为什么巴菲特不买1万套房？

你可以参考看看黄石的老达顿，政府肯定插手不让这么搞，远远没有股票自由

如果有人这么干，各级政府绝对会通过法律，各种征税

而投资股票，长期持有，政府无法提高他的税，因为long term 15% capital gain tax 关系到所有美国居民的资产，政府不会轻易动

匿名用户 发表于 2023-3-7 22:42
我没看出我的基本观点是: 美股 >> 房地产。

我形容的情况其实指的是国人集体的投资思想 (买房 -> refi ...

1. 从收益上来说，你说的 美股 >> 房地产 这个是没错，在过去很长一段时间标普500vs房价指数上也是这么样的。但这有个前提，就是你说的这个房地产，他是all cash的买家，而不是使用贷款的。如果自住买家按20%首付，投资房买家按25%的首付，去贷款上杠杆买房，那你的结论美股 >> 房地产 就未必还是正确的了。绝大部分买房的买家肯定是用贷款的，而你说的巴菲特买1万套房，他肯定是不贷款的。
2. 如果我站在巴菲特的立场有1万套房的资金，我也会肯定买股票而不是去买1万套房。因为我买股票，我只需要看中一个牛逼的公司，或者少数几个牛逼的公司，然后重仓那些公司股票就行了。就是说你花了很多很多时间，发现某家公司非常有成长潜力，就比方说苹果吧，那你买1股苹果跟你买一百万苹果股票所花费精力是一样的。但你在湾区买1万套房子，这每一套房子都不相同（装修，地段，学区，房型。。。）每去买一套房子都得从市场上去寻找到好的deal。我就打你一天能看中一套房，那买一万套sfh房需要多少年。。。这也就是为什么很多有钱的大富豪或者说大的投资机构，倾向于去把大笔的钱去买商业地产，一个商业地产动辄上千万美金的，年收益也不比普通的住宅投资回报率低。

你在内涵李JC吗？

美国政府肯定会限制这样的行为，所以不会有走别人的路让别人无路可走

weicheng_wh123 发表于 2023-3-8 20:12
1. 从收益上来说，你说的 美股 >> 房地产 这个是没错，在过去很长一段时间标普500vs房价指数上也是这么样 ...

谢谢认真回复。投资房是有杠杆的，但30年平均下来不是4x, 而是2x多一点。

杠杆不是房子独有。美股我也可以长期承受1.5x杠杆 (组成是index option, box spread 正股, and leveraged etfs)。其次美股可以低成本hedge，30年只要hedge过一次大跌就可以大幅提升return。

房子我没听说有办法能hedge经济不好时期租客不付钱。

高手们在股票的收益其实是比房地产要高的。

匿名用户 发表于 2023-3-8 12:42
我没看出我的基本观点是: 美股 >> 房地产。

我形容的情况其实指的是国人集体的投资思想 (买房 -> refi ...

中国泡沫在房子, 美国泡沫在美股。不能完全对应到投资上，不过应该还是有指导意义的。

Beining 发表于 2023-03-08 18:41:08
中国泡沫在房子, 美国泡沫在美股。不能完全对应到投资上，不过应该还是有指导意义的。

是的。中房美股。
问题在于中国没有好的投资渠道，现在大额存单3%的利率还要抢。美债轻松5%。美债不行的时候，美股表现又很好，所以美国人不需要把投资放在吃力不讨好的房地产上，毕竟维护翻新收租等活费劲，现在年轻人早就不喜欢投资房地产了。