活跃农民
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本帖最后由 zarali308 于 2024-10-5 22:57 编辑
版上经常有小伙伴讨论买方经纪到底有什么用,这里简单谈谈我的个人看法。一句话总结,买方经纪的责任是帮助客户make informed decision。
Disclaimer: 楼主是WA的地产agent,不同地区的地产交易可能会有区别,每个人的style也不一样,本文仅供参考。
最minimum的情况是:客户自己看open house(或Agent开门后站桩),客户决定如何下合同,Agent撰写并提交合同。
但实际上买房经纪可以做的工作还有很多,之前写过一个【买房流程贴】,可以配合着一起阅读。
按时间顺序罗列如下:
第一阶段:准备
提供Buyer consultation,了解客户需求,包括交通、学区、房型等偏好。简要介绍地产交易的基础知识、和客户的权益。
如果客户还没有找lender,可以推荐lender,跟说明不同lender的特点和其他注意事项。
第二阶段:选房
不定期向客户推送可能感兴趣的房源,一起看房。介绍房子的优缺点,比如房型、装修、犯罪率、高压线、滑坡风险等,对building code也要有一定的了解。
我个人觉得比较有效率的方式是:同一次看房中找几个同价位、不同区域、不同特点的房子,之后跟客户一起总结感受,帮助客户尽快掌握自己的偏好和需要重点关注的区域。
看房后,如果客户有兴趣继续,可以帮忙阅读listing资料、inspection report(房检报告)和Seller’s disclosure(卖房披露信息),查询各种public information。
Listing information: Agent内网比外网提供更多信息,比如房间在不同楼层的分布、地板和外墙的材料、之前的listing记录等等。有时通过对比之前listing的照片,会惊异于有的Flipper对于砸墙有多么 “勇敢”。客户有时候看了flip前的照片,可能就不想去现场看房了。
Inspection report: 问题有多常见?需要多少钱修?哪些问题是deal breaker,哪些问题虽然标了红色感叹号,但很容易解决?
Title report: 因为title report是法律文件,而地产经纪不是律师,所以按规定我们不能帮客户解读,但是可以提醒一些值得客户注意的地方,比如有没有unwanted easement、资不抵债等情况。如果情况复杂,会推荐客户咨询律师。
Public information: Verify county record, Permit history, 潜在地质灾害等等情况。
Building code:举个例子,我客户曾经想买一个老房子,lot特别小、但是房子面积不小、看着也不错。但其实这个房一旦被烧,后续set back的要求会导致无法建一个同样大小的房子,因为已经不再符合现在的building code。
第三阶段:下合同
帮客户做market analysis,给出附近的comparable sales,给出建议出价和terms、如何正确地用各个contingency。比如有些修在坡上的老房子,如果没有inspection report,会强烈建议客户做一个pre-inspection或者加一个inspection contingency。
给客户几个建议的出价点,比如fair market price、不建议低于的价位、以及不建议超过的价位,但尊重客户的决定。如果客户在bidding war中有些上头,会跟客户确认出价的合理性,和潜在的appraisal风险。
跟LA做出有效的沟通,打听清楚listing相关情况、其他合同的信息、理解LA的潜台词,尽量不让客户出冤枉钱、也不要错过心仪的房子。
必要时提供一些心理支持,有时候与dream house失之交臂,客户心理上是挺崩溃的。这个时候不急不躁、继续保持平和的心态很重要。
第四阶段:进合同
合同Mutual之后,给客户详细的解释,帮客户避开一些坑。包括但不限于如何比较loan program,怎么样选择home insurance等等。
如果带了inspection contingency,会跟客户一起去做home inspection,一起参谋应该向Seller request什么。
如果有financing contingency,会提醒客户关键的时间节点,作出必要的通知,保证contingency不会无意义地作废。
过户前会带客户再看一次房(final walkthrough),确保没有什么特殊情况发生,如果有,会帮忙找Seller要求补偿。
第五阶段:过户后
过户后,给客户推荐一些connection,比如装修、cleaning、refinancing等等,帮忙回答一些问题。
对于一些无法回答的问题,帮忙找LA和Seller确认,或推荐相关的professional解答。
其他:退出合同
合同mutual前,可以随时撤回。
合同mutual后,如果客户决意退出,需要给客户提供合理建议,尽量减少损失。
不过一般来说,在下合同之前,要要尽量给客户披露各种信息、确认客户意向,以避免后续退合同。
否则丢押金的风险、做loan和inspection的费用、客户时间精力的消耗都是不小的。
补充内容 (2024-10-14 15:18 +08:00):
有小伙伴私信问联系方式,这里统一回复一下:vx号同地里id,邮箱zaralirealtor@gmail.com. |
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