[理论研究] 破除“房价跌但利率涨所以月供反而多”的迷思

mxtacky 发表于 2022-6-20 22:17
我打水漂的意思是30年来说，fix or not，头10年的月供当中不过一半是用来换本金的，另一半+都是利息，所 ...

房地产的重点在于加廉价杠杆，你在其他地方很难那么容易以那么低利息借那么多钱。
按照你这个思路，应该尽量全款买房，这样付的利息少很多。而现实里很少人会把现金全部放进去，大部分人都是放越少本金越好。只要利息比房价年涨幅低，就是赚的。
不过回到主题，自住房确实不应该timing，会存在你说的问题。投资房只要有现金流且家庭可以承担风险的前提下也不太需要timing。

房价大跌高利率的时候，现金才是王。大部分首套自住还要等着去贷款的人是等不起的，这也是为啥前段时间那么多人抢着加息前或者是首次加息后上车的原因，这部分人不愿意赌。

自住房等的过程每个月付的租金也是沉没成本。。

DogeGod 发表于 2022-6-21 00:53
你说的很有道理，所以我才说抛砖引玉嘛，我的确没考虑到breakeven时刻贷款余额的差值，可以重新算一下

我还有一个问题，这个图的意思是B在t的时候房价要跌y轴的利率才能比A更划算？10年以内跌那么多的好像除了04-07年上车的其他没这么多的？

New_Pants 发表于 2022-06-21 11:06:34
房价大跌高利率的时候，现金才是王。大部分首套自住还要等着去贷款的人是等不起的，这也是为啥前段时间那么多人抢着加息前或者是首次加息后上车的原因，这部分人不愿意赌。

所以站岗了
2018年站岗的也是那堆以为利率机会千载难逢FOMO的， 结果2年后利率更低

我知道，你会说后来疫情后房价暴涨他们都出水了， 后面的结果改变不了2018年那群人被人忽悠的事实

Crystalline 发表于 2022-6-21 12:23
那不管哪个利率。， 这部分钱都是打水漂啊？
毕竟你借了钱不是吗？

我也在等refi机会啊，就是这数算来算去都不对。。。然后楼主图的意思是不是说比如10年的话要跌y轴的数才能和A扯平或者比A划算，但是好像除了08年，10内跌这么多的历史也没有。然后如果真的绝对是高利率低价买绝对划算，为什么现在没什么人买呢？要是换我早知道那肯定是现在上车呀，怎么房价跌了（就算利率高了）房地产反而淡了呢？（真心求问）

Crystalline 发表于 2022-6-21 11:17
所以站岗了
2018年站岗的也是那堆以为利率机会千载难逢FOMO的， 结果2年后利率更低

是的，很多人被坑很惨，我认识有人现在还在水下。但是得买房过日子，对于这部分人，很多人买房而不租房，其实是消费降级。已经拖家带口，一租就得租一整套，加上娃的各种开销，根本存不到多少钱。不买个房贷款还起来是不会安心的，至于后来一直在水下。。。那又是这里面的一部分人了。房价起起落落，是的，今明两年大家都看大跌，一等就是三年，好多人拖家带口，等不住。

吃货小团子 发表于 2022-6-21 11:13
自住房等的过程每个月付的租金也是沉没成本。。

那你应该减去房产税和保险 hoa一系列的维护成本

mxtacky 发表于 2022-06-21 11:19:41
我也在等refi机会啊，就是这数算来算去都不对。。。然后楼主图的意思是不是说比如10年的话要跌y轴的数才能和A扯平或者比A划算，但是好像除了08年，10内跌这么多的历史也没有。然后如果真的绝对是高利率

因为现在利率并不是太高，房价也并不低，大家应该是在等利率更高房价更低的时候买。

mxtacky 发表于 2022-6-20 21:34
我理解是refi 的时候不是就等于reset timer了吗？那头refi之前的利息不是打水漂了？因为开始的时候比如一个 ...

错，refi 会reset还款时间 是因为 你是多借钱了，相当于把首付又还给你一部分，所以才又要贷30年，你完全可以提前还款。不好理解的话，可以把还款方式设置成等额本金，这样就能理解了

唯一多花钱的部分， 是你的利息差(6%-3%) * refi前的还款时间(准确的说 是 利息差*瞬时贷款金额对时间的积分)。 但你享受了低房价不是？这水漂打的值啊

而且你掌握的主动权，利息跌了，你refi，房价也跟着涨。 利息涨了，房价跌，假设破产清算你赔的也少。
高房价低利息，房价跌了的话 原房主可不会给你退钱吧？


补充内容 (2022-06-22 03:31 +8:00):
低利息买房划算 是指 低利息且低房价时买房划算。 低利息但房价涨的离谱，好处都让原房主和agent拿走了，那就是冤大头了