咱们一起学买房之12 out of 100——一年一套房

这期也许猛地一看像是标题党，但是这期我想继续之前snowball的讨论，跟大家聊聊一个理论上建立自己房地产“帝国”的办法。

一年买一套房的核心如下：

• 以primary residence的名义借到conventional conforming loan（详情请见第六期），拿到尽可能低的首付和最优惠的利率；
• 买房后需要房主本人住在那里一年用来满足conventional conforming loan的要求；
• 之后可以转成investment property出租出去（但愿每月的租金可以完全cover月供）；
• 此后的每年重复以上步骤，直到你拥有半个美国（开玩笑）。
  

当然虽然理论上可行，但实际操作起来会有不少坑，这期咱们展开讲其中的一些关键步骤吧：

• 利用好超低首付和agent的返点（分别请见第六期和第一期）：对于你我普通人来说，每年首付20%买一套房还是很困难的，但是如果首付降到10%甚至5%，难度能降低不少。加上一些来自于agent的返点，资金占用还能继续降低。
• 申请贷款时算上当前居住房子出租后的租金 (“Income from Departure Residence”)：对于想要买新房并且把旧房转换成rental property的情况，多数lender都有相应规定（见第七期）。通常旧房的租金可以用来抵消旧房的房贷、地税、保险费用，如果还有剩余可以算成borrower的收入。不过lender认可用旧房的房租算收入有两个条件：1）旧房已经出租出去了；2）因为要给空置期留有富余，只能计算75%的房租收入。这样抵消的好处是可以让borrower的leverage ratio好看很多，否则如果lender只评估总收入(main + rental income)和总负债(新房和旧房总共的贷款)，borrower很有可能无法符合leverage ratio标准。
• 每年重复以上步骤：当borrower以primary residence名义贷款时，合同里面都会要求borrower本人在房屋中居住至少一年。这样一直重复下去有限制吗？理论上说以primary residence名义贷款可以不超过10次，以investment property名义没有限制。
  

老子《道德经》说道，“一生二，二生三，三生万物很多套房”。通过结合1）超低首付；2）出租旧房的租金；3）无限重复“滚”的步骤，一个人的房地产“帝国”就可以逐渐建立起来了。

当然这样每年一套房的确是一个风险比较高的玩法，不难发现当中任何一个环节出错都可能导致资金链断裂。我这里总结了几个需要考虑的地方，大家可以评估一下这个玩法适不适合自己：1）现有的住房有稳定的租金收益；2）留有足够的现金(cash reserve)以应对不时之需（租客不交房租等等情况）；3）每买一套新房必须搬家一次；4）之前第五期有人问以primary residence名义贷款可不可以自己不住直接出租出去，答案是坚决不可以！没有住满一年可是贷款欺诈（mortgage fraud）！


《咱们一起学买房》系列往期链接：

• 中介佣金rebate
• 把HOA折算成房价
• 新房还是二手房？
• 城市发展规划
• 上哪里寻找房地产相关信息？
• 首付5%就能买房！
• 房贷是怎样审核的？
• 自住+投资房的税务优惠
• 我宁愿多付利息也不愿多交地税！
• 买房如何做“背景调查”
• 房地产行业从业者额外的税收优惠
• House-hacking 滚雪球
  

这个方法理论上可行，但不会有人学的。普通人不会控制现金流，不懂房地产，让他玩这么一套只有把自己玩死的结果。真正的投资人又不会满足一年一套这么简单的目标，而一年好几套肯定不会用这方法。所以这个法子可以平时想想，实操不现实

楼主知道 硅谷老吴 吗…？

weiwei66 发表于 2020-11-18 10:13:46
请问你们试过找property manager吗？我们在德州没孩子之前也打算这么干，顺便实验使用property manager节约人力成本的可行性。研究了一下大概管理费在5%-10%之间。股市这十年

我们面试过几家。但是问用过的人 评价都不好。而且我们margin也不多。自己管反而放心。我自己就是agent.

不知道楼主有没有亲身试过。我和我老公年轻的时候这么做过。一年一套房子 有时候半年一套。后来有孩子以后戛然而止。房子好买 但管理起来挺累的。特别是俩人都上班 而且还有孩子的情况下。每个人精力不同 可能有的人能管理更多的房子。我们也见过一个人管20多个房子里的。他还雇了全职的修理工。再一个是房价越来越贵 作为投资就不划算了。真是卖白菜的钱 操卖白粉的心。算算收益比不上买股票。如果以后房价降下来 我们可能还会心痒买下了来 但是不能留太久 必须以后挑几个不赚钱的再卖了。

算下来这种办法似乎 关键在于 “之后可以转成investment property出租出去（但愿每月的租金可以完全cover月供）；”

如果在湾区这种租售比很低的城市，我觉得可能很难？ 但是在中部城市可以做到就是了

zzh372024750 发表于 2020-11-16 07:57
算下来这种办法似乎 关键在于 “之后可以转成investment property出租出去（但愿每月的租金可以完全cover ...

是这样的，你说的没错！

hellovivi7 发表于 2020-11-16 07:42
不知道楼主有没有亲身试过。我和我老公年轻的时候这么做过。一年一套房子 有时候半年一套。后来有孩子以后 ...

这是我一个朋友的想法，有些东西我也不完全认同。他这么做还有个前提是他的每个primary residence都把其他房间租出去，这样买下一套的时候目前这套才能算租金（见关键步骤的第二部）。不知你们当时也是这样做的吗？

tz0604 发表于 2020-11-16 08:26
这是我一个朋友的想法，有些东西我也不完全认同。他这么做还有个前提是他的每个primary residence都把其 ...

不需要分租房子，买下一个房子的时候提供一份上一个房子的租房合同，证明搬出去以后房子能出租就可以了。（水分很大。。。）不过我们这房子不贵所以也没需要这个。如果每个房子都分租出去基本更费时费力。不全职很难做大的。

hellovivi7 发表于 2020-11-16 07:42
不知道楼主有没有亲身试过。我和我老公年轻的时候这么做过。一年一套房子 有时候半年一套。后来有孩子以后 ...

请问你们试过找property manager吗？我们在德州没孩子之前也打算这么干，顺便实验使用property manager节约人力成本的可行性。研究了一下大概管理费在5%-10%之间。股市这十年一直在涨，但是不知道今后会不会跌。房子涨幅小但是风险感觉也比较低。