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[买自住房] 买房过程中,买方经纪可以提供哪些帮助?

 
zarali308 来自APP | 显示全部楼层
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本帖最后由 zarali308 于 2024-10-5 22:57 编辑

版上经常有小伙伴讨论买方经纪到底有什么用,这里简单谈谈我的个人看法。一句话总结,买方经纪的责任是帮助客户make informed decision。
Disclaimer: 楼主是WA的地产agent,不同地区的地产交易可能会有区别,每个人的style也不一样,本文仅供参考。


最minimum的情况是:客户自己看open house(或Agent开门后站桩),客户决定如何下合同,Agent撰写并提交合同。
但实际上买房经纪可以做的工作还有很多,之前写过一个【买房流程贴】,可以配合着一起阅读。



按时间顺序罗列如下:

第一阶段:准备

提供Buyer consultation,了解客户需求,包括交通、学区、房型等偏好。简要介绍地产交易的基础知识、和客户的权益。
如果客户还没有找lender,可以推荐lender,跟说明不同lender的特点和其他注意事项。


第二阶段:选房



不定期向客户推送可能感兴趣的房源,一起看房。介绍房子的优缺点,比如房型、装修、犯罪率、高压线、滑坡风险等,对building code也要有一定的了解。
我个人觉得比较有效率的方式是:同一次看房中找几个同价位、不同区域、不同特点的房子,之后跟客户一起总结感受,帮助客户尽快掌握自己的偏好和需要重点关注的区域。
看房后,如果客户有兴趣继续,可以帮忙阅读listing资料、inspection report(房检报告)和Seller’s disclosure(卖房披露信息),查询各种public information。
Listing information: Agent内网比外网提供更多信息,比如房间在不同楼层的分布、地板和外墙的材料、之前的listing记录等等。有时通过对比之前listing的照片,会惊异于有的Flipper对于砸墙有多么 “勇敢”。客户有时候看了flip前的照片,可能就不想去现场看房了。


Inspection report: 问题有多常见?需要多少钱修?哪些问题是deal breaker,哪些问题虽然标了红色感叹号,但很容易解决?


Title report: 因为title report是法律文件,而地产经纪不是律师,所以按规定我们不能帮客户解读,但是可以提醒一些值得客户注意的地方,比如有没有unwanted easement、资不抵债等情况。如果情况复杂,会推荐客户咨询律师。


Public information: Verify county record, Permit history, 潜在地质灾害等等情况。


Building code:举个例子,我客户曾经想买一个老房子,lot特别小、但是房子面积不小、看着也不错。但其实这个房一旦被烧,后续set back的要求会导致无法建一个同样大小的房子,因为已经不再符合现在的building code。


第三阶段:下合同



帮客户做market analysis,给出附近的comparable sales,给出建议出价和terms、如何正确地用各个contingency。比如有些修在坡上的老房子,如果没有inspection report,会强烈建议客户做一个pre-inspection或者加一个inspection contingency。


给客户几个建议的出价点,比如fair market price、不建议低于的价位、以及不建议超过的价位,但尊重客户的决定。如果客户在bidding war中有些上头,会跟客户确认出价的合理性,和潜在的appraisal风险。


跟LA做出有效的沟通,打听清楚listing相关情况、其他合同的信息、理解LA的潜台词,尽量不让客户出冤枉钱、也不要错过心仪的房子。


必要时提供一些心理支持,有时候与dream house失之交臂,客户心理上是挺崩溃的。这个时候不急不躁、继续保持平和的心态很重要。


第四阶段:进合同



合同Mutual之后,给客户详细的解释,帮客户避开一些坑。包括但不限于如何比较loan program,怎么样选择home insurance等等。


如果带了inspection contingency,会跟客户一起去做home inspection,一起参谋应该向Seller request什么。
如果有financing contingency,会提醒客户关键的时间节点,作出必要的通知,保证contingency不会无意义地作废。


过户前会带客户再看一次房(final walkthrough),确保没有什么特殊情况发生,如果有,会帮忙找Seller要求补偿。


第五阶段:过户后



过户后,给客户推荐一些connection,比如装修、cleaning、refinancing等等,帮忙回答一些问题。


对于一些无法回答的问题,帮忙找LA和Seller确认,或推荐相关的professional解答。


其他:退出合同



合同mutual前,可以随时撤回。
合同mutual后,如果客户决意退出,需要给客户提供合理建议,尽量减少损失。


不过一般来说,在下合同之前,要要尽量给客户披露各种信息、确认客户意向,以避免后续退合同。
否则丢押金的风险、做loan和inspection的费用、客户时间精力的消耗都是不小的。

补充内容 (2024-10-14 15:18 +08:00):
有小伙伴私信问联系方式,这里统一回复一下:vx号同地里id,邮箱zaralirealtor@gmail.com.

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地里匿名用户
匿名用户-RUGSZ  2024-10-7 02:59:26
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很喜欢这种科普贴,强烈推荐收藏

有个问题是,buyer agent 和 买家的利益不同,这个生意有点类似于婚纱,一次性生意,就不考虑所谓的品牌和价值,羊毛逮到一个就往死里薅

1. inspection 的建议,比如 buyer agent 和你说 $500 刀能解决的事情,最后发现需要大项目才能完全修复,这个例子多了去了。。没有人说的准到底多少钱能修好。 我如果是Agent,只要 rerpot 里用词含糊,我就直接说问题不大。 话又说回来, report 看多了就知道,绝大部分用词都很含糊。

有的时候就是需要多相信 agent。 我对于 agent 启用了 Zero Trust security ,agent 说的都当耳边风,自己对自己负责,自己搜索查资料,请人现场看

2. 比如 楼主说 不建议超过的价位 , 反正 agent 我见到的没人这么干,都是想让客户出钱越多越好,contingency waive 越多越好,不愿意就说bide 不到房子。反正client 之后能不能还得上贷款,压力多大和 Agent 没关系的

这个帖子的惨案就是一个活生生的例子

https://www.1point3acres.com/bbs/thread-1089561-1-1.html

好的 Agent 实际上我认为价值非常高,但是基于这种交易模式,我觉得实在是很难找真的为买家好的Agent。最后买家背上了30年贷款,买卖双方 Agent都完成了交易拿了佣金。

所以我觉得大家应该考虑 flat rate agent... 0 commission fee, 按照小时下 offer 给钱,和最后成交 offer 后再给一部分(这个时候 经纪公司要抽 offer 的提成,买家cover 这部分也是合适的)

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 楼主| zarali308 2024-10-6 15:12:14 | 显示全部楼层
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xiaojiaoya123 2024-10-7 10:37:56 | 显示全部楼层
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我们的经纪人老是帮着我们向卖家要钱

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 楼主| zarali308 2024-10-7 12:11:40 | 显示全部楼层
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匿名用户 发表于 2024-10-6 10:59
很喜欢这种科普贴,强烈推荐收藏

有个问题是,buyer agent 和 买家的利益不同,这个生意有点类似于婚纱 ...

谢谢回复和推荐!

大家一般希望会有回头客,或者推荐其他客户,不完全是一次性生意。有些agent还是会比较爱惜羽毛,不想让自己famous for push客户出高价。

有的维修确实不太好估价,只能给大致的估价范围,inspector也只是visually inspect,所以用词比较含糊。

关于不建议超过的价位,有时候确实是双刃剑,比如劝客户不要出太高,之后只差一点,没有拿到,客户会不会怪我,然后回头找别人?上半年有个房子14+组offer,一路奔到168w,客户本来出的155w,结果想escalate到170w拿下,有劝客户三思,最后没有出到那么高。结果买家成交后出了经济问题,还没有搬进去就想转卖掉。LA问客户要不要接盘,我建议客户出个160w上下,客户说已不再上头,最后没有出offer。

好的agent确实挺难找的,第一是行业上并不是很规范,大家的training也不是很系统。第二就是收费模式是能完成交易就能收钱。如果想帮客户买到更好的deal,平均来说会花费更多的时间,且不说这个过程中,客户改变主意选了其他agent的概率也是有的。

我觉得你说的收费模式挺合理的,我自己也是类似这样的收费模式。
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 楼主| zarali308 2024-10-7 12:46:17 来自APP | 显示全部楼层
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xiaojiaoya123 发表于 2024-10-06 19:37:56
我们的经纪人老是帮着我们向卖家要钱
那挺好的,只要合理,能要一点是一点~
除了卖家,有时候也能找lender要要钱什么的。
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springcloud 2024-10-7 12:56:04 | 显示全部楼层
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