NYC的同学都没有买房， 为什么呢

届科撕忒令 发表于 2024-01-25 21:09:07
什么豪华公寓5000可以租到？Harlem吗？

他说的应该是1b 5000够了

纽约的房是提高生活质量的奢侈品，不是必需品。纽约市五区里的房子有一个算一个，就没有租金可以打平tax+hoa+mortgage的，基本上租金能勉强超过tax+hoa就算运气好。周边SFH看得上的好学区，长岛/Westchester/CT/NJ有几个区华人扎堆的区，但一来有些地方tax可以高到3%，assessment还跟着售价走，房价真的毫无涨势，突出的例子是Westchester一个叫Edgemont的学区，1.5M的房子要交50K的税。这样的高压之下，在纽约做homeowner更多是一种心里驱动，不是价值驱动。

cynthiameowmeow 发表于 2024-1-25 20:29
买哪里?
NYC - 每年多交4% income tax，然后大概10m能跟湾区2m的房子居住条件差不多吧，HOA高上天周围还 ...

2.2%被说成接近3%...

happy1999 发表于 2024-1-25 21:25
纽约房产是奢侈品，硅谷的房产是理财产品。

唯一回答到点子上的。

NYC买房，财政上一向是不如租房划算的。不过NYC过去几年房租飞涨，让买房也变得划算起来了。我的一室公寓2018年租2900，二月份挂到旺季五月才租出去。后来租客走了，今年又挂牌，一月上市，基本上就是最淡的淡季了，8号挂牌，14号open house，15号就收到5个application，挑了一个背景不错的，16号就签合同了，租金4200。这么看的话，买房不用担心租金暴涨，也不错。

不了解sfh。这里只讲condo。
New York City的地税其实不高，约在0.6% - 1%。2M的condo一个月$1500上下。新楼有abatement税还要更低。Brooklyn的assessment调得很慢，有的地方甚至每个月税是两位数。税高的是jersey city，长岛这些地方。
Condo的维护成本肯定比sfh高。cc确实要比sfh稍高一点，但是不用自己打理，交钱就行。
总而言之，持有成本肯定比正常sfh高，但是不会说高非常非常非常的多。

纽约的condo最好的情况是租金五年以后能cover所有的carry。这两年租金和hoa都涨得很厉害，租金可能涨幅高一点。租金一开始不cover tax + hoa + mortgage是正常的，因为mortgage 的现金流里带有principal。很多西岸的sfh可能直到十年以后卖出都cover不了carry。房价增长越快的地方，买的时候租金能cover的比例就越低。This is just how IRR math works.

我觉得没什么人口流入是主要原因。金融行业在08年之后就没啥增长，科技行业又没多少。NYC的median household income其实不高。

好不涨价啦

唠点别的 发表于 2024-1-26 12:43
纽约的房是提高生活质量的奢侈品，不是必需品。纽约市五区里的房子有一个算一个，就没有租金可以打平tax+ho ...

那也没这么夸张，我在曼哈顿买了三次房，前两个都在出租，基本上租金可以cover Tax+HOA+Mortgage Interest，比如说200多万的2000年以后建的两室condo，HOA+Tax 4000，Mortgage 7000，其中4500是利息，2500是principal，这样的房子出租一般可以租到8000-9000，刚好把除了principal 以外的部分（也就是纯expense 部分）给cover了。

也就是说经济上不亏，毕竟principal 是进了房子的equity的。但是想要正的现金流就很难了，可能Queens某些特别便宜的房子可以做到。从另一个角度想，等于有人帮你付carry cost，你只需要付房子的principal，随着时间的流逝，mortgage里面principal的 部分变多，等于别人还帮你付principal，即使房价一分钱不涨，30年后你付出120万，得到一个价值200万的房子。房价如果涨了，你赚的更多。

以上是按照现在的税法算的，过两年SALT cap取消之后，tax还能抵一点税，还略赚。

daisy__pupu 发表于 2024-1-26 13:03
不了解sfh。这里只讲condo。
New York City的地税其实不高，约在0.6% - 1%。2M的condo一个月$1500上下。新 ...

NYC的household income非常高，租金跟消费能力基本成正比，曼哈顿的一室中间价是4500，包括各种老破小。很多人不愿意买房是因为房价不怎么涨，carry cost 高。

cynthiameowmeow 发表于 2024-1-25 17:29
买哪里?
NYC - 每年多交4% income tax，然后大概10m能跟湾区2m的房子居住条件差不多吧，HOA高上天周围还 ...

能稍微解释一下那多交的 4% income tax 是哪来的？他是 Gross Income 的4%还是Taxable Income 的4%?

shawnlee15 发表于 2024-01-26 10:40:27
能稍微解释一下那多交的 4% income tax 是哪来的？他是 Gross Income 的4%还是Taxable Income 的4%?

如果住在纽约市5个区需要额外多交New York City income tax，大约4%的税前收入。

补充内容 (2024-01-27 02:47 +08:00):
五个区：曼哈顿，布鲁克林，皇后区，布朗士，史丹顿岛