[纽约/长岛]买不到房的自我反思，求建议如何取舍？

我和队友准备在长岛买第一套自住sfh，我们三五年内不打算要孩子，但想到以后拖家带口搬家很麻烦，就想争取选个好学区保值＋一步到位。我父母还没退休，但想留个客房给他们以后来住。所以倾向于4b2b，或者3b2b加一个小的office/den。目前出了两个offer都给了asking price，但都没抢到房子。

我目前wfh，以后通勤要坐火车去曼哈顿，队友开车通勤去Brooklyn，所以兼顾通勤和学区的最优选择大概只有Herricks, Roslyn和East Williston。目前计划是付20%出头的首付，月供(principal+interest+property tax+home insurance)大概是gross income的40%，或者net income after tax withholding, 401k, FSA的60%.

市场上能负担的起的房子里，我们又排除了以下房子：
1. 离学校太近的房子，比如小学在房子街对面，https://www.realtor.com/realesta ... _11596_M43986-91498
2. fire department街对面的房子，比如https://www.redfin.com/NY/New-Hy ... 11040/home/20547717
3. 在路口的房子，比如 https://www.redfin.com/NY/Willis ... 11596/home/20532090
4. condition太差需要大幅度重新装修的，关键词need TLC，sold as is。我们倾向于move in ready的，或者以后可以慢慢修修补补的。https://www.redfin.com/NY/Albert ... 11507/home/20558883
5. cape/expanded cape二楼房间siding太低太斜的https://www.redfin.com/NY/Mineol ... 11501/home/20536956
6. 厨房太小的，比如https://www.redfin.com/NY/Willis ... 11596/home/20534534

目前房源不多，房价也比去年高了，我觉得趁现在没孩子，我和队友也没什么奢侈开销，前几年坚持一下也是有可能一步到位的；队友觉得我们负担下来有点吃力，也怕贷款被拒。我和队友讨论了以下几种备选方案：
1. 买个Queens的coop，每个月月供能少$1k，但队友不喜欢coop没有产权，另外基本没有车位，covid和hate crime也让我们担心坐地铁的安全。
2. 放弃学区，买个方便通勤的sfh，但目前不知道哪些区适合通勤且治安好。
3. 看看稍微远点的学区，比如Plainview/Old Bethpage, 对我坐火车来说可能通勤时间差别不大，但队友开车通勤更远了，尤其遇到堵车可能单程要多半小时。
4. 队友刚刚开始自学转码，我不知道他能不能坚持下来。如果能顺利换工作的话，过两三年我们应该可以有更高预算也有更多区域的选择，但房价也涨，不知道追不追得上了。
5. 我才入职新公司不久，公司在长岛有office，不知道以后能不能转office，也许可以放弃去火车站方便的通勤房。但如果不能转office，遇到下雨下雪或者忙季加班，通勤会挺痛苦的。

想听听大家有没有什么建议，如果我太贪心太挑剔了，有什么是因素是可以放弃的？多谢啦。

我最近跟楼主一样刚结婚，找了两三个收租的前辈来帮忙看了几个地区（长岛大颈、新泽西Millburn，北郊的Scarlesdale）的房子，他们说还是一直租到娃小学毕业合适😂

原因：
1. 最近两年、今年也是，因为wfh，有一大波韭菜大幅度推高郊区房价。如果以后都要去4-5天，就更涨不上去了，目前大多数公司是要去2-3天。
2. 租售比太低，普遍税前2%租金回报，某些地方40000地税更离谱，可能1%都没有。租房非常划算，尤其是如果能找到affordable housing或者rent controlled property。即使找不到也到处都是“你买我马上租你的”的情况。
3. 有小学学区的市区地区多如牛毛。我找了一堆，只有高中学区是有20%溢价的，初中小学学区对价值的加成不大。
4. 我们不打算在郊区扎根，真的太远了😂年纪大了再说吧。
5. 没娃的时候住apartment的幸福感更高，家务活少多了。（我住过十年大house）
6. 首付无脑扔S&P500回报比房子里高多了，并不存在保值问题。
7. 市区太多大财团建只租的公寓，供应量巨大，对个人公寓房东伤害很大。投资公寓也不合适

shki 发表于 2021-03-18 15:05:37
谢谢你的安慰 > <
好奇问一下你知道纽约码农起薪大概能拿到什么价位吗，大厂就不奢求了，普通的公司能拿到十万起薪吗

其实不太了解普通公司，dp基本都是大厂的，我觉得起薪10万应该有的吧，干几年跳到大厂，有股票了收入一下就上去了

miwusenlinleo 发表于 2021-3-19 04:57
了解，大颈这里其实南北两侧分别很明显，以火车线划分，南面的几个村华人这些年越来越多，孩子都去lakevi ...

我觉得只要不是太卷，下一代多少还是卷一点好，哈哈哈哈，我队友就是没卷过的abc，一直有兴趣转码一直没行动，我整天跟他说论坛上大家都多么有决心有毅力刷题转码，他就是很洒脱没有压力感没有行动力，直到现在要买房了经济紧张了才知道努力转码。

白人太多的区也难融入，孩子在学校也可能被bully；白人小孩暑假打高尔夫和开船，华人小孩暑假学音乐学数学 😂 我觉得Herricks，Roslyn和Syosset都是相对diverse又有一定亚裔人口的区，都比较理想。Great Neck和Jericho应该亚裔更多一些。

我住在three village，我觉得我们这边挺好，你预算多少啊

补充内容 (2021-3-19 00:44):
另外你们如果考虑以后转码，那可能还有relocation的问题，暂时又不要小孩的话，可以不用太多的考虑学区。即使你现在生孩子也要5年以后才会开始上学

judy8593982 发表于 2021-3-19 00:40
我住在three village，我觉得我们这边挺好，你预算多少啊

补充内容 (2021-3-19 00:44):

谢谢你呀，我觉得70-75万可能理想一些，75－80万压力大一点。目前看的区没什么70万以下的房子了，如果别的区有六十多万的选择就更好。

你在three village那边怎么通勤呀？

嗯你说得对，如果我队友能顺利转码，我也觉得location的选择会多一些。曼哈顿和长岛的工作应该都可以选。

看了下你的需求 感觉不买学区房就好了 在所有的点中 孩子是最晚来的 五年在要 等到孩子上小学已经5+6 十年之后了 到时候升级肯定来的及 非学区房买的便宜 绝对升值少 相对升值%也不低呀 我觉得买房子还是要自己住的舒服 房屋条件 交通 周围环境等

shki 发表于 2021-03-18 10:15:47
谢谢你呀，我觉得70-75万可能理想一些，75－80万压力大一点。目前看的区没什么70万以下的房子了，如果别的区有六十多万的选择就更好。

你在three village那边怎么通勤呀？

我老公就是附近工作。如果70w在我这里随便买，三村学区也挺不错的。

judy8593982 发表于 2021-3-19 02:08
我老公就是附近工作。如果70w在我这里随便买，三村学区也挺不错的。

嗯我刚才看了一下你们那边学区也不错的，现在对我们来说太远了，如果以后我和队友都在长岛工作的话是可以考虑的，谢谢分享！

siyaoli 发表于 2021-3-19 01:19
看了下你的需求 感觉不买学区房就好了 在所有的点中 孩子是最晚来的 五年在要 等到孩子上小学已经5+6 十年 ...

谢谢你的建议，目前来看确实学区不是首要需求，如果养不起孩子我可能就不敢生了，用到学区的可能性就更小了 > <

我知道学区好的地方一般治安都不错，学区一般的地方有什么factors可以来判断治安好坏呀 😅

无脑入大颈啊。。。三村什么的都太远了，suffolk工作机会太少，几年后万一需要跳槽还是NYC机会多，这里早晚火车25分钟直达penn station，学区排长岛第二，通勤第一。

路口那个🏠好漂亮哈哈哈

长岛不会像湾区房子一样一直涨的，没有到时候收入会追不上房价的情况，而且你队友转码成功的话收入会多很多，到时候你会嫌弃这个房子的，还是得换，不用想着一步到位