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[买自住房] 真诚求教~准备海归如何处理还在还贷的房产?

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一直在地里潜水,第一次发帖真诚请教~最近有回国的打算,时间未定,预计半年之后落地回国。想问问过来人的经验关于如何处理美国的房产~
个人大致情况是绿卡还没拿到,但是已经提交140。坐标LA华人区,房子是两层的condo,地理位置和学区都还不错,但是不属于涨的很夸张的区域,根据redfin最近卖房的数据,两年大概涨了3%-4%左右。目前贷款还剩15年,每月mortgage+hoa+乱七八糟杂费大约$3000/month,整租出去每月租金大致在$2000-$2200左右,比较纠结之后如果回国,房子应该卖出去还是长租出去?

1)卖房:
pros:
- 如果之后不回美国了,卖掉比较省心,一了百了
- 不知道美国的发展又会有什么黑天鹅,万一房价大跳水,房子卖了不会被影响
- 之后如果准备在国内买房,卖房子的钱也能付个首付。国内坐标新一线城市,不过介于国内的房价,以及还没有计划好海归哪个城市定居,短期内(2-3年)国内买房的可能性非常小。
cons:
- 房价的涨幅最多能cover卖房的agent fee,考虑到时间成本/贷款利息等,某种程度是亏损的

2)租出去:
pros:
- 虽然贷款还有15年,但是预计6-7年内就可以还清贷款,之后每年就可以有正向现金流。自己对股票之类的研究不多,没有其他太多投资爱好,目前的房子虽然是自住,但也算是比较稳健的投资吧,人生理想就是年纪大了以后当个包租婆哈哈
- 如果美国房产市场稳健,房子长期还会有升值空间
- 之后如果打算回美国,也是个落脚处
cons:
- 负现金流,每月租金不足以cover费用,预计每月自己要补贴$800-$1000,再加上每年小一万块的地税。这里还没有算空房率
- 目前中美关系来看,之后中美之间往返不会那么的轻而易举,距离远、难以管理,当房东还是有很多要操心的
- 了解了一些做房屋托管的中介,暂时还没有遇到很靠谱的

3)其他选项
- 从15年refi回30年,这样每个月total的花费能降低到$1800-$2000左右,出租可以获得少量正向现金流,但是total要还贷的利息会多出不少
- 找认识朋友长租,租金可以少收一点,但是so far还没有特别合适的人选

目前能想到的就是这些,因为自己买房比较早,而且还没有成家,周围同龄人/相似背景的小伙伴买房(&有房子但是打算回国的)的不是很多,还希望能听听大家意见和建议~ 或者还有什么我没考虑到的因素也希望小伙伴们多多提出来~谢谢大家

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我会倾向于卖。出租房管理非常烦。主要是隔三岔五就会有点事情要处理。
而且不定期检查一下的话天知道退租时会变成什么鬼样子。background check会有些帮助但无法彻底解决。
到时候你山高皇帝远,被中介坑了都不知道。

卖房是比较亏,但这是一个沉没成本。投资的时候不能以沉没成本做决定。你要看的是未来它是否有盈利空间。
亏损了就后悔,然后指望它能回本,是没有用的,只会让你陷入更大的亏损。
总结下经验,下次别再犯同样的错误就可以了。
买房的交易成本高,需要很长的时间才能cover。这一点在买房前就应该考虑到。现在再后悔是没有用的。

如果决定不卖的话确实是refinance一下比较好。首先现在的利率比较低。其次你将来人不在美国,想refinance会更加困难。
利率高一点没关系。房贷利率再高也比投资收益低。你要考虑多出来的现金流的机会成本。多出来的收益投到美股它不香吗?
而且楼上也说了,负现金流会很难从国内汇款出来补齐。
而且将来还清了呢?你还是要refinance的。既然迟早要做,现在利率低的时候做好。

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你以后还打算回美国吗?没有打算的话干脆卖了算了,这个收益比较鸡肋
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我记得加州貌似还有tax exemption…貌似是如果不是周内居民之后还会多收税。楼主可以好好考虑下…如果现在的房租都不能够cover全部的费用,过两年之后费用增加可能就更难了…

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你自己居住房5年住满3年就可以免掉25万内收益的税费。但是卖房本身也挺花钱的,因为买卖双方的agent fee都是卖家出,还有手续费,几万估计是要的。

现在租房挺难的,即使找property manager都很难,也不保证靠谱。租金也是要交税的,还有房子的维护费用。要租的话,感觉要有当地靠谱的人看着比较好。

各有利弊吧,如果有人照看,资金也不紧张的话,租也不是不可行。但是感觉有钱的话,也可以回国投资房产呀。

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海外置业也不错,如果你国内不缺钱的话,分散投资分摊一下风险也是很好的。
不过看了眼买的是condo不知道是真condo还是看着像SFH实际产权是condo这种。租出去反正是有人帮你还房贷,不过你得考虑差额部分怎么办,你回国了钱不好出来了。
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朋友在东北部,年底回国,趁着现在房价涨了把房子卖了。自住3年的房子,涨的钱刚好cover了各种费用,等于白住3年。拿了卖房的钱回国买房。
现在中美通航不易,远程管理租房真的不太靠谱。
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如果不是急需这笔卖房资产,找到靠谱agent, 而且每月房租能cover费用(转30年),留着房子观望一下挺不错的。房子持有时间较短+卖房花销较大,作为投资来说不合算。身边有朋友最近回国,也有几年前回国现在又回来的,房子都没有卖,万一以后回来再买房子,一卖一买又是一笔开销。如果回国后发现打理太费心,到时候再卖也来得及。
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 楼主| heleninla 5 天前 | 显示全部楼层
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Blalalalan 发表于 2020-10-15 06:33
我记得加州貌似还有tax exemption…貌似是如果不是周内居民之后还会多收税。楼主可以好好考虑下…如果现在 ...

好的,谢谢提醒,我会去了解一下关于tax exemption的内容
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 楼主| heleninla 5 天前 | 显示全部楼层
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shoz 发表于 2020-10-15 07:22
你自己居住房5年住满3年就可以免掉25万内收益的税费。但是卖房本身也挺花钱的,因为买卖双方的agent fee都 ...

嗯嗯,主要是时间短,其实涨幅的收益几乎可以忽略。对国内房产了解比较少,感觉一线城市价格太高了,而且随时国家管控,房价也不会像前几年疯涨了
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