出租房子需要每年买home warranty

刚买的房子，seller 买了一年的home warranty. 租客住进去就说热水器有点问题。我联系了home warranty 约了几天以后的appointment 修理。 后来租客说热水器自己好了，我就取消了维修的request.

这次经历我觉得home warranty 挺有用了。如果热水器，冰箱之类坏掉，自己付$75 copay, warranty 公司付大部分的钱。

自己的自住房没有买home warranty. 看网上讨论这个的比较少，求经验分享。非常感谢。

home warranty 就是一个scam

长话短说，他们大概运作的方式是大量资金投入marketing！招揽很多客户，再以极其低的价格签很多contractor，之后他们会把客源放在一个pool里面，contractor可以从pool挑客源上门服务。

这乍一看不就是把房屋维护做成了whole sale了吗？活脱脱的一个房屋维护界的costco啊！ 如果你这么想那就大错特错了！！！

就冷暖维修来说，有客户问我为什么每次空调都是大热天坏呢？因为不用就不会坏啊

这样就导致所有的维修公司寒冬酷暑客源丰富，会把warranty客户放在最后面或者是去regular costumer家顺路去看一眼。否则等一两周是很正常的。

如果你运气好，当天就有一个顺路的contractor上门，发现缺氟利昂，然后加好2LB氟利昂，收取你$45-$85之间的上门费然后皆大欢喜！It will never happen to you!

客官你又要问了，为什么呢？

还记得一开始我们说warranty以极低的价格签contractor吗?

每个warranty company都只支付氟利昂市场价的30%-50%，最可恶的是American home shield不论什么种类氟利昂只cover$10/LB。

这种情况下，有良心的contractor会quote warranty 等价于2LB氟利昂的部件维修，比如说一块主板或者是一个电机，对的,他们只支付$200-$300,contractor更换一个主板或者电机，正常市场价在$500以上。

如果你交的养护费足够，这时warranty company会authorize contractor make the fix.如果你交的钱不够，warranty company会deny the fix,然后打你电话让你翻出200多页的合同，和你说根据第N页，第M条规定warranty company不会cover这次维修费用。

运气不好遇上了黑心contractor（占绝大多数，we don't give a **** to warranty customer),这时他会quote warranty company 高于市场价甚至是recommend new unit.

这时如果客户在warranty company账户还有足够的钱，warranty company会authorize，这样你就被撸了羊毛。如果账户余额不足，这时客服会打电话给你让你拿出200页的合同...

那小伙伴又要问了，我的账户有多少钱他们才会authorize the fix?

这边有个案例，customer 年初买了$1000 premium plan, 夏天空调坏了，quote home warranty company $220. 然后被拒了，悲剧了...

然后那个刺头小朋友又要发问了，你们contractor太没良心了，我要举报！让warranty company把你们拉黑！

这边给大家讲讲大壮的故事，

大壮家贫，身七尺，重三百，为人热心，助人为乐。高中毕业面对10w+的本科学费选择白天做保安，晚上读夜校，辛苦一年拿到HVACR program的毕业证书。用这一年存下来的$3000刀娶了村头的翠花。一年后，大壮吃完早餐亲吻翠花看了一眼襁褓中的小壮后，意气风发的开着 big & strong logo小面包顶着旭日出发了，手握三家warranty company合同，载着梦想开往未来。。。

1st stop: $65 pick up
咚咚咚，“早上好，我叫大壮，来修空调的”
半小时后。。。
大壮收到warranty company的短信，customer #123456 is authorized to complete the repair based on the diagnosis, authorization #654321 for $15（$80-$65）
大壮兴奋地换上新电容后，还不忘帮空调清理灰尘后赶往第二客户家。
（大壮账户：+$80）（warranty company-$15）

2ns stop, $45 pick up
咚咚咚，“早上好，我是大壮，来修空调的。”
一小时后，满头大汗的大壮发现电压不稳导致空调异常。
打电话给warranty company换个电工来。
大壮感激的接过屋主的$45刀以及一瓶矿泉水上了自己的小面包。
（大壮账户：$80，warranty company -$15+$45=$30）

3rd stop $75 pick up
咚咚咚，“我是大壮，来修空调的。”
半小时后，大壮收到warranty company信息，customer #132654 will not be covered per our company policy.
大壮收起工具箱后没忘问客户要$75 pick up
客户：“空调没修好，为什么我要付钱?何况这钱应该是房东出。”
听到屋内孩啼声后，大壮放下挥向customer #132654的扳手，庆幸走向自己小面包。
（大壮账户：$80-$75=$5  warranty company $30+$75=$105）

4th stop  $45 pick up
咚咚咚，“修空调的。”
5分钟后，大壮按下furnace一个零部件的reset button后，空调吹出了凉爽风。
大壮看了眼西陲的太阳，脑中回响着小壮的啼哭声，在故障诊断一栏中写下“电机轴承过度磨损导致空调运作异常，导致原因为正常磨损。”
“customer # 632542 is authorized to complete the repair based on the diagnosis, authorization #856924 for $240（$285-$45).

大壮的心：color code #000000

体验极差，买的first american home warranty。 garage openner有问题，人来了看一眼说你这个不是openner的问题是rail的问题然后hardsell我warranty不cover的东西。我说算了你走吧。

后来证明也不是rail的问题，就来看了五分钟，收75刀。（home depot quote 的rail 价格还比来的人报价低100多）

google一下发现大家对home warranty褒贬不一吧，有些人的确是省了钱的，但是大部分的评价都不是很正面。我是不打算续费了

不买，非常浪费时间，打电话进去还等很久，合作维修工也都很慢。

补充内容 (2021-08-14 08:12 +08:00):
电器买Costco的，可以加保2年还是3年。

个人建议 不要浪费钱在home warranty
真的需要花到大钱的修理大概率会被吹毛求疵的刁难
看你的contract
很多都规定热水器, HVAC,甚至是冰箱都要定期有professionall维修保养
如果报修时没有留过去maintainence纪录, 不用期待home warranty会帮你出钱
定期maintainence的费用+home warranty+你在customer service迷宫裡打转的时间
不如自己留着

很多时候是这个不cover 那个不cover  

有一百个理由不cover

看你的房子是几几年新的，如果20年以上建议买

报修后你之后的每次都会上涨。各种东西都不包括，上门看了之后，就说这个不包括但是可以修价格比外面的还高的多。然后还有上限。小东西本来就不用花多少钱修，有些家电老旧后应该更换，大件的大概率就各种条款不包括了。里面道道很多的。

我买了三年了， 修了一次之后就不想再用了。 因为他们合作的修理公司要价都四五百（人工费，这个都需要自己出）， 外面 quote一下只有一两百。 还不如不买自己找人修。 非常坑。

home warranty挺好的。修了一次heater一次抽油烟机一次ac，都修好了。每次只需要付$75。修不好换一家修不需要重新交钱。

七叶 发表于 2021-08-13 15:14:54
home warranty挺好的。修了一次heater一次抽油烟机一次ac，都修好了。每次只需要付$75。修不好换一家修不需要重新交钱。

哪家公司的？多钱一年。和home insurance 不同吧？

自住房出租房都是自己修的。