简单的计算证明为什么美国买房是最失败的投资

假定我要买的房子总价是t = 100万$，1M；
首付我决定投入x(0<x<t);
此时我需要向银行申请的贷款是y= t - x；

那么简单的来计算这个过程中我们得到了什么，损失了什么。

赚的部分：拥有了一套价值1M的房子后获得了
1. 租金，理想情况有3个房间每月价值1500，每年逃税获得5万块。
2. 房子的产权，获得以后倒卖房子差价的机会。

损失的部分：
1. 假如不买房，把首付x每年存入定期，可以收益3%，相当于买房每年损失3% * x。
    贷款y每年利率最少也要3%，每年要额外支付利息 3% * y。
    每年损失3% * （x  + y） = 3 % * 总价t。 随着贷款还的越多，y越小，x就越大，每年损失的总数永远是3% * t。 如果不理解可以仔细想想
*这里应该讲的很清楚了，无论贷款怎么还，还多少，甚至全还上，永远每年损失至少3%
因为你投入的钱买定期理财都有3%收益

2. 房产税 + 房屋维修/管理费/杂费等等，每年假定2%，100万的房子每年全部开销只要2万块（实际应该远不止）
此时，total loss = （3% + 2%）* t = 5% * t =  5万块。

房子只有在出租开销各方面情况很理想的情况下，并且自己不会理财现金一年只能定期拿3%利息，也并不赚。
很多周围朋友买的房子怎么计算都是亏的，纽约西雅图加州将近100万的房子假如自己不住，一年出租只能租个两万。非常常见。

买房这件事，只适合需要一种是结婚了家里一定要求买房。
或者是投资理财小白，又觉得买了这个房子肯定要涨（本身就矛盾）

*质疑1： 买了房，不就不用每月租房住交房租了吗，怎么不计算在内？
回答：一套房子的出租价值是固定的，假如一个房子3个房间每月1500，自己住一间就少收一份租。和3间全租出去，再自己花1500住外面理论上是一样的。
自己住自己的房子心理上有加成暂时不在投资角度讨论。

*质疑2：XXX买了套20万的某某大学旁边房子，隔了10个房间，每年收入5万
回答：大部分人买不到这样的房子，也没精力管理这么多不稳定租客。 如果找的到这种房，又用时间管理，又愿意冒着违规违法风险赚这个钱。当然没问题。






补充内容 (2019-12-12 05:18):
文中说的100万房子3个房间租金1500指的是每间1500，总租金1500*3 = 4500，一年5万多点，然而这种情况还是不赚的

补充内容 (2019-12-12 08:43):
有回复无脑乱喷我标题党的，我觉得我解释的很清楚了，如果不考虑房子会升值，买房就是一笔非常差的投资。评论里有很多一直想证明买了房房价一定会每年涨多少多少，也是只想笑笑不评论

楼主标题党，必须狠踩。计算过程各种谬误，并且对投资理财缺少最基本的认识，希望读者们要仔细甄别，不要耽误了自己通向财务自由的道路。也希望楼主好好反思一下，多读读相关文献和书籍，YMYD

Vinay 发表于 2019/12/12 03:32:36
我内容里讲的很清楚了，无论你怎么还，甚至全还上，永远损失至少3%
因为你投入的钱买定期理财都有3%收益

第一，房子会升值。全美房价平均年增长3.5%
第二，房租不算也是无力吐槽。房租会随通货膨胀而增长，但是月供不会
第三，你也同样忽略了省下的房租的投资价值。

邻居15年迈的房子，90万多，现在160万。房子红利期的时候，不用算， 怎么算都赚钱。我们这样的接盘侠就是另一回事了。。。哎

看到你计算利息的公式我就不想再看下去了。第一，复利 复利 复利！第二，等额本息的还款条件下本金会不断减少 实际利息远低于你的计算结果。

网上rent vs buy的讨论很多 麻烦先看懂基本的概念和公式再来发表“高见”。一般的结论是两者的优劣取决于利率和投资回报

虎脸大猫咪 发表于 2019-12-12 03:27
看到你计算利息的公式我就不想再看下去了。第一，复利 复利 复利！第二，等额本息的还款条件下本金会不断减 ...

我内容里讲的很清楚了，无论你怎么还，甚至全还上，永远损失至少3%
因为你投入的钱买定期理财都有3%收益

虎脸大猫咪 发表于 2019/12/12 03:56:12
第一，房子会升值。全美房价平均年增长3.5%
第二，房租不算也是无力吐槽。房租会随通货膨胀而增长，但是月供不会
第三，你...

如果你能假设你买的房子会一直升值不会买了之后贬值，那是不错的选择

质疑一算的有问题吧，自己买房相当于可以出租两间房收入3000，不买房直接租房支出1500，这么算才对吧。。。

这一看就是没在美国买过房的，上面好几位也都指出了你几点钟的错误。
不知道你说的1m的房子租金只有1500是怎么算的？美国的租售比比中国不知道高到哪里去了。我自己帮家里亲戚买过两套房子，回报率都在10%以上。纽约是租售比最不划算的地区之一了吧，1M房子也能租3000好么。

susanli98 发表于 2019/12/12 04:15:54
这一看就是没在美国买过房的，上面好几位也都指出了你几点钟的错误。
不知道你说的1m的房子租金只有1500是怎么算的？美国...

朋友在西雅图买的新造的房子90万，没有改造，两个卧室，自己出一间，出租了一间一月1000。
湾区的朋友san jose买了套100万老房子，3个卧室一间1200。
纽约也要看地段，不管哪回报10%以上绝对是学校附近，隔开很多间出租给留学生群居的。我最后也补充了这种情况。

补充内容 (2019-12-11 12:30):
回报率10%以上的留学生群居房东海岸，波士顿纽约郊区，dc附近的比较多，因为学校多留学生多，，两三层楼隔出8-9间的见识过不少
这种我同意赚不少钱，我最后也补充了

susanli98 发表于 2019/12/12 04:15:54
这一看就是没在美国买过房的，上面好几位也都指出了你几点钟的错误。
不知道你说的1m的房子租金只有1500是怎么算的？美国...

没看清题主大概写的是每个房间1500。
纽约是个租售比极低的地方，大家买都是看好他的房屋价格上涨。我和大家说下新泽西的情况，这边在离曼哈顿两站地铁的附近可以买450k左右的condo，租金大概2500一个月。稍远的2 family house，不到500k，租金4200。还有的地方700k的2 family新房，租金6000。大家用心找还是能找到租售比很高的房子的！