买房注意事项1:买房流程

首先声明，纯经验分享，无广告，如有错误还请地里同学指出。

最近连续几位对买房一无所知的朋友问我买房相关的事情，索性写了一个买房注意事项的summary，分了三个小标题，也给地里同学们贴一下，赚点大米好去看求职板块的帖子。这里是非常非常非常基础的买房知识，对买过的同学参考意义不大。

对于没有买过房子的同学，可能觉得买房就是抢到就是买完，其实这其中有很多的步骤和考量，所以我列了几个步骤，供大家参考。每个步骤讲的都比较简单，毕竟每个步骤出来都是一篇完整的帖子，这里我只是抛砖引玉。

一，找agent和做pre-approval。这是个网上经验贴没有一万也有八千了，在此不赘述。在agent靠谱的前提下，match最重要，就是大家有相似的逻辑，毕竟买房很多时候没有对错，是个很personal的事情，所以和agent想法match会沟通高效愉快，所以这里建议大家多聊几个agent，在没有多麻烦agent的前提下，也不要有什么心理包袱，毕竟是个百万美元以上的大买卖，还是要找到合适的帮手；pre-approval是loan officer的工作，在此不赘述。

二，看房。这里分两个步骤，确定自己想买什么房子。这部分我会放在第二篇：如何买到心仪的自住房来讲一下。看房的帖子我相信也有很多，很多时候是看到其他买到房子的人分享成功，让人看了很有买房冲动，觉得自己也可以出手稳准狠，买的房子很满意。这里建议多搜索一下：买房后悔之类的关键词，看看其他人的失败经验，给自己的checklist多完善一下。

三，下offer。看到满意的房子就是要下offer了。里面比较重要的点是两点：a：多少天close，一般选30天上下浮动，但是写天数之前希望可以和loan officer沟通，因为前一阵子很多refinance，所以做的慢；或者贷款比较复杂，condition比较多。在不确定的情况下建议适当多放几天，因为如果到了时间loan没有办下来，有的银行会要求提供extension，这时候需要再去求listing agent，虽然大部分listing agent为了保证交易非常nice，但是也有agent会要求延期罚款，不能一概而论。b：有没有contingency。一般南湾抢房的时候，inspection contingency， loan contingency和appraisal contingency都会被waive。这里简单讲一下风险和规避办法。inspection contingency看字面意思是做检查，但实际非常的powerful，所有的listing agent都非常讨厌这个contingency，所以一般情况下，有这个很不好抢房。在确定抢到就要这个房子的情况下，建议除掉。在不确定的时候，建议保留（但是不确定要还去抢，还抢到了，抢到了还不要，是很伤人品的，基本agent就会选择谨慎合作了）。loan contingenvy如果要去掉，建议提前咨询loan officer比较保险。Appraisal 这个，如果没有loan contingency这个contingency相当于无效。我碰到过朋友的朋友和我咨询做的appraisal比买价低50万，问我怎么办，我也没办法，只能告诉他，要么损失定金walk away，要么想办法补齐首付买下来。预防appraisal做不下来的方法也很简单，就是请agent做个compare，把近期附近卖的类似的房子的价格列一下，出价不高出太多一般就没有问题。注意这里要是sold的房子，pending的房子即使agent打听到价格很高，也对做appraisal没有帮助。

四，做贷款。恭喜，在大部分时候的南湾市场，走到这步不容易。 这里主要是loan officer的事情，但是有两点觉得有必要提示一下。一个是买房reserve：这是在jumbo loan的情况下，银行为了资金安全的要求，每个银行需要的钱数不同，基本就是（房贷+地税）*（6～12个月）。举例子，房贷4500，地税1500/月的情况下，银行需要客人买完房账户里还有6000*6到6000*12之间的余额。所以算首付的时候需要把这笔钱预留出来，免的不够。不过负责的loan agent会提示的。这笔钱也可以是股票的钱等等，不同银行不同要求。第二点是loan officer会问，要不要花钱买低一点的利率，或者愿不愿意利率高一点，给客人一些钱cover closing cost。具体怎么选我就不细说了，这是一个超级简单的数学问题，matlab写个code五分钟，一目了然。

五，closing cost：如果agent没给rebate，一般银行给的都不太够，这里还要准备几千块放进来，买房买的太撑的同学一定要注意不要让自己太stressful。close之后，enjoy！！！

六，最后叨叨几句，买房不是稳赚不赔，买完立马原价卖就要亏7-8%，所以一定要多做功课。

加油吧！

写得好！感谢！找个靠谱的agent会提醒这里提到的每一点。closing天数得跟loan officer咨询一下，否则晚了按天数罚款。我当时是每天184块......

susanbj 发表于 2020-11-27 01:51
closing cost：如果agent没给rebate，一般银行给的都不太够，......

办贷款 银行会给 credit 吗？ 一般 ...

会给的，一般在利率比较好的情况下，jumbo loan能给到三四千；具体给的credit和利率是trade off。提醒一下，shopping loan的时候一定不能偷懒，要多打电话多beat，里面差价不小呢

nathandyer 发表于 2020-11-26 06:08
写得好！感谢！找个靠谱的agent会提醒这里提到的每一点。closing天数得跟loan officer咨询一下，否则晚了按 ...

是的 我也认为应该每个agent都要和客人讲，但是还是好多人买房出各种问题，今年问我的就好几个，我实在太吃惊了，所以总结了一下

cocoyo 发表于 2020-11-25 13:37
inspection contingency去掉还是要考虑下的，不能盲目，建议提前网上迅速看下心里有个底有 ...

不懂就问。。。求个link.....没狗到。。。

很好的分享 谢谢
想问一下买点降利率好还是高利率要lender credit好？

能小小提醒一下那个坑人的agent的是谁吗？买房是人生大事，要谨慎呢

closing cost：如果agent没给rebate，一般银行给的都不太够，......

办贷款 银行会给 credit 吗？ 一般多少？