给另外一租户涨价。一个月涨一百,租户欣然接受(他不接受附近找不到这么便宜这么大的房子,况且还要搬家)另外空出一户涨价150开始打广告。同样open house当场租出 (这是今年7月份,一下子来十几组人,其中先租客当场付押金)credit ran, 没毛病,重复去年的过程。所以第二年每月租金收入1750+1800=3550 。 然后我每月开销还是一样,所以第二年每月净赚1500以上妥妥的。当然,涨租是不会停的,租户已经感觉到明年新的一波涨价在路上



写到这里你可能会问,房子里东西坏了怎么办?房屋维护是难免的,关键是你要有一个你信得过的师傅能帮你时不时去小修小补,费用反正可以抵税所以每年花些小钱维护也罢。我这个房1947年造,里面大概十年前翻新过。这两年维护花销大概两千,包括修修补补。关键这钱拿来抵税。


知识点2:房产增值。见下图。Multi family用地属于高密度规划,很多是可以以后拆了盖四户房(fourplex)或者小型condo的。所以这块地很保值。个人觉得大西雅图地区只要波音微软亚马逊不倒闭,高密度地块就会继续升值(独栋房子原理不一样,lot大如果不能short plat没有多大意义,只有天天割草。这个以后我会拿出来细讲)万一一把火烧了你可以用赔款盖更高更大更强的房用来搜刮老百姓。哦耶


图6为此房的价值曲线,除去收租赚钱。我卖房也能赚一笔。当然了我不打算卖,穷屌丝细水长流生生不息。如果哪天需要用钱了随时卖。



最后说明一下,我不是房产中介,有朋友是很好的中介,帮助我买到好房子。表示感谢。我都投资房产感兴趣而且爱折腾仅此而已。
写这个文章希望大家看到美国一些中国人忽略的地产机会。其实买房不一定是公寓和别墅,有好几户的也可以买。多,快,好,省。谢谢阅读。我语文不太好,见谅。如果有问题可以发信给我我尽量回答。


PS,大家顶起来的话我再继续写别的。。。


本帖子中包含更多资源

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?注册账号

x

评分

参与人数 71大米 +213 收起 理由
chentz2008 + 1 给你点个赞!
cs2009 + 1 很有用的信息!
meteordec1 + 1 给你点个赞!
Rina1114 + 1 很有用的信息!
8wy172250 + 3 很有用的信息!
vivi2020 + 1 很有用的信息!
ScarlettBian + 1 赞一个
石色绘 + 1 很有用的信息!
bingbing2018 + 1 给你点个赞!
zeemoliu + 1 欢迎分享你知道的情况,会给更多积分奖励!

查看全部评分


上一篇:今天去了permit center, plan check拒绝的理由真是让我惊讶
下一篇:简单的计算证明为什么美国买房是最失败的投资
我的人缘0
admin 2019-12-13 02:58:42 | 显示全部楼层
本楼: 👍   0% (0)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   92% (2707)
 
 
7% (225)    👎
本文被选为全站置顶文章之一。
作者获得100大米奖励。谢谢你的分享。

帖子已经做过编辑,插入了lz共享的图片。
楼主也有权限可以发图片了 - 新人做下新手考试(学习网站规则),系统自动加100分,应该就可以发图了。
回复

使用道具 举报

我的人缘0

升级   82.71%

derekv 2019-12-11 09:23:10 | 显示全部楼层
本楼: 👍   100% (6)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   97% (141)
 
 
2% (4)    👎
感谢分享,西雅图这个租售比真是太感人了,湾区这辈子都没想过能有正现金流...
回复

使用道具 举报

我的人缘0

升级   11.14%

zenghf 2019-12-11 16:23:32 | 显示全部楼层
本楼: 👍   100% (3)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   96% (27)
 
 
3% (1)    👎
非常感谢楼主提供的信息,不过要注意保护自己的隐私。
回复

使用道具 举报

无效楼层,该帖已经被删除
我的人缘0

升级   22.58%

yangc22 2019-12-11 09:27:26 | 显示全部楼层
本楼: 👍   0% (0)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   97% (187)
 
 
2% (5)    👎
给楼主点赞,好厉害
回复

使用道具 举报

我的人缘0

升级   3.58%

wywpencil 2019-12-11 11:46:07 | 显示全部楼层
本楼: 👍   0% (0)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   95% (124)
 
 
4% (6)    👎
太强了, 真的羡慕
回复

使用道具 举报

我的人缘0

升级   8%

本楼: 👍   0% (0)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   26% (5)
 
 
73% (14)    👎
dropbox链接在哪里?
回复

使用道具 举报

无效楼层,该帖已经被删除
我的人缘0

升级   36.25%

本楼: 👍   0% (0)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   100% (22)
 
 
0% (0)    👎
楼主好厉害!能分享一下都经历了那些维修吗?
回复

使用道具 举报

我的人缘0

升级   24.86%

664077398 2019-12-11 14:36:30 | 显示全部楼层
本楼: 👍   0% (0)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   92% (48)
 
 
7% (4)    👎
楼主是什么身份啊,h1b搞出租房自己打理会不会有什么问题诶
回复

使用道具 举报

我的人缘0

升级   47.57%

本楼: 👍   0% (0)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   95% (165)
 
 
4% (8)    👎
楼主太厉害了,向楼主学习。
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册账号

本版积分规则

隐私提醒:
■为防止被骚扰甚至人肉,不要公开留微信等联系方式,请以论坛私信方式发送。
■特定版块可以超级匿名:https://pay.1point3acres.com/tools/thread
■其他版块匿名方法:http://www.1point3acres.com/bbs/thread-405991-1-1.html

手机版|||一亩三分地

Powered by Discuz! X3

© 2001-2013 Comsenz Inc. Design By HUXTeam

Some icons made by Freepik from flaticon.com

快速回复 返回顶部 返回列表