2024年来的火热房市对买家有什么影响

大家好久不见！我又来发帖啦~ 最近比较忙，所以一直没怎么冒泡。


市场最近火到什么程度？
楼主是西雅图地产agent，只对西雅图和湾区比较了解。
就西雅图东区来说，房子还算可以的话，一般可以1-2天接early offer进入pending。
如果等到offer review date，可以收到20-30个offer。加价幅度很多都不小（有的本就是挂个钓鱼价涨人气）。


去年split entry基本被嫌弃，一offer难求，今年基本也可以按时pending。
举个例子，Somerset学区的这个房https://www.redfin.com/WA/Bellevue/14812-SE-62nd-Ct-98006/home/236522，我们去年年中谈到165w，Seller隔了一天才同意接我们的offer，Counter了日期。
结果我客户觉得坡太大、楼梯陡、Split entry，交通也不那么方便，就没有签回去，然后Seller有点生气就下市了。
今年178w开价按时pending，估计也是加价拿走了（有知道内情的可以分享下，这个房我们没有参与）。
 
怎么突然就这么火了？
利率下降、股市大涨、季节因素都会促进价格上涨。
码农就业市场不太好，Layoff也时有发生，但大家可能也有点麻木了？但整体就业市场比去年还是好一些的。
利率方面，PNC在2月初的10y arm jumbo loan的利率可以做到5.875%(lowest since 11/2022)，到2/13左右是6.25%，这两天又升到6.5%（利率每天会变，每个人能拿到的利率也不同，这个数字仅作参考）。
而且如果是降息预期，大家会更急着上车。现在利率对房价会有点压制作用，但其它促进因素还在。
 
市场火对买家有什么影响呢？
(1)买家的工作量明显变大。
我去年下半年做了8笔transaction，但老实说过程还是比较轻松的。基本的工作节奏是：因为房子实在不多，所以攒几个一起看。看完后给几个房排序，然后按顺序给0-2个房子交offer，砍价，很多都能砍5w - 10w。
当然，如果有的房子一脸“我很popular哦”、或者陡然降价（卖家崩溃：我受不了了，谁爱拿走谁拿走吧），还是会当天去看、尽快递offer。
大部分房子都是和卖家1 v 1谈价。大家也都很理智，加价偏保守。
整体来说节奏比较慢，买家从看房到买到房的工作量也不大，耐心等待自己喜欢的房子出现就好（但房子是真少）。


今年开年之后，房子多起来、容易看花眼。
像样的房很多当天或者第二天就pending，等到offer review date能收到20来个offer。
所以节奏变成：一看到喜欢的房就要马上去看，加价比较疯狂。
如果房子能收到20个offer，大家都是independent events，那么房子中offer的概率就变成了1/20，买家和买方agent工作量必然多出很多倍。


(2)买家明显容易上头。
前2-3名有时候会来回杀：你加5万，我加3万，他再加3万，总觉得只差一点点，价格就螺旋上涨。如果有20个offer，很容易碰到两个上头的买家对拼。作为买家，需要跟Agent讨论一下，这个房上限是多少，为什么值得出这个价，offer中了之后不要后悔就好。


(3)买房失败的风险变大
一个很明显的趋势是很多房子都放大量押金，还带各种高风险斩断买家后路的条款。这样一旦买房失败，很容易造成巨大的经济损失。
举两个例子：
例子一：
绝大多数情况下，gift money不能用作买投资房的down payment。
有的loan agent在做preapproval的时候不负责任，没有好好审核，买方agent也不懂。等客户mutual、甚至是打定金后才发现，就容易造成经济损失。


例子二：
下合同时把购买上限拉满，这样一旦Financial或者Appraisal出现问题，很容易造成不必要的损失。所以建议是给自己留一点safety margin、量力而行。
如果加价太疯狂，可以看开价稍低一些的房子。
 
有几组去年没有买到的客户表示，当时应该冲一把，这种情绪我也很能理解。
但大家都要往前看，买房其实跟投资股市差不多，你可以看作是5倍杠杆的投资。风险和收益是并存的。
在Meta股价只有90不到的时候，大家都在讨论，但当时进去抄底的人并不多。
所以去年已经在看，但是没有上车的小伙伴不用过分懊恼，也不用去回忆当时那个房，因为每个房不一样，市场也是不断变化，关注当下就好。
 
如果想买房、卖房、考证，或者贷款上有什么问题，可以来讨论。V号同一亩三分地的用户名。
不必有聊过就必须找我当agent的压力，我也劝大家多加几个agent聊一下。

补充内容 (2024-02-23 23:15 +08:00):
怎么这么多人踩？是哪里说的不对吗？

补充内容 (2024-02-25 00:43 +08:00):
补充一下：这么多人踩，大概是因为说了房市在涨、市场火热，在版上不够zz正确吧，但这个是事实，也没有夸大的成分。本意其实是想提醒一下大家financing方面别冲太凶、心态上放平和（现在的市场确实会很让人焦躁）。想买的就买，不想买的可以观望，没有劝人买买买的意思～反正租房和买房权益相同，我觉得不存在刚需这种东西，买房只是一种带杠杆和自住属性的投资手段。

微信用户_kx8rq 发表于 2024-2-22 21:29
买不起就租，正好稳定租房市场。每个人都想上车的市场是不健康的。西雅图过了这个阵痛期就好了。

经过疫情期间货币大放水的洗礼，社会里的大资产价格已经被市场重新标定，总是幻想房价回到疫情前不现实。买房这事不是什么阵痛，而是越晚越痛

我在一亩三分地的帖子汇总，佛系更新中！

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xueren7679 发表于 2024-02-23 13:49:46
08年房价跌不是因为利率降而是因为金融危机吧。印象中08年金融危机导致不得不降息救市，这次如果降息应该是主动行为不是被动行为吧。

现在没有危机吗？完全靠AI的泡沫硬撑着。。试想这周nvda财报不行会咋样。个人感觉撑不了多久，最多到大选以后。

好多人淡季的时候不敢买，等着房价崩盘，结果bidding war又回来了，现在利率还没跌，等利率跌了房价会疯涨到什么程度根本不敢想

三分地老农 发表于 2024-02-22 20:54:43
好多人淡季的时候不敢买，等着房价崩盘，结果bidding war又回来了，现在利率还没跌，等利率跌了房价会疯涨到什么程度根本不敢想

买不起就租，正好稳定租房市场。每个人都想上车的市场是不健康的。西雅图过了这个阵痛期就好了。

三分地老农 发表于 2024-2-22 20:54
好多人淡季的时候不敢买，等着房价崩盘，结果bidding war又回来了，现在利率还没跌，等利率跌了房价会疯涨 ...

很多因素都已经提前price in了，年初因为有降息预期，所以大家很想快点买，买完之后refinance。
人性都习惯性地喜欢追高。

更正一下：“大部分房子都是和卖家1 v 1谈价”。这个说的不完全对。2023年1-2月的时候差不多是和卖家1 v 1，到下半年比较像样的房子，一般还是可以有2-4个offer。特别火的房子当然会更多。但有些没有及时pending的就容易拖入1 v 1。

三分地老农 发表于 2024-2-22 20:54
好多人淡季的时候不敢买，等着房价崩盘，结果bidding war又回来了，现在利率还没跌，等利率跌了房价会疯涨 ...

等利率降了房价就开始跌了。。比如08年那次

kunminglover 发表于 2024-02-23 08:31:43
等利率降了房价就开始跌了。。比如08年那次

08年房价跌不是因为利率降而是因为金融危机吧。印象中08年金融危机导致不得不降息救市，这次如果降息应该是主动行为不是被动行为吧。