如果有条件，一定要选dual agent

我买过四五次房子了，有两次是在所谓的“抢房区”。我的经验就是，一定要直接找seller agent，让他给你做dual agent。

房地产agent是个奇怪的行业，他的利益是尽快成交，拿到提成。成交越快，单位时间收入越高。而买家呢？需要价钱合适，需要认真验房，需要了解房子有什么问题，这里面的任何一个方面都是会让成交变慢的。所以buyer agent希望买方出高价，赶快让卖家接受，不要耽误时间挑房子。这是一个代理人和客户的利益几乎100%冲突的行业。在没有互联网的时候，还有点价值。有了互联网，买方agent的价值可以说不是零，是负值。

我买房都是直接找seller agent，先不说别的，他一个人拿两份提成，就冲这点他就更想帮你。而他有卖家的offer信息和价格底线，更容易coach你给出合理的offer，而且他为了拿到双份佣金，还会诱导卖家降价接受你的offer。因为这两个原因，直接找卖房agent，不仅更容易买到房子，而且更容易以合理的价格买到。

经常有buyer agent在网上说，我是唯一代表你利益的人，基本都是胡扯。你完全可以试着直接找seller agent，看看有什么区别。吊诡的是，卖方agent才是真正能让买家利益最大化的人。

最后，记得交易的时候请一个房地产律师帮你review合同，花费几百到2000吧，这一步我从来不省，可以避免很多麻烦。很多公司的legal plan是cover 这种合同律师的，那就更好了。

那么卖房子的时候怎么办？如果买家找你的agent做dual agent，怎么维护自己的利益？这个其实很简单，卖不卖是卖家占据主动的，守住价格底线就行了。

Dual agent 应该不是让买家利益最大化的，而是让他/她自身利益最大化的。想要把房卖出去，会把那些不好的地方粉饰过去，而一个好的buyer agent却会点出不好的地方。尽量避免dual agent （不要指望agent会以合理的价钱给你，当他/她知道最高offer是多少的时候，可以让你继续出最高价保证他/她的利益最大化，而且往往最高价卖家都会接受吧）。选dual agent除非是特别特别喜欢又非要拿下那房不可，但是这样做为什么不找给rebate的buyer agent，然后出个同样的高offer？

Sonic520 发表于 2020-7-7 05:13
Dual agent 应该不是让买家利益最大化的，而是让他/她自身利益最大化的。想要把房卖出去，会把那些不好的地 ...

以我个人的经验，绝大多数的buyer agent都不会真正点出房子的缺点，毕竟越挑剔成交越慢，对他们有什么好处？

一个“好的”buyer agent会如何如何，也许是真的，但是我真没见过好的。毕竟一个越认真工作就意味着赚钱越慢的制度是反人性的。好的agent早都淘汰了。

我买房的原则就是，找seller agent，帮助成交，找跟他们没有关系的inspector检查房子，最后签合同找律师把关。每次都非常满意。
至于找rebate的buyer agent，别忘了dual agent一样可以给rebate。同样的钱一个人拿还是两个人分，哪个更有竞争力是明显的。

这个不太同意。。。听上去逻辑是：买方agent会促使你出高价赶快成交赚佣金，dual agent因为知道除你以外的最高offer，所以不会让你出高价，只会拐弯抹角暗示你出一个比最高offer高一点点的价格帮你省钱？且不说职业道德不允许这样做，就算agent不理会职业道德，当你跟卖方agent泄露意愿“请你做我的agent，帮我定一个价格可以保证我拿下这个房子”的时候，你在这桩交易的地位立刻就变低了，正好变成待宰的羔羊。反正有offer A保底，与其让你出A+500刀只多赚你10块钱，你猜ta会不会跟你虚报其他人的offer来让你beat？总之，同样可以促使你出高价而且还赚双份佣金，而且卖方更是有挂牌一个星期内成交的需求,我看不出为什么dual agent不会同样促使你出高价赶快成交。买卖双方agent的佣金都是和成交金额挂钩的，如果从这个角度你定义买方agent是利益冲突者，那卖方agent就更是了。买房是通过价格来表达你的交易意愿，而不是把交易意愿完全暴露之后由利益冲突方帮你定价指望对方帮忙。

其实这种买卖双方中间单一中介的模式，看中国国内就知道了。在国内租过房买过房就知道，这种单一中介制度真的是完全以促成交易为唯一目标，不代表任何一方利益，只负责match信息。这种模式才是最容易被互联网取代的。

我在美国买房子体会到的美国中介文化，跟你所描述的几乎完全不同。美国中介文化有很显著的特点：他们的工作重心是在对房子本身的优缺点分析以及整体地区的了解（所以很多local老中介所很吃香），但在出价上一般不会提供太多建议，一般以一份周边相似房子成交均价报告为标准。我在zillow上找的高评分买方中介，非常职业，第一次见面聊天就明确说定以满足我们的需求与喜好为第一位，以服务取胜不会给任何回扣，而且完全不需要任何形式的签约，随叫随到，非常准时。我们比较挑剔，从开始看房到成交，跨度7个月，看了40+的房子。对方对于建筑结构区域划分等等非常熟悉，每一个房子都能说出缺点优点，什么问题很容易解决不是事儿，什么问题是需要大修维护成本高，不符合我们需求的房子直言不讳，非常耐心。他们赚钱绝对不是靠怂恿快成交出高价，真正最快的来钱秘诀是走客户数量，靠口碑吃饭，整个行业的盈利模式就是如此，越为客户着想的中介就越容易吸收新的客户。互联网时代更是如此，应该有感觉美国人多爱留评价多重视feedback，网上搜评价这么容易，口碑越好，客源越多，成交量越多，至于是1天成交还是1个月后成交还是1年根本不care，只要你对ta满意，早晚佣金都是ta的。

其实这也说明了为什么美国买方中介不愿意给出过于详细的出价指导：1. 钱是你的，你应该有最终决定权；2. 当你出价最高买到房子时，你无从知道自己多花了多少钱；3. 人的本性是贪婪的，如果中介暗示你加价，只要offer被接受，99.9%的人会认为中介抬价坑人。而一旦留下被坑的印象，评价就很容易被严重影响。与其吃力不讨好，不如让购房者扪心自问眼前的房子在自己心里值多少钱。

可能要case by case，我非常不喜欢被一个agent锁着，不管是利益还是信息都太单一，没有制衡不利于做决定。
不知道有没有人和agent签过conditional的合同没有，我之前的做法是到了下offer才和agent签合同，就怕中间有变

但是seller agent为了把房子卖给你肯定有很多问题不会跟你说吧？

ebca0000 发表于 2020-07-06 15:06:55
但是seller agent为了把房子卖给你肯定有很多问题不会跟你说吧？

我从来都不指望任何agent说实话，找独立的inspector检查。

ymsfd007 发表于 2020-07-06 15:06:13
可能要case by case，我非常不喜欢被一个agent锁着，不管是利益还是信息都太单一，没有制衡不利于做决定。
不知道有没有人和agent签过conditional的合同没有，我之前的做法是到

正经的agent都不会找你签exclusive的合同的。还没看房就签合同的，绕着走。

lovelove 发表于 2020-7-7 06:10
正经的agent都不会找你签exclusive的合同的。还没看房就签合同的，绕着走。

不是有那种长期合作的agent，签了就默认他是你的唯一agent，除非你书面正式fire他？

正好最近要卖房买房，谢谢楼主分享！

做dual最赚钱的应该是稳住了买家摸透买家心理然后在此基础上把房价卖得最高，自己的利益最大。如果agent手上有多个买家找他直接买是不是ta自己可以一手操作把房价抬高？