房子才是避税神器

09122100 发表于 2021-10-01 23:55:24
同一个房子做了heloc还能再做refinance么？两者是不是会互相影响？

有些lender会，可能要关了heloc，可以需要再开

这里是我马甲呀 发表于 2021-10-02 00:03:55
出租有正cash flow的估计套不出这么多钱吧

出租房可以到70%，同时rate 还不错

房产税没想过？2.5%，30年就送给政府一套，贷款利息，25年又给银行一套

请楼主或楼友讲讲rental cashout refi吧。有意义的从经验的答复必须加米。

这个cashout多借出来的钱的利息，如果要算作investment的费用享受税务优惠，要求是投入投资房的装修增值或者再买新的。您一般是怎么用这个钱的？

更细节的两个问题是：

假设你是T1借出来的，然后T2使用了这个钱，T1 T2之间有没有时限要求？

T2以后这些钱的利息应该可以抵税，那么T1-T2之间这段时间的利息可以抵吗？

谢谢🙏

股票也可以套现，还不用交房产税和维修费。无论用股票还是房产，核心思想都是“不卖出资产就不交税”，用资产产权抵押出钱生活或再投资。看上去超爽，可这里有的问题是：抵押后的资产就不完全属于你了，更多的是账面富贵。你觉得从别人那套来了钱，可别人看上的是你的本儿。有种避税神器的家族信托也和类似的思路，当你愿意彻底放弃对财产的所有权后，就不用交税，别人帮你打理，你享有收益。你图到了利，借你钱的人图到了本。

补充内容 (2021-10-02 16:26 +08:00):
我最近还被推送了很多华人银行，可以不查收入的Cash out房产里的钱，但利率非常非常高。一套接着一套利用房产升值Cash out出钱再投资的方式，做到后面会很难拿到贷款，但市面上还是有各式各样的“高利贷”，只要你愿意把本拿出来，就有人愿意借你钱。

并不同意。LZ指的是资产不卖出的时候，可以避税而不是房子可以避税。已经有好几层指出任何的equity，都可以通过类似的方式拿到line of credit。至于LZ多次指出"房子我能套80%，投资房70%。你股票敢套这么多吗？"，这个和你借钱用的underlying asset有关系。股票的波动性大，当然不可能借出80%。但相应的因为波动性大，赚大钱的可能性就要高。比如当年买了NIO或者tesla。如果你存入银行的是gold，然后用gold作为underlying asset，甚至可以借出90%。因为黄金的波动性小，自然就可以贷款出来更多的钱。但相应的，黄金作为资产，赚大钱的几率就小。房子能借出80%，也是因为作为资产，房子价格是比较稳定的。

借钱还需要考虑risk，LZ的例子都是建立在资产价格一直横盘甚至上升的基础上的。那比如房产价格降了10%，银行觉得有风险，把你的heloc关了。这个时候你需要马上还清heloc的欠款，请问你短时间内能否凑出十几万还给银行呢？如果你有十几万的emergency fund，那么也需要把这些考虑到cost里。

最后关于房产本身的避税。不同的资产有不同的避税手段。房产是有些比谁的方式，比如利息可以deduct。出租房报loss等等。但heloc的利息，明确无法抵税，除非你用heloc的钱来“upgrade”你heloc against的那套房产。至于cash out refin。这个是有cost的，你看closing disclosure，一般手续费之类的能到房价1%～2%。只不过是因为近年来利率一直走低，你refine时候，loaner给你个稍高的利率+一些credit，把手续费给cover掉了。羊毛出在羊身上，你要是不让他们cover掉这部分手续费，那么你拿到的mortgage的利息就要再低一些。1M的房子cashout出来10万，结果手续费1万。这可就是10%的cost。这要是以后利率走高的话（目前的高通膨，可以预计到利率的上升），你这套也是玩不转的。

当然要谢谢LZ分享新的角度。但也希望LZ查清楚以后，分享准确的信息：
1. 从旧房子拿钱其实非常容易。每次利率一低了，我就做refi，顺便问一下，cashout会不会影响利率，如果不会，就cash out一下。几次下来我就拿了30万。我现在在做一次新refi，cashout更多的。利息比非cash out多了0.125%。可以接受

这是因为利率走低。18年-19年的时候，利率上升过一段时间，我有朋友17年房价高点入场，想refin都不可能，因为房价下跌+利率上升，使得他LTV大于了80%。again，市场好的时候，猪都能上天。需要考虑市场不好的时候。

2. HELOC拿钱就更加方便了，跟checking account一样。我就后悔只申请了10万，应该是越多越好，不用的话又没有利息。
HELOC方便是方便，risk也有。银行有权直接关闭帐户，要求你即可还清贷款。我当时研究heloc的时候，问过banker，这个事情08年就发生过。因为LTV大于了90%。

3. 跟backdoor 401k/IRA比，它不需要等到老了才能用，只要保留房价的20%甚至更少。401k之类就算收益免税，本金可以拿出来，但是拿出来就放不回去，基本上只能到退休才能用了。有条件，当然也要放满各种backdoor，但是真的不够灵活。

希望你仔细研究一下这个。首先可以用IRA买房子，也可以用IRA，401K贷款给自己。灵活还是很灵活的。尤其是roth，甚至可以取本金。

4. 有cash flow，或房产税低的房子，真的不要随便卖。需要钱就cash out好了。我的旧房子快要进入卖了不当拿不到钱，还要倒贴钱去交税的状态了。
这个是个人投资风格，有flipper转手一卖50% gain到手。有这种能力，资源的情况下何苦每年辛辛苦苦盼个几万的cashflow？还要面临eviction tenant的风险？

5. 有些人为了薅50万免税额的羊毛，卖了房子再买。我觉得是个极大的错误。交了6%的各种费用，如果是加州房子，低房产税税基也没了。为什么不一直cash out一直免税呢？
你想多了，利率上升的时候如何cashout？

补充内容 (2023-05-06 01:28 +8:00):
时间是个好东西。两年后回来看一下：40万HELOC现在利率7%，只要套现2年，就等于40万股票卖掉的15% long term capital gain. 区别就是前者你每年都要交钱，后者就是一次的。如果20年利率低的时候用5ARM拿钱，现在只剩2年的时间before the ～20% ARM interest CRUSH you。果然市场好的时候要住都能上天。

当然LZ最近的回复已经陷入了大打大赢，中打中赢，小打小赢的赢麻了状态。甚至什么“算上过去10年我不一定输”的话都出来了😄

算1%的property tax如果20年从50w涨到200w那差不多要交20w左右的税（每年大概平均100w * 1% * 20）。20年房子维护的费用每年算你少点2000刀，20年两次remodal算10w，maintenance一共14w。所以20年总cost 34w。。。前提还是房租能100% cover利息。而且房子在加州华州以后还能5年翻一倍的涨幅么？会不会过于乐观

道理是这个道理 可问题是带lot的小黑屋它贵啊 现在的价格自己住咬咬牙买一套 哪还有钱再买小黑屋投资啊

楼主，出租的话到后期房租超过cost的部分是需要交税的。还有一个好处是，加州的出租房的房产税都可以抵州税。相当于同一个房子的房产税在联邦税和州税里面都抵消了一部分收入，还是很划算的。