[理论研究] 破除“房价跌但利率涨所以月供反而多”的迷思

房价下跌了，同样的首付cash就比20%多了呀

kafkagre 发表于 2022-06-20 23:17:50
每个月的还款额 = 本金 + 利息
重点是本金和利息的比例是一直变化的。前期大部分都在还利息，后期才是还本金。

贷款额一样的情况下，高利率当然比低利率亏啦🤣🤣

总价低了，首付少了，回头之后利率降了再refinance。再说了，利率涨一个点，房价跌大概20万左右，才能保证月供不变。至少目前西雅图这个跌法，月供基本是跟房价跌之前是大差不差的。最后肯定是买的便宜的buyer赚了，这是common sense啊。。。

补充内容 (2022-06-22 01:55 +8:00):
1、总价低=》首付少，现在就省了一笔钱。

2、月供不变，在monthly commitment上面跟高房价买房人一样。

3、之后利率低了refinance，贷款时间跟余下时间一样，考虑支付的point之后，只要月供变少了，就是边际改善了。这不是什么缺点，这是potential benefits。

就算没有第3点，还是比高房价站岗要划算。更何况，Fed这德行，未来怎么能不降息。

补充内容 (2022-06-22 13:52 +8:00):
高房价低利率的买房人，还能再融资吗？概率小很多。因为他们的利率已经足够低了。

除了时间换空间，眼巴巴看着等着房价涨，做不了什么。这就是当了岗侠之后的结果。

现在贷款利率已经 6.5 了，但我不觉得能跌 35%。

"如果房价真的跌了30%而B在6.5%的利率强行上车。。。" 关键就在这里，现在已经快6.5了，但有哪些地方房价真的能跌到30%？热门地区人口流入大很难，非热门地区之前也没有涨那么多，所以可能也难。

不过楼主这个general message是对的，最终就是要看数字，支持。

嗯楼主的分析思路很好要点赞 从经济学分析的角度 算npv在考虑到无风险利率和growth rate就更完美了

没有考虑首付的影响啊，30%的涨跌幅对首付的影响应该更大，对很多人就是买得起/买不起的区别了

mxtacky 发表于 2022-06-20 22:17:47
我打水漂的意思是30年来说，fix or not，头10年的月供当中不过一半是用来换本金的，另一半+都是利息，所以在这期间（life of the loan的早期）refi，你的balance还了没多

那不管哪个利率。， 这部分钱都是打水漂啊？
毕竟你借了钱不是吗？

补充内容 (2022-06-22 01:23 +8:00):
打水漂是个很主观的概念
每天每个人都有很多东西在打水漂
关键看失去了什么，得到了什么，能不能量化

要想给个清晰的可做决定的比较，楼主的数据比较才是正道， 冷冰冰的逻辑，摒除主观话术干扰。

举个例子，假设有些人明明亏了好几十万，来个agent套个“我是刚需，不需要要但心”的催眠buff,马上满血复活，主观感受良好，但是，这不代表他当时的决定逻辑上是对的

好奇一般房子会持有多久
如果高利率买房 利率降低后不refi反而选择卖房 按照例子除去每年升值还可以额外赚30%+？

加州有个变量不同，就是房产税，买的时候房价低房产税就一直低