[理论研究] 破除“房价跌但利率涨所以月供反而多”的迷思

手动点赞。有理有据。

mxtacky 发表于 2022-06-20 21:34:13
我理解是refi 的时候不是就等于reset timer了吗？那头refi之前的利息不是打水漂了？因为开始的时候比如一个月是5k，但是你会发现一半以上都是利息，本金非常少。要是比如从T0=6.5% -

大部分人不会完全等到30年才还完啊。保持之前的pace refi不会多交利息的。

mxtacky 发表于 2022-06-20 21:34:13
我理解是refi 的时候不是就等于reset timer了吗？那头refi之前的利息不是打水漂了？因为开始的时候比如一个月是5k，但是你会发现一半以上都是利息，本金非常少。要是比如从T0=6.5% -

为啥付的利息打水漂？ 你借了钱， 还了利息， 啥叫打水漂？

还有要还36年， 你也多借了6年钱

PS 高利息下为啥要用30年fix? 如果一定会refi 用arm 赌一把就好了

按照amortization schedule前期月供里面mortgage interest成分更多，越到后面才变成principle的成分越多。所以可能大家觉得即使将来refi了之前多付的interest都打水漂了（即使能抵点税）。

还是要看房子究竟有多好了，买家普遍比以前挑剔几倍也情有可原。

喵了个咪的- 发表于 2022-6-20 22:07
大部分人不会完全等到30年才还完啊。保持之前的pace refi不会多交利息的。

那还是同样的问题，不管什么时候换房，5年以上30年以下，当中有做refi的，那refi前的利息不是大部分都白交了？而且还没算上refi的成本，也是一笔closing cost。（自己现在也在等refi机会所以做了些功课）。欢迎指正

Crystalline 发表于 2022-6-20 22:10
为啥付的利息打水漂？ 你借了钱， 还了利息， 啥叫打水漂？

还有要还36年， 你也多借了6年钱

我打水漂的意思是30年来说，fix or not，头10年的月供当中不过一半是用来换本金的，另一半+都是利息，所以在这期间（life of the loan的早期）refi，你的balance还了没多少，可是利息没少给。。。。这是我的理解哈，欢迎指正

mxtacky 发表于 2022-06-20 21:34:13
我理解是refi 的时候不是就等于reset timer了吗？那头refi之前的利息不是打水漂了？因为开始的时候比如一个月是5k，但是你会发现一半以上都是利息，本金非常少。要是比如从T0=6.5% -

利息只取决于当前贷款总数，你refinance之后月供里利息部分并不会变多，只是本金部分会变少。如果把少的那部分本金补上的话和不refinance并没有区别，但一般都不会这么做。

mxtacky 发表于 2022-6-20 23:34
我理解是refi 的时候不是就等于reset timer了吗？那头refi之前的利息不是打水漂了？因为开始的时候比如一个 ...

除非你refi的时候贷款出更多的钱，否则只要你的还款金额不变，分配到本息上的比例也不应该变化。等额本息，是相同还款额下，因为本金缩小，利息缩小，所以本金的占比增加。而等额本金下，则每次还款的利息部分随着本金减少而减少，也是取决于本金的。

s666999s 发表于 2022-6-20 21:42
我有点迷，地里都是脑子特别好使的小伙伴，这种common sense还需要做stimulation才能搞得懂吗？实在不行写 ...

其实道理很多人都知道，只是因为利益相关，选择性忽略和选择性相信

每个月的还款额 = 本金 + 利息
重点是本金和利息的比例是一直变化的。前期大部分都在还利息，后期才是还本金。

这分别是6%和2.5%利率的还款曲线，所以在高息环境买房是非常亏的。