南湾房事近期观察

Crystalline 发表于 2022-07-25 16:16:16
建议大家不必执着于买在最低

因为你老想着买最低， 就一定会去猜底， 猜底基本会猜到半山腰

如果fed嘴炮pivot股市肯定就反转了 房价会有滞后。。现在只怕得靠个modest recession才能让fed转向。。要是没有recession那就是18-19的行情。。

是的，我上面的留言的意思就是现在地里的风向感觉很多人就摩拳擦掌非要抄大底。大部分认为的底会是底么？万一底抄到了半山腰，或者踏空错过了底，心态可以调整么？结合家庭工作心理，综合一个合适的点就是最好的点，所以我和lz一样，也在积极看open house，时不时下offer，真没必要给自己规定一个抄底的kpi。

答应我一直刷题 发表于 2022-7-25 13:40
带大家重温一下2019年的湾区房价。即使利率下降、qqq创新高，Sunnyvale SFH的中位数成交价还是一直下跌。直 ...

Sunnyvale 本就是一个波动极大的地方。

我认为南湾房市不能一概而论。我以为我在原贴里也说明白了：非学区房看的人少offer少，学区好房依然看的人很多。

还有一点。锚定效应不要影响得太明显。从3，4月跌下来了不代表房子就便宜；同理，房市也不一定能回到19年的低点了。

Crystalline 发表于 2022-7-25 16:39
我觉得身段要放柔软点， 不可拘泥于某单个信号
既然大伙凭本事躲过站岗，
可是要吸取站岗侠过于执念的教训 ...

同意。

我也认为不要执着于一定得买在低点，当大家都相信某些信号出现时是房价的低点时，聪明的买家往往已经布局好了。我并不认为我自己，或者说大部分人能比别人多多少独家消息或者买房能聪明多少。信息都是公开且非常容易获取的。

当然，能买低是好事。但是同理，低点未必有你喜欢的房子。如果本着自住的原则，个人宁愿多花点钱买一个各方面我都很满意的房子，而不是tradeoff住的勉强。我相信这也是好房open house人依然挺多的一个原因。

我也来个不负责任预测，经济不出大问题的情况下，央行基准利率3.5%，房价距离最高点下降25%以上，可入场，预计两年内重贷。

经济出问题的话（大面积失业、股市再跌20%以上、持续高通胀、持续高利息、黑天鹅）则无限期滞后，反正不亏。

补充内容 (2022-07-26 12:17 +08:00):
现在谈入场还早得很，连最基本的信号都没出现

notelonmusk 发表于 2022-07-25 20:42:18
Sunnyvale 本就是一个波动极大的地方。

我认为南湾房市不能一概而论。我以为我在原贴里也说明白了：非学区房看的人少offer少，学区好房依然看的人很多。

我并没有试图影响你做任何决定，只是在这个帖子里让大家回忆一下2019年的房市。都是自己的钱，自己怎么判断就怎么投资就好。

再补充一下Cupertino SFH 2019年的中位数，标准的好学区。

新蓋的房子價錢卻是在過去一個月越漲越高

lakelau 发表于 2022-07-25 21:14:39
我也来个不负责任预测，经济不出大问题的情况下，央行基准利率3.5%，房价距离最高点下降25%以上，可入场，预计两年内重贷。

经济出问题的话（大面积失业、股市再跌20%以上、持续高通胀、持续高利息、黑

差不多 不过我估计经济不出大问题就是轻度衰退纳指也得再跌20%。。现在的股市经过这波rally完全没price in recession，除非fed提前转向 不然sp很难不破前低 说不定年底就能跌到3300左右 也就是从高点跌30-35% 这也差不多是正常recession标普的平均跌幅。。房价比股市波动小 比最高点跌个20-25%可能就比较合适了。。

zpinthehouse 发表于 2022-07-25 21:50:45
差不多 不过我估计经济不出大问题就是轻度衰退纳指也得再跌20%。。现在的股市经过这波rally完全没price in recession，除非fed提前转向 不然sp很难不破前低 说不定年底就能跌到3

股市如果再跌去20%，房价总体跌幅应该不止25%，需要重新定价

加拿大多伦多很多跌了近40%，作为美国小弟，两者在很多方面都相似，还是有参照性的，这两年买房的不少都是投资客

补充内容 (2022-07-26 13:08 +08:00):
另外，如果出现租金连续下降的情况，系好安全带观看房价暴跌（雷）。这不是不可能发生的

补充内容 (2022-07-26 13:15 +08:00):
这两年太多投资客，加上沃尔玛暴雷，预示高通胀已经严重影响民生

租金下降是有可能的

一旦租金连月下降，房产抛售潮袭来，那就不是25%的问题了

lakelau 发表于 2022-07-25 22:02:44
股市如果再跌去20%，房价总体跌幅应该不止25%，需要重新定价

加拿大多伦多很多跌了近40%，作为美国小弟，两者在很多方面都相似，还是有参照性的，这两年买房的不少都是投资客

ok这取决于你对股市和房市哪个泡沫更大的判断 在我看还是股市泡沫大 美国房市的泡沫基本跟宏观经济泡沫成正比 科技股的泡沫比货币供给的泡沫更大。。加拿大投资房比例整体比美国高 （多伦多温哥华VS湾区纽约西雅图）。。
anyway我是觉得即使经济不出大问题 纳指再跌20%也很正常 不需要黑天鹅 也不会出现大规模的裁员 就是一个普通的recession 股市也得破前低。。

补充内容 (2022-07-26 13:47 +08:00):
美国热门地区投资房的现金流不如加拿大 在湾区投一套房能在多伦多投两套 国内的投资客在加拿大比美国湾区纽约西雅图这种地方多。。至于卡尔加里vs奥斯汀这种比较就不好说了。。