湾区房地产市场如何走？看这一篇就够了！

南湾房价走势预测

进入2020下半年，世界形势变得更加复杂：加州疫情没有减缓的迹象，疫苗研发进入了冲刺阶段，中美摩擦加剧，总统竞选造势进入了白热化。

疫情也导致了看房没有以前容易了，周末的Open house没有了，现在看房必须要提前预约且证明自己没有感染新冠肺炎，还要带口罩手套等防护措施。但是，随着疫情的“常态化”，房地产市场也出现了明显的回暖迹象。

接下来，我想带大家从数据的角度上来看看最近房地产市场的变化。

注：由于篇幅限制，本篇文章集中分析了南湾代表性城市（Mountain View，Sunnyvale， Santa Clara和San Jose），如果对其他城市数据感兴趣，请联系微信ginnyleehomes。

近期南湾的房价走势如何？

用SFH和Townhouse的房屋均价走势图来展开说明：


从图上来看，今年年初的一二月份房价有较大的上升幅度，但是三月份的疫情导致了房地产市场交易停滞，房价开始出现了明显的回落。

伴随着疫情常态化的发展，五月份开始，SFH率先显现了反弹，Townhouse从六月份开始紧邻气候，也开启了房价反弹之旅。

最近一两个月，除Mountain View以外城市的SFH的房价普遍出现上升趋势，但是Sunnyvale和Santa Clara的Townhouse价格下滑明显。在下面的文章中，我会集中分析这种趋势变化的原因以及对未来趋势的预测。

近期南湾的房子火热程度如何？

一个重要的衡量指标是Days to Sell，就是房屋平均花费了多久被卖出去：


从图中可以看到，近期的Days to Sell在10-20天的区间震荡，也就意味着房子上市10-20天就可以被卖出去，这一数字明显高于去年同期的20-40天区间，也就意味着，现在市场上的房子要比去年同期更加“抢手”。

不过，从另外一个角度来看，由于疫情的原因，近期上市的房源并不是很多，这是房屋“抢手”的原因之一。

注：请忽略四五月份的数据，房地产协会由于疫情“禁足令”的原因更改了四五月份的Days to Sell的计算方式，所以该阶段数据不具有代表性。

大家都在买什么样的房子？


从上图可以看到，SFH卖最多的区域是Sunnyvale和Santa Clara，Townhouse的最高售出数量在Sunnyvale，而Condo在Santa Clara区域交易的最多。

从另一个角度来看，总体SFH的交易数量是Townhouse的2-3倍以上。

怎么看未来的房价走势？

接下来我用房屋Active和Sold数量对比图来分析房价过去和未来的走势

买方市场：Active数量远大于Sold数量，市场上会存留更多的房子-> 房屋降价可能性高
卖方市场：Active数量远小于Sold数量，一房难求 -> 房屋涨价概率比较高


我们先来看SFH的数据变化：



可以看出近两三个月出现了明显的“卖方市场”迹象，房屋Sold的数量都非常接近甚至超越了Active的数量，由于房屋存量的显著减少，可以预见在接下来的一段时间内，SFH房屋市场会持续火热，价格上涨。

还有就是Sunnyvale的SFH市场在去年冬天就出现了Sold数目远大于Active数量的情况，这也对应了Sunnyvale在今年春天时候SFH价格的大幅上涨（相对于其他三个城市而言）。


我们再看看看Townhouse的数据：



相较于SFH，Townhouse的售卖情况看起来并不乐观，可以看到除了San Jose以外，在Mountain View，Sunnyvale和Santa Clara这三个城市都出现了很明显的“买方市场”迹象，Active数量要远大于Sold的数量，房子很大概率可能会出现积压以及降价的情况。
San Jose的Townhouse市场情况相对其他三个城市要好很多。


总结一下，SFH在未来短时间内价格会继续上扬，Townhouse市场则会在Mountain View，Sunnyvale，Santa Clara等城市出现持平或者下降趋势，在San Jose则有可能继续上升。

2020年就这么过去了，今晚偶然间看到自己以前发的帖子，发现预测的准确度还是有的，基本上是按照之前的说法来进行发展的。

买买买提不动 发表于 2020-10-7 11:17
这几点都是大环境的。
那关于湾区的小环境呢？
现在WFH变成常态，从长期来看，WFH也变成一个趋势。湾区 ...

小环境来说，近期交通房（townhouse）下降的趋势比较明显。

WFH在未来究竟会不会一直持续常态化我持怀疑态度，永久WFH，在我看来，就像unlimited PTO一样都是口号性和象征性的福利政策。

疫情早晚会过去，而科技公司的地址大部分还是都分布在传统的那些地带，在我看来，会对交通房的价值产生影响但是疫情过后影响的大小可能比预期中的要小。

图很不清楚, 而且这个active代表的啥? 市面的房子吗? 那sold怎么可能大于active.....

喜欢楼主这样拿表格和数据来分析和预测的，好奇对于长期怎么看呢？ 比如1-2年，5-10年后

seabiscuit119 发表于 2020-9-21 09:34
喜欢楼主这样拿表格和数据来分析和预测的，好奇对于长期怎么看呢？ 比如1-2年，5-10年后

谢谢你呀，长期来看我是看涨的，原因如下：
1. 美联储救市计划今年印发了无数的大量的钱，这些钱最终会流入股市和房市。美元长期一定会贬值，而且这些超规模的印钱计划会造成超过预期的美元贬值速度和固定资产增值。按照这个逻辑，长期房地产一定会增长。
2. 美联储的2%通胀准则不变，房子增值幅度至少可以跑赢通胀率。

楼主的数据都是在哪儿看的啊

ginnyleehomes 发表于 2020-9-28 03:06
谢谢你呀，长期来看我是看涨的，原因如下：
1. 美联储救市计划今年印发了无数的大量的钱，这些钱最终会 ...

这几点都是大环境的。
那关于湾区的小环境呢？
现在WFH变成常态，从长期来看，WFH也变成一个趋势。湾区的人口大量流出，对湾区的房价会不会有长期的副作用？

就刷你奶奶个腿 发表于 2020-9-28 13:23
楼主的数据都是在哪儿看的啊

我是一个realtor，这些都是从realtor专门的数据库里看到的，里面有各种各样的信息。

ginnyleehomes 发表于 2020-10-9 09:17
小环境来说，近期交通房（townhouse）下降的趋势比较明显。

WFH在未来究竟会不会一直持续常态化我持怀 ...

请问，自住房TH的话，现在是入手Sunnyvale或者sc的好时机么？像你说的，现在是卖家市场，市场上TH房源又少，很难以合适的价格买到TH。如何看这个的入手时机？

liuyao 发表于 2020-11-2 16:44
请问，自住房TH的话，现在是入手Sunnyvale或者sc的好时机么？像你说的，现在是卖家市场，市场上TH房源又 ...

个人意见，是一个比较好的时机，理由如下：
1. 湾区疫情迟早结束，大家还要回到去公司上班的节奏中去，目测这件事情发生大概率是明年夏天。
2. 现在是捡deal的好时机，尤其是Sunnyvale和SC的交通房，为什么？疫情+冬季+大选不确定性+利率低等多重因素影响。疫情导致大家觉得交通房没戏了，冬季原本就是买房卖房淡季，房源少但是竞争更少，以至于价格讲价空间更大，大选不确定性目前略有解决但是还得看具体走向，利率低在某种程度上直接减少了很多购房成本。
3. 随着美联储印钱，大水漫灌。房市和股市大概率在接下来的几年里大幅度涨价，美元贬值，不然多出来的钱如何消化？这些多出来的钱一定是会流向股市和房市的，上次美联储印钱的时候湾区的房价基本翻了一倍，这次印钱的幅度可是比上次多多了，而且湾区的房市又跟股市高度联动。

不可否认，捡deal的幅度和要承担的risk是成正比的（可以赚到的钱和承担的风险成正比），就像是今年三月份股市暴跌，也是捡deal的好时机，但是，有多少人敢进去捡deal呢？之所以deal可以成为“deal”，是因为大家都在持观望态度，所有人对市场没有信心，不敢进入市场，因为怕跌下去没有下限。当大家都确定 “的确疫情要消退了，的确经济会涨起”的时候，deal也就不存在了，到时候会出现的是大家一起加钱抢房子的盛况。目前的房市，就像是三月份股市的低点。而根据巴菲特同志的说法：“别人恐惧的时候我疯狂，别人疯狂的时候我恐惧”，说的就是这么一个原理。
当然了，还是得你自己来做决定，你是想“捡deal”但是可以承受一定的风险呢？还是要“求稳”，不捡deal也ok。

当然，个人认为这其中最大的risk，还是股市在某个点崩盘，这一点个人没有办法看透，不说我自己，巴菲特同志也没有办法看透，这有可能是明年的事情，也有可能是五年以后才会发生的事情，只能说 don't time the market。只要这件事情不发生，房市在未来几年一定是涨的。