如果有条件，一定要选dual agent

ebca0000 发表于 2020-07-06 15:06:55
但是seller agent为了把房子卖给你肯定有很多问题不会跟你说吧？

是的，我就吃了这个亏，成交价比同户型condo贵了3%，我后来认识了其他owner才知道的，当时那个agent还跟我说帮我讲价了减了好几万，看她人挺好，很负责的样子，我就信了。。。结果合同签了之后各种问题找她就几乎找不到人了，律师找她要文件也玩失踪，导致贷款期间出了好多问题。anyway还是有自己的agent好

ymsfd007 发表于 2020-7-7 06:25
不是有那种长期合作的agent，签了就默认他是你的唯一agent，除非你书面正式fire他？

如果你喜欢他，当然可以一直用他，也是对他的劳动的尊重。但是没有默认唯一这一说，你如果觉得他不行，随时可以走人。

flyflyfly2020 发表于 2020-7-7 07:15
是的，我就吃了这个亏，成交价比同户型condo贵了3%，我后来认识了其他owner才知道的，当时那个agent还跟我 ...

你以为buyer agent就会跟你说啊？

感谢楼主从利益关系上分析提供的新思路。我支持楼主的观点，seller or buyer agent的根本利益都是成交，所以都是想让卖方降价买方涨价。buyer agent显然更容易做到让买方涨价...

这个不太同意。。。听上去逻辑是：买方agent会促使你出高价赶快成交赚佣金，dual agent因为知道除你以外的最高offer，所以不会让你出高价，只会拐弯抹角暗示你出一个比最高offer高一点点的价格帮你省钱？且不说职业道德不允许这样做，就算agent不理会职业道德，当你跟卖方agent泄露意愿“请你做我的agent，帮我定一个价格可以保证我拿下这个房子”的时候，你在这桩交易的地位立刻就变低了，正好变成待宰的羔羊。反正有offer A保底，与其让你出A+500刀只多赚你10块钱，你猜ta会不会跟你虚报其他人的offer来让你beat？总之，同样可以促使你出高价而且还赚双份佣金，而且卖方更是有挂牌一个星期内成交的需求,我看不出为什么dual agent不会同样促使你出高价赶快成交。买卖双方agent的佣金都是和成交金额挂钩的，如果从这个角度你定义买方agent是利益冲突者，那卖方agent就更是了。买房是通过价格来表达你的交易意愿，而不是把交易意愿完全暴露之后由利益冲突方帮你定价指望对方帮忙。

其实这种买卖双方中间单一中介的模式，看中国国内就知道了。在国内租过房买过房就知道，这种单一中介制度真的是完全以促成交易为唯一目标，不代表任何一方利益，只负责match信息。这种模式才是最容易被互联网取代的。

我在美国买房子体会到的美国中介文化，跟你所描述的几乎完全不同。美国中介文化有很显著的特点：他们的工作重心是在对房子本身的优缺点分析以及整体地区的了解（所以很多local老中介所很吃香），但在出价上一般不会提供太多建议，一般以一份周边相似房子成交均价报告为标准。我在zillow上找的高评分买方中介，非常职业，第一次见面聊天就明确说定以满足我们的需求与喜好为第一位，以服务取胜不会给任何回扣，而且完全不需要任何形式的签约，随叫随到，非常准时。我们比较挑剔，从开始看房到成交，跨度7个月，看了40+的房子。对方对于建筑结构区域划分等等非常熟悉，每一个房子都能说出缺点优点，什么问题很容易解决不是事儿，什么问题是需要大修维护成本高，不符合我们需求的房子直言不讳，非常耐心。他们赚钱绝对不是靠怂恿快成交出高价，真正最快的来钱秘诀是走客户数量，靠口碑吃饭，整个行业的盈利模式就是如此，越为客户着想的中介就越容易吸收新的客户。互联网时代更是如此，应该有感觉美国人多爱留评价多重视feedback，网上搜评价这么容易，口碑越好，客源越多，成交量越多，至于是1天成交还是1个月后成交还是1年根本不care，只要你对ta满意，早晚佣金都是ta的。

其实这也说明了为什么美国买方中介不愿意给出过于详细的出价指导：1. 钱是你的，你应该有最终决定权；2. 当你出价最高买到房子时，你无从知道自己多花了多少钱；3. 人的本性是贪婪的，如果中介暗示你加价，只要offer被接受，99.9%的人会认为中介抬价坑人。而一旦留下被坑的印象，评价就很容易被严重影响。与其吃力不讨好，不如让购房者扪心自问眼前的房子在自己心里值多少钱。

lovelove 发表于 2020-07-06 14:21:21
以我个人的经验，绝大多数的buyer agent都不会真正点出房子的缺点，毕竟越挑剔成交越慢，对他们有什么好处？

一个“好的”buyer agent会如何如何，也许是真的，但是我真没见过好的。毕

这个原则只适用于的前提有inspection contingency吧？一般卖家都会给inspection report，不信任卖家的报告需要找独立的inspector也得在进合同之前吧。在火热的地方根本没时间和可能在进合同之前找inspector，况且热门地区卖家根本不会接有contingency的offer吧…也经历过dual agent，一套房的几处明显硬伤都动之以情晓之以理，刚上市几天还就吹已经都买家出offer，说房子行情很火要我们加价买，然后我们无视。最后回过头再去看，那房子过了三个礼拜才接offer。坐标南湾。

lovelove 发表于 2020-7-7 09:12
你以为buyer agent就会跟你说啊？

如果你认为buyer agent不会给你指出毛病，seller agent更不会，因为他们名义上都不代表你的利益。你说的不错，两边agent都指望房价越高越好，都有动机坑你，但是seller agent有动机没顾虑，因为她的目的本来就是高价卖房，越会坑人卖家越高兴。buyer agent有动机却有顾虑。这个世界上有个东西叫口碑，总有buyer agent会实在一点，靠谱一点，为的是不做一锤子买卖，为了一笔交易把顾客坑了买高价问题房，顾客以后再也不找他，或者跟亲朋好友黑她，她机会成本是很大的。

dual agent在我看来，只有agent自己最赚，买卖方双亏，因为他/她掌握两边的信息。我猜这就是为什么我见过很多agent是夫妻店，一边发帖卖，一边带人买。又当运动员又当裁判，能有什么好事？两方分开之所以是主流，总归是有道理的。

不是说请buyer agent不需要请第三方验房和律师看合同，我也都请了，但是我的agent也是给了各种正面负面的意见的，从来没有说什么你赶紧买别再看了，你赶紧bid，她甚至跟我说这个房别买了，肯定要bid，不值得，你再看看吧。并不是人人都是黑中介，again这个职业很看口碑的，我的就是别人介绍给我的，总是坑人，做不长。

抢房区肯定是dual agent好，为什么，因为agent想拿双份佣金 一定会尽可能帮助买家拿下，很多时候，用dual agent的根本不需要出最高价，只要出卖家心理价就可以。agent可以拖拉别人的offer，装作没看到，各种力劝卖家接受你出的offer。关键在于作为买家，这个房子是你确实想要的，该做的inspection一定要做，做决定时要理智。

补充内容 (2020-7-6 21:56):
亲身抢房经历1, 用了dual agent，但是有其他人的offer超出预算，放弃。
经历2, 用dual agent，绝对抢房区，agent用了自己的小弟做buyer agent，同时透露卖家心理价位，在offer review date之前给了offer被接受，没有bid，这次的agent深谙此道，虽然是dual，但是表面看不出来，同时作为买家我们是沾到便宜，如果bid，房价会至少多5%, 当然卖房的时候我是不会允许dual agent的。

基本同意楼主的意见，我只买过一个房子，找了buyer agent。但是买完房子以后发现，以后真的不用找buyer agent了。到后来，我的agent 唯一帮我做的就是出offer，看房子，看report都要自己看。而且就算负责人的agent帮你看，动辄上百万的投资，地里的小伙伴们就这么心大，真的敢连各种report都不自己仔细看一遍就签字？

说实话，我遇到过的负责人的agent也就带我看过十几个房子，一开始多问多学多在网上找找资料，认真看过10个以上open house以后，就完全可以自己去看房子了。每个房子明面上的的大小硬伤，自己就该看出来了。如果还看不出来，那agent坑你真的不怪别人。
至于房子暗地里的缺陷，比如水管，白蚁，地基，屋顶 等等，agent也看不出来，必须看inspection report。这时候就更不需要buyer agent了。

买房子，一定要有自己的研究和心里价位，价格高于自己的心理价位，我就不要了。如果事事交给agent做，被坑是迟早的事儿。

同意楼主。大前提是作为买家，你自己会看房子硬伤，有清晰的目标（心理价位、学区，etc），不会被agent牵着鼻子走。

多多看房去redfin上约就行了，redfin的agent也会给作为买方agent建议的，看多了就对这个地区了解更多。