Chicago郊区高税自住房的纠结

本帖主要从经济角度分析，背景是单身或者刚刚结婚，还没有小孩子的90后；我本人蛮喜欢芝加哥。夏天的密歇根湖畔清凉秀丽，没有纽约的急躁，湾区的内卷，物价相比东西两岸也非常合理。下面的分析不赞成的话请不要喷我。欢迎提出不同意见参考。

2020年三月份的低利率，加上最近Biden Administration 的1.9万亿放水还有股市有史以来的高，导致很多人都想买房子投资保值。楼主也有了这样的想法，于是开始研究起工作地点芝加哥附近的房子。但是看着看着就开始纠结要不要真的买。

首先，如果在芝加哥常住的话，由于安全方面的考虑，我放弃了在城里面买房子的打算；曾经river north向北包括gold coast，Lincoln park ，lakeview治安一直都比较安全；但是2020魔幻的一年导致各种游行和打劫已经蔓延到了全程（carjacking在短短的三个月内就有120多起；而且区域不定；导致警察居然建议司机们考虑在车里面放隐蔽的tracking device方便抓人）前一段时间芝加哥大学留学生被无端强杀，更令人不寒而栗。所以住在城里面的condo是不在这个帖子的讨论范围之内的，但是赋税问题也依然存在。

在芝加哥郊区的郊区，从上班的角度考虑，基本就是Metra一个小时以内的区域。 （2021年底以前估计是要回办公室上班的，这里没有那么多tech company，不可能永远WFH）华人比较多的，学区比较不错的，房子还不都是六七十年代的老房子的话，地点大致集中在Naperville，Schuamburg 还有Northbrook 这三大块和周边区域。
然后就是房型的挑选，单身或者刚刚结婚不准备马上要小孩子，是不需要住4b+ 的SFH的。毕竟护理就够喝一壶的了。所以3B或者2B的townhome最合适；无论是从使用效率还是保值的角度；即使有一个小孩子也是可以的。
接下来是选房子；这里面讲究就非常多了；内饰和布局都要挑选。内饰来讲光一个地板一项就有三大种 （hardwood，engineered wood， laminate），第二种和第三种的区别是碎木头压成的还是纯人工合成。地毯的种类（长短毛 ETC），木柜的结构（订木器还是勾芡），bathroom的墙面贴砖和浴室的拉门style；窗帘的样式；屋子里面的灯饰 （有的是非常漂亮的吊灯）；厨房的countertop（granite，quartz ） 等等；每一种都有自己的价钱，不过这都是比较小的钱；差上差下一套2000sq ft 的townhome多不了一万块钱。
布局则非常重要，很多美国人喜欢end unit ;因为少了一个邻居就多了一份自由，还可能少了很多potential 纠葛 （地里面有很多和邻居冲突的例子，就不一一列举了）。还有很多人喜欢recessed lighting，亮度可以自己通过灯光调节，没有灯的时候屋子里面非常暗；不过我更倾向于比较多natural light的光线；这几本意味着房子就得比较新；老房子窗户一般都比较小。

然而说了这么多，到了决定性因素，是cost of maintenance. 问题的症结出现了：Illinois的property tax实在是高的吓人。无论是在北边的Lake County，还是西边的Dupage County 或者Will County， property tax都在2%+！ Naperville很多地段更是高达2.75%；更不可思议的是，Illinois的消费税，收入税，还有燃油税居然每一项都稳居全美前列！而且，不同于New Jersey那样收税之后把基础建设弄得干净整洁的州（在NJ开过高速的人应该比较有体会），Illinois的路养护的真是一言难尽。在Illinois开车，只有Naperville和北边的一些小的municity 让我感觉到政府收了税是在干事情，其他地方的道路真是心疼我的车呀。问了问real estate agent, 人家在这里住了二十年，就这么解释的：We have the most corrupt state government in the US….. 回家查了一下才发现，这里的政府贪污腐败真是历史悠久啊，以至于wikipedia 都专门放了一个条目来写（https://en.wikipedia.org/wiki/Co ... in%20Illinois%20pre,convictions%20between%201976%20and%202012.  （从99到09年连着两任州长，无论红蓝，全因为贪腐而被判刑；以至于选民只好选了个billionaire 来做州长，期待他不会去贪污million级别的公款）。而且政府长期入不敷出，处于破产的边缘，只好疯狂收税填补开销，最近的例子就是2021年芝加哥市内的房子又要涨税。
言归正传，谈到了房子的房产税，从redfin, Zillow 等平台上面搜一搜tax history,一套2200sq ft, 成交价格差不多40万美金的郊区townhome，每年要交给政府9到12K的房产税；加上4K左右的HOA；insurance；即使不包括maintenance cost；每年最低限度也要14K. 而如果过了四五年因为家里添人丁，孩子要上学之类的原因搬迁出售，除了要交给agent的6%的手续费 以外，还要事先renovate一下以便提高价格，那又是一笔至少七八千刀的支出。而且最重要的是，由于重税，平时的房子买家都非常小心谨慎，房子经常挂着好几个月卖不出去，房主每个月交着一千多块钱的税+HOA；不得不折价销售。所以如果房价不涨10%以上出售几乎是赔钱的。这么算在芝加哥郊区买房子的话，单纯从经济的角度考虑，就是在赌通货膨胀的速度够不够快！然而过去二十年芝加哥郊区房价平均只翻了一倍（从2020年新房和2000年左右新房市场大致算出来的，如果算法不同欢迎讨论）
反之，如果小两口在郊区租一套完全2B的condo，很多非常好的neighborhood每年很多rental company只需要20K的租金; 还不用担心房子内部出问题要自己修，7/24 onsite maintenance。搬家的话也不需要考虑卖不卖的出手。
这么算，如果住在芝加哥郊区,还不准备立即要孩子的话，我不知道是不是像很多人那样赶集似的的去买房子。这里不是湾区，不是西雅图，更不是Texas；对未来房价的增长预判不高；害怕未来更可能是liability而不是asset。

BitterIsSweet 发表于 2021-2-5 20:16
我曾经考虑过北Indiana，我记得治安不是很好。我再去查一查哈。多谢推荐。

北Indiana也有好有坏，Gary是出名的差区，Munster就很中产，但是两者距离并不远

楼主可以考虑买个1B1B的公寓房，总体的投入不是很高，住个2-3年就完全值得节省下来的房租可以break even. 我当初来芝加哥前2-3年的时候也是和楼主的结论差不多，觉得买房会是个负担，租房会有更多的flexibility. 但是时间过得好快，一晃就好几年下去了，现在想想当时的房租全都打水漂了，后来买了个一室的公寓，在郊区的火车线上，走去metra station一两分钟。

投资一个公寓房不需要买在特别好的学区，只要交通方便就好。这样你原本每年要付的房租cover公寓房的mortgage and HOA完全绰绰有余。就算以后你离开芝加哥了，也可以把公寓房租出去。因为是一室，租给的人可能也是single young professional or married/no kid professional couple，也不会把房子弄的很脏。

Just my two cents...

我家三口去年暑假看房主要在Naperville 203，204学区买房为了娃读书，躲病毒。以前一直租房子1200房租。房子还挺多的，后来选中了Ranch View 小学附近博士村里小户型SFH，93年挺新的，3b/2.5b，1675sqft，basement装修了还有1b不算有窗，价格35w左右。目前感觉很不错。旁边就是大一点的SFH，一般40-50w，2200-3500 sqft，适合家里人口多的。人少买那么大多交tax不划算。整个村里左邻右舍中国人特别多，然后印度人，白人，没见过黑人，非常安全。按揭30年downpay 20%一个1800，tax 2% 不到。不过204 学区比较好的green trail那边tax 要高一些。我LD是mortgage公司搬砖loan的，目前芝加哥继2020年异常火爆后，现在21年异常火爆，每天new buyer and refinance loan case都做不完，大家对现金失去信心，担心通胀。很多有钱的华人不停地买房，甚至持有5-10个房子的人还在买买买，现在好区出手特别快，inspection有问题，offer太多，修理都不好谈。去年还可以argue。

地税真的太高了，3-40万的一年就要一万左右

太感同身受了！跟楼主情况一样，也是最近在看近郊的房子，大致也就那几个区域，距离DT开车不超过40分钟距离（不算路况）。

借楼主的楼探讨一下，同时也发个牢骚。

总体感受就是：位置好（不紧邻主干道、餐馆等）、朝向好（不要所有的主要房间都朝北或者西）、年份较新（我们的标准也就是1980以后的）、周边环境安全（学区7分以上）、格局合理（这个因人而异）、价格在预算之内（我们目前是50w封顶）的3B2+B，几乎找不到！

无论TH还是SFH，偶尔有照片看着还行的，很快就pending了。剩下的一些卖了大半年都没卖掉的或者pending过又back to market的，有些看着还可以，但也不太敢下手。毕竟第一次买房，总觉得这样的market里，别人挑剩的岂不是问题更大？

按说芝加哥这种地方根本没到需要加价抢房或者抢着下offer的地步啊，怎么会这样呢……

我们大概是从11月开始看的，是大多数房源还没出来，还是我们的要求太高了？（诚心发问）

另外歪个楼：楼主实在哪里找的agent呀？我们试了几个都不是很满意，要么太高冷爱答不理（可能我们不是人家的target客户）。要么经验不足，一起看房只负责开个门，跟我们一起感慨两句，什么建设性想法都没有。要么就是完全从自身利益出发，建议我们下单并不适合我们需求的房子，真正合适的反倒挑三拣四错过了（现在回头看人家已经卖掉了……）

从没想过买房子这么难，夏天lease到期，感觉在这之前大概率买不到房子了……

xiaoai666 发表于 2021-02-04 10:04:35
太感同身受了！跟楼主情况一样，也是最近在看近郊的房子，大致也就那几个区域，距离DT开车不超过40分钟距离（不算路况）。

借楼主的楼探讨一下，同时也发个牢骚。

另外补充一下，看到现在真有点没信心了，所以也在考虑继续租，但实在不想继续租城里的condo，想搬去想买房的区域租，至少感受一下周边环境。但是最近就连出租的TH房源都很少，不知道是季节不对还是今年的market真的很奇怪？难得遇到一个讨论芝加哥的帖子，欢迎探讨！

xiaoai666 发表于 2021-2-5 02:04
太感同身受了！跟楼主情况一样，也是最近在看近郊的房子，大致也就那几个区域，距离DT开车不超过40分钟距离 ...

我觉得你的要求挺正常的。我现在都已经不考虑学区，只考虑通勤，还是没啥好的。估计真好的房子自己住的舒服，也不拿出来卖吧。。。我的agent是朋友推荐的；感觉也不是很在乎我这个客户。似乎这边agent大部分都做城里面的condo，可能交易的比较多，好赚钱吧。具体可以私信交流一下。

xiaoai666 发表于 2021-02-04 10:04:35
太感同身受了！跟楼主情况一样，也是最近在看近郊的房子，大致也就那几个区域，距离DT开车不超过40分钟距离（不算路况）。

借楼主的楼探讨一下，同时也发个牢骚。

冬天房子少，等天气暖和了一遍就会有很多房子放出来，还有不少人赶在9月之前买学区房，也会放出不少房子。

想在芝郊买房的小伙伴们也考虑一下western springs-hinsdale- countryside一带，富裕中产区加好学区～～进城坐metra比大多数区都快一丢丢。就是目前华人“相对”略少。

如果纠结于税率 可以考虑远一点南郊的Munster，属于印第安纳州，税率低很多，学区也挺好，不堵车到市区40分钟，就是华人不多

现在这个房价行情，租房是不是更合适？感觉美国房子月供大于租金就要谨慎，本来想再入Austin downtown的公寓，发现月供3、4000的也就租1、2000，还不好租，念头完全打消了，再等等看。拜登的很多财务计划只是计划，还没通过呢