库存量少，造成畸形房市

https://www.mercurynews.com/2023/12/21/home-sales-hit-their-lowest-level-in-16-years-spurring-a-big-scramble-among-bay-area-buyers/

房屋销售创下 16 年来最低水平，引发湾区购房者争相抢购

卖方市场，有意购房者苦于库存量少

2018 年 4 月 9 日星期一，在加利福尼亚州纽瓦克市，从这张无人机拍摄的照片中可以看到贝赛德开发区的新住房。该开发区毗邻嘉吉盐池和湿地



购房者众多，问题是找不到房子。



持续的高利率使湾区房市在 11 月份陷入瘫痪，阻碍了有意购房者的脚步，并将加州的销售额推至 16 年来最低水平。


"圣何塞的房产中介 Thao Dang Pham 说："买家愿意买，但库存率低得可怕。湾区 11 月份的供应量仅为 1.8 个月，是加州所有地区中最低的。


由于换房的房主越来越少，购房者只能争抢更少的房源。因此，房价高于一年前。根据加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）本周公布的数据，湾区九县 11 月份独栋房屋的中位价为 125 万美元，比一年前上涨了 4.4%。


竞标战虽然不像抵押贷款利率为 3% 的狂热时代那么普遍，但也在发生。


上周，经纪人克里斯托弗-奥特（Christopher Ott）提交了一份位于南圣何塞的房屋报价，挂牌价为 99.9 万美元。卖家有 30 个出价可供选择，最终接受了比要价高出 30 万美元的出价。


"有一种说法认为市场上的买家越来越少，"奥特说。"事实并非如此--在这里，我们的买家比卖家多得多。


卖家不挂牌是因为他们中很少有人愿意放弃近年来锁定的低抵押贷款利率，而去购买借贷成本更高的新房。洲际交易所（Intercontinental Exchange）是一家为抵押贷款提供商和服务商提供技术服务的公司，该公司的数据显示，五分之三拥有有效抵押贷款的房主的贷款利率低于 4%。

"伯克利的房地产经纪人佩里-加斯蒂斯（Perry Gastis）说："人们被抵押贷款利率束缚住了手脚。"如果没有必要，湾区的大多数房产都不会出售。


全州三分之二的县的活跃挂牌量都比去年有所下降，其中康特拉科斯塔县的挂牌量下降了 35%，阿拉米达县下降了 33%。


当然，总有一些购房者确实需要出售房屋，如搬迁新工作、处理死亡或离婚事宜等，而这些情况正是目前市场上为数不多的房屋。那些想换新房的人通常会推动住房市场的发展，但现在，他们还在原地踏步。


虽然节假日期间的销售往往比较缓慢，但房地产经纪人预计，随着利率下降，市场将在 2024 年初回暖。根据房地美公司（Freddie Mac）的数据，30 年期抵押贷款利率在 11 月初达到 7.79% 之后，截至上周下滑至 6.95%，这是自 8 月份以来的最低水平。许多经济学家预测，基于美联储最近表示将继续降息，利率将进一步下降。


但中介们并不确定降低利率是否足以帮助解决目前的供需失衡问题。


"奥特说："我不知道这是否能激励卖家尽快进入市场，还是能吸引那些正在等待的买家。


许多首次购房者急于购买 "起步房"，在房价昂贵的湾区，"起步房 "通常指 100 万至 150 万美元之间的房屋。这些房屋的竞争最为激烈，竞价战最为激烈。


但是，这些买家对利率上调也很敏感。对于首付 20% 的 125 万美元的房屋，30 年期 7% 抵押贷款的月供为 6653 美元，而在 2021 年以相同价格购买、利率为 3.5% 的大流行病买家的月供为 4490 美元。


"圣何塞硅谷顶级房产公司（Silicon Valley Premier Properties）的经纪人杰娜-洛克伍德（Jena Lockwood）说："对我的买家来说，他们面临的挑战是找到他们能负担得起月供的房子。


不过，在湾区，几乎总有买家愿意支付卖家要求的价格。圣何塞的另一名经纪人 Pham 说，大多数家庭大小的住宅区都吸引了多个买家出价。本月早些时候，他所在的 Block Change Real Estate 房地产公司以 240 万美元的价格挂牌出售了圣何塞的一套住宅。他说，上周末，近 100 个家庭参观了开放日，其中 10 个家庭最终出价。这套房子以 280 万美元的价格售出，比要价高出 40 万美元。


这不是一个单一的事件。Pham 售出的最后 10 套房子的价格都高于要价。在湾区所有五个核心县（阿拉米达、旧金山、圣克拉拉、康特拉科斯塔和圣马刁），高于要价售出的房屋比例都超过了 50%。


"现在仍然是卖方市场，"Pham 说。"他们才是市场的主导者。

屋主手里攥着2点多的利率，除非脑子有坑才会现在去卖房

预测利率下降后会有大量库存,    我身边就至少有 3 个例子,   6%+ 的利率 买的第二套房,    全都打算等利率下降后 出手他们的第一套房 (3%的利率) ,   用来提前还第二套房的贷款

这也算刚需卖房吧

三分地老农 发表于 2023-12-21 14:46:33
屋主手里攥着2点多的利率，除非脑子有坑才会现在去卖房

我过了3年才看懂华尔街地主们的操作
2020年低利率吸筹大量囤房
2023年拉高利率+压低库存 ，迫使散户高价高利率买房，不得不佩服，绝！

目测要被踩

感觉纽约也差不多.特别是岛附近

我就是这样的，但是我感觉之前的出租着也行，除了拿不出本金，每年拿出一个月房租当管理费也是breakeven

新花样：利率下降，卖房套现变多，房价下降。 中间漏了最重要的一环：卖房变多是因为价格上去了，至少比今年还高，才导致大家动了卖房的心思。

北美躺平青年 发表于 2023-12-21 16:30
预测利率下降后会有大量库存,    我身边就至少有 3 个例子,   6%+ 的利率 买的第二套房,    全都打算等利率 ...

既然是为了还高利率的贷款，为啥要等利率下降再卖房？现在就可以卖啊

apang520 发表于 2023-12-21 17:29
新花样：利率下降，卖房套现变多，房价下降。 中间漏了最重要的一环：卖房变多是因为价格上去了，至少比今 ...

所以现在国内利率下去了，大一堆人卖房也是因为房价涨了才卖？

linglingeight 发表于 2023-12-22 05:54
既然是为了还高利率的贷款，为啥要等利率下降再卖房？现在就可以卖啊

现在买家少,

利率下降 => 有更多买家入场  =>  更多卖家入场

房价的话, 就看买卖双方哪个入场的更多了.