2023年Q1是否买自住房的一些思考

最近打算首套自住房，考虑到利率、房价都还在一个很动荡的阶段，和家属讨论了下我们何时入手。把我们的思考和大家分享讨论一下，也希望大家能够提供不一样的视角。

我们买房地点在加州，根据我们的诉求以及近期所在地看房和相关数据表现，我们的假设是：房屋A价格150万，首付50万，贷款100万。30年贷款利率6.32%。同户型房屋租金为5000/月。

1.售租比视角
房屋售价租金比 = 房屋价格 ÷（月租金 × 12）
通常认为若售租比在1和15之间，买房比租房划算得多；若售租比在16和20之间，租房稍微比买房划算。若售租比在21以上，租房比买房划算。

房屋A当前的售租比为150万 ÷（5000 × 12）= 25。若希望售租比在15，需要房租在8500/月，或房屋价格降到90万，或两者同时有调整。在加州这种售租比长期较高的区域，数值长期大于20。虽然已经习惯了这样，但这个数值还是会实实在在作用在自己的现金流上。

2.首年投入和回报视角
假设已经决定近3年之内要买房，那更在意的问题其实是是否应该现在出手？首年投入和回报比售租比的可解释性和指导性可能更好。若首年买房收益低于租房，再等一年上车更优。

2.1 买房的投入和回报
投入：
a.50万首付 - 转化为个人房产资产
b.1万还贷款房屋本金 - 转化为个人房产资产
c.6万还贷款利息 - 不转化为个人资产，贷款还款的利息比例在前几年的比例更高
d.2万房产税&hoa - 不转化为个人资产

回报：
a.房屋增值X - 用50万本金贷款100万，撬动150万房产的增值
b.不可量化收益 - 早买早享受&刚需&少折腾的身心满足

2.2 租房的投入和回报
投入：
a.房租5000/月 * 12月 = 6万 - 不转化为个人资产

回报：
a.（50万首付款+其他额外投入）* 当前国债/定存收益率 ~4% = 2-3万投资回报
b.不可量化收益 - 投资债券、股市、未来房产的灵活性、裁员等风险的抵抗能力

何种情况下买房>租房？买房房屋增值X万 - 不转化为个人资产的8万 > 购房资金投资回报2万 - 房租6万，X > 4万。若房价稳健增值（4万，即增幅>2.5%），买房尚可；若预期房价下跌，且利率较高，并不是购房的好时机。

综上，如果对上述不可量化收益无明显偏好，仅考虑资金状况，我们的个人判断是：熬过近半年或一年*，可能有更好的入场时机 - 利率回归到3%-4%，房屋A价格下调10-15万。当然，继续等待的风险是若房屋出售价格疯涨（在加州大部分地区应该是小概率），会来不及上车。

*WSJ援引FactSet数据对利率的预期如下：

欢迎大家，尤其是和我们面临的选择相似的大家，分享观点，帮我们扫扫盲区，科学上车。

“利率回归到3-4%，房子A下跌10-15万”。千万别这样预期，利息下跌甚至横盘的过程中，房价就又开始涨了。

哈哈，地理的agent总有一个怪论调，“利息跌房价涨”，这是建立在可负担能力的基础上的，懂？
我早就说过，即便现在仍是低利率环境，房价也只会跌，房价是在加息前就回落的，而不是加息后！这世界不是人人码农，得有人接盘才是资产。

补充内容 (2023-02-19 06:33 +08:00):
以上特指加州西雅图等高房价地区

美国不解决通胀问题及引领下一次产业创新，迎来的决不仅仅是衰退

补充内容 (2023-02-19 06:41 +08:00):
高房价的维持需要不断有人接盘，现在的大环境有这个基础吗？ 不是大厂码农冲进去就能顶住的，那最多是涟漪，且最终沦为炮灰

计算得不错挺全面，不过，结论似乎是base on认为半年后降息房价会触底反弹
另外，除非是multiunit，湾区投资SFH在过去50年里从未出现过买入时就正现金流的房子

算法感觉挺科学。现在加州的30年还在6.5%吗？西雅图的已经到5开头了。如果预计短期内会降息，买家会用7/10 ARM。再加上那种短期Buydown，这才是为什么忽然感觉又有人买房了。
如果大家都不买都不看，房价肯定会跌。
如果大家继续看继续买，跌多少就不一定了。

30 fixed 只要5.5，arm应该还能再低点

https://www.wellsfargo.com/mortgage/rates/

火钳刘明

分析得都对，唯一就是为什么利率降到3-4% 房价会跌？难道不该涨吗

肥肥会飞的猪 发表于 2023-2-17 22:38
分析得都对，唯一就是为什么利率降到3-4% 房价会跌？难道不该涨吗

如果是控制住通胀导致的降息房价会涨。如果是黑天鹅来了被迫降息，那就是跌，不过那时候大部分人估计也没工作了，be careful what you wish for

https://redf.in/L1ahCn

去年高位买的房子，已经开始割肉了

多谢LZ分享，很专业