房子才是避税神器

买房的property tax和维护费用比出去租房的租金要低

>> 假设B花了10万，贷款买了50万房子。假设就涨到了70万。又要买第二套，保持20% downpay（这样利率几乎是最好的，现在非常低），套现16万出来，买第二套。不需要交任何税。

感谢楼主提供全新视角。我没搞清楚这个套现是什么意思。是把第一套房子卖了的意思吗？还是其他方式

bananamuffin 发表于 2021-10-2 02:52
并不同意。LZ指的是资产不卖出的时候，可以避税而不是房子可以避税。已经有好几层指出任何的equity，都可以 ...

多谢认真的回复

并不同意。LZ指的是资产不卖出的时候，可以避税而不是房子可以避税。已经有好几层指出任何的equity，都可以通过类似的方式拿到line of credit。至于LZ多次指出"房子我能套80%，投资房70%。你股票敢套这么多吗？"，这个和你借钱用的underlying asset有关系。股票的波动性大，当然不可能借出80%。但相应的因为波动性大，赚大钱的可能性就要高。比如当年买了NIO或者tesla。如果你存入银行的是gold，然后用gold作为underlying asset，甚至可以借出90%。因为黄金的波动性小，自然就可以贷款出来更多的钱。但相应的，黄金作为资产，赚大钱的几率就小。房子能借出80%，也是因为作为资产，房子价格是比较稳定的。

-》本质性，确实是借钱不卖资产来避税，但是能拿出70%80%和20-30%有另一个本质的差别！我不反对你寻找下一个Tesla，要是能找到还理什么税不税的，肯定all in所有账号！Gold没跌过10%吗？房子是多数华人都持有的资产，几年前我就跟人 讨论过，涨了50万是不是应该卖了套现，然后再买一套，再涨50万再卖。现在我知道为什么没必要。

借钱还需要考虑risk，LZ的例子都是建立在资产价格一直横盘甚至上升的基础上的。那比如房产价格降了10%，银行觉得有风险，把你的heloc关了。这个时候你需要马上还清heloc的欠款，请问你短时间内能否凑出十几万还给银行呢？如果你有十几万的emergency fund，那么也需要把这些考虑到cost里。

-》 这是个good point。HELOC是有被关的风险。如果是要长期欠着的钱，我会用cash out，HELOC更多是短期使用。

最后关于房产本身的避税。不同的资产有不同的避税手段。房产是有些比谁的方式，比如利息可以deduct。出租房报loss等等。但heloc的利息，明确无法抵税，除非你用heloc的钱来“upgrade”你heloc against的那套房产。至于cash out refin。这个是有cost的，你看closing disclosure，一般手续费之类的能到房价1%～2%。只不过是因为近年来利率一直走低，你refine时候，loaner给你个稍高的利率+一些credit，把手续费给cover掉了。羊毛出在羊身上，你要是不让他们cover掉这部分手续费，那么你拿到的mortgage的利息就要再低一些。1M的房子cashout出来10万，结果手续费1万。这可就是10%的cost。这要是以后利率走高的话（目前的高通膨，可以预计到利率的上升），你这套也是玩不转的。

-》cash out的cost，我遇到的几乎等于0. 去年一次和HSBC no cost refi，他们cash out也是一个rate，于是拿了二三十万出来。有时候rate会高，那一般会要求，他们增加principal把pre-pay interest, property tax，差不多也算cash out一万多，一般这样不影响rate。现在我又做了一次，cashout 的rate会多了0.125%，考虑还是投资房，cost极低吧。

当然要谢谢LZ分享新的角度。但也希望LZ查清楚以后，分享准确的信息：
1. 从旧房子拿钱其实非常容易。每次利率一低了，我就做refi，顺便问一下，cashout会不会影响利率，如果不会，就cash out一下。几次下来我就拿了30万。我现在在做一次新refi，cashout更多的。利息比非cash out多了0.125%。可以接受

这是因为利率走低。18年-19年的时候，利率上升过一段时间，我有朋友17年房价高点入场，想refin都不可能，因为房价下跌+利率上升，使得他LTV大于了80%。again，市场好的时候，猪都能上天。需要考虑市场不好的时候。
你想多了，利率上升的时候如何cashout？

-》good point。你17年的朋友如果勤快一点，估计已经refi了不少于3次了。我不敢说总是有机会refinance，但是考虑到房子的长期投资，5年+那种。我相信5年10年总会合适的机会cash out。在高利息的时候，强行cash out不可取。急需用钱HELOC。另外，我相信利率大趋势走低。

zhengda6 发表于 2021-10-2 13:57
>> 假设B花了10万，贷款买了50万房子。假设就涨到了70万。又要买第二套，保持20% downpay（这样利率几乎是 ...

你可以通过cash out refinance或者HELOC拿出房子的涨幅。一般只要保留20%的首付。房子50w涨到70w。你可以拿涨幅的80%出来。20*80%=16万

macaojj 发表于 2021-10-2 01:03
请楼主或楼友讲讲rental cashout refi吧。有意义的从经验的答复必须加米。

这个cashout多借出来的钱的利息 ...

这个cashout多借出来的钱的利息，如果要算作investment的费用享受税务优惠，要求是投入投资房的装修增值或者再买新的。您一般是怎么用这个钱的？

我的理解是投资房cash out refi出来的钱，可以随便用。那部分的利息一样可以算cost抵税。
如果投资房HELOC出来的钱，那需要用于投资房的装修之类的，否则那部分的利息，不能抵税

0014315 发表于 2021-10-2 00:47
房产税没想过？2.5%，30年就送给政府一套，贷款利息，25年又给银行一套

你只有做homeless才能避开房产税。假如你租房子，你租金一部分是用于房东拿去交房产税。。。

revenge 发表于 2021-10-2 10:06
算1%的property tax如果20年从50w涨到200w那差不多要交20w左右的税（每年大概平均100w * 1% * 20）。20年房 ...

你自己租房就免费了吗？这些cost不都出现在租金上面吗？

TurtleUSA2013 发表于 2021-10-2 10:07
道理是这个道理 可问题是带lot的小黑屋它贵啊 现在的价格自己住咬咬牙买一套 哪还有钱再买小黑屋投资啊

我有说要一口气买几套小黑屋吗。。。

只是要考虑现在要入手的小黑屋，是不是值得将来一直持有

斑马线 发表于 2021-10-2 12:53
楼主，出租的话到后期房租超过cost的部分是需要交税的。还有一个好处是，加州的出租房的房产税都可以抵州税 ...

投资房当然各种cost都能抵税，甚至可以报销你的车的一部分cost，还有电话费之类的

macaojj 发表于 2021-10-2 04:03
请楼主或楼友讲讲rental cashout refi吧。有意义的从经验的答复必须加米。

这个cashout多借出来的钱的利息 ...

我感觉楼主说的挺对的，不知道为什么那么多反对，可能是我的水平不够。
分享一个我自身的实操经验：比方说我50W买的自住房，首付10W，几年又还了10W=我还欠银行30W。但是房子涨到了70W，这个时候我做refinance，年初利率可以拿到2.5%以下，我又贷款了55W出来，还掉银行的30W，相当于cash out 25W。这25万是不需要交税的，利率也比最初买房时候低，我可以拿来买股票或再买投资房。我的自住房子没有任何影响，因为利率低，月供变化也不大。随着工资收入提高，这一部分的月供也越来越不值一提。
这确实比股票省心多了，至少自住房2.x%的利率，我直接拿去买bond都可以产生净收益。当然楼上也说的没错，这一切都是建立在目前利率极低的基础上。这一波撸资本主义羊毛不容错过