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[买自住房] [烦躁并开心的新手买房笔记] 一个月半岛买到非常心仪的房子的经历分享~

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之前在地里发过很多帖子问这问那,历经一个月下单+一个月贷款买到自己特别特别喜欢的房子,也来回馈一下,希望我的帖子对你们也有用~求米求米🙏

精简时间线
3.15开始正式和agent讨论买房
3.30 第一次下offer试水,第一轮出价不高。Agent 和对方agent聊的比较投机,所以给了counter offer,但是并没有很喜欢,所以没怎么加价,最后就没拿到。
4.6第二次下offer,很喜欢的房子,加了20%,依然失败。(后来知道了成交价就释然了😌)
4.13 一个不错的房子刚list几分钟就被我发现,第二天开始接受tour,Agent就约了第二天一早看房
4.14 看完当晚就下offer,preemptive offer,当晚被接受
4.15 交定金,定下贷款银行锁利率
4.20 agent帮忙找人去房子做foundation inspection
4.23 Appraisal Inspection & Foundation inspection
4.26 出Appraisal 报告,比我买价高$22,000。开始把股票转入Citi (为了relationship discount)
5.5 Lender需要我补交一些文件 (RSU vest schedule)
5.7 Loan approved…但是CD还是没有out,浪费了一个周末
5.11 initial CD out, wire fund to Title Company
5.13 Final Loan Doc out to Title Company, 约了5.14 8am去escrow office附近签字
5.14(原定的close day) 银行 fund太晚了,没来得及去county record,要再拖一个周末,赔买家$600+签了extension
5.17 终于close了 QAQ心里留下激动的泪水


贷款 jumbo loan 20% downpayment 30年fixed
4.15锁Citi 利率 3.125%, 在银行存款可以给relationship discount,5w/25w/50w/100w/200w每个阶梯降0.125。
根据我做的功课,PNC和Wells Fargo利率应该是最好的。
但是PNC没有relationship discount,Wells Fargo对gift money管的很严。
Chase 我也问了利率和Citi一样,但是relationship discount没有Citi好。
另外就是小银行close比较快。Citi好像是业界最慢,可是扛不住利率低啊😂


分享一下我在看房的一个月中自己做的有用的功课

区域
我主要看半岛,这一个月也算是Belmont, San Carlos,San Mateo, Redwood City, Menlo Park都看过了。
Belmont和San Carlos基本都是比较好的neighborhood,学区也不错,价格也贵
San Mateo downtown附近还不错,生活非常方便,很多好吃的。但是East San Mateo就不太行 (east of 101)
Redwood City好坏都有。个人感觉94062>94061>95063。靠近山一些的还不错,我的第一个offer就是94061靠近山,感觉neighborhood挺不错。但是大部分94061和94063的redwood city都觉得有点sketchy
Menlo Park也是有好有坏,个人觉得太靠近East Palo Alto的就直接pass了。很大一部分还是不错的。建议自己去现场看,因为差一个block就会完全不同。

下offer
现在市场大部分都是non-preemptive offer,就是有一个due date然后卖家那天统一看offer。但是总有特例(比如我的房子)。还有一些due date不会立即更新在redfin里面,所以看上了就让agent先去问问收不收preemptive,哪天due date。然后试着问对方心理价位,现在有多少offer,估计有多少offer。

关于preemptive offer
我搜地里帖子看到有人说有些seller假装接受preemptive就是为了可以拿一个baseline好和之后的buyer说已经拿到$$$的offer来哄抬价格。我拿这个去问我的agent,他承认是有这种可能性。但是如果我不下preemptive,照样有别人下,不下就没有任何机会。同时也因此,我agent建议我下的价格也是稍稍低一些的,也是防止一开始就很高,结果还被继续哄抬。

虽然我现在不一定用得到,但都是我当时看了觉得写的不错的,分享一下
买房须知:https://www.1point3acres.com/bbs/thread-646983-1-1.html
Austin投资经验:
https://jane-usart.medium.com/%E ... %88%87-9bd19b28a3f1
Austin买投资房案例:https://www.1point3acres.com/bbs/thread-661103-1-1.html
验房清单:https://www.1point3acres.com/bbs/thread-710523-1-1.html
Gentrification 图(就是坏社区变好社区)https://www.urbandisplacement.org/map/sf 紫色的地方就是相对low income,一般紫色的地方升值潜力大,gentrification正在进行中 不过租客可能就是质量不佳,这个人介绍的还可以: https://www.youtube.com/watch?v=Wwg_jBrkVK4&feature=youtu.be

房子硬伤:https://zhuanlan.zhihu.com/p/347299123
装修:https://www.1point3acres.com/bbs/thread-707309-1-1.html
装修材料:https://www.1point3acres.com/bbs/thread-529608-1-1.html



(可以跳过的,非常冗长的,适合茶余饭后的)买房小故事
3.15 正式和Agent建了微信群
接下来就几乎每周至少有一天是看房。最夸张的一次一个下午看了10几套房…
(本来也没觉得什么,但是看了帖子,也和买过房的朋友聊天,才觉得我的agent太有耐心了😂)
4.6 下了第一次Offer,是一套非常喜欢的房子,加了19.8,还远不及别人….这个失败对我打击很大,觉得自己的budget可能买不到喜欢的房子了。(后来得知了成交价,加32.6%惊掉了下巴)觉得自己要求多,但是钱不多哭哭。
不过agent也安慰我,然后我们就又开始和之前一样周末看房,还是一次看近10套。
4.13 我刷到一套刚list 10分钟都不到,看起来或许符合我要求的房子,但是listing agent只拍了很少的图,(还是用手机拍的,巨不清楚,也看不出layout)所以我也判断不出自己到底会不会喜欢,就发给我agent帮忙看看。想先问问收不收preemptive offer或者due date是什么时候再来决定自己要不要急着去看房。agent一看图片就说这房子好,装修的材料都是很优质的,值得一看。我还有点怀疑,毕竟这渣渣像素,怎么能看得出。Agent说对方愿意收preemptive offer,叫我一定要抓住这个机会,马上去看房。我第二天有很多会,而且不抱希望自己会喜欢,所以有点想拖到周末。然后agent就说那他自己去看然后拍视频给我。但是那天晚上和他通话,他还是鼓动我希望我能自己第二天去看,方便尽早下offer,最后我只好同意了第二天中午看房。

4.14 我才知道原来agent最开始决定来给我拍视频给自己约了10点的全天第一个tour。(实在太敬业了)。现在只想说幸好我的agent有耐心,又鼓动我。我看完就只想赶紧下offer争取让卖家直接接受,真的完全符合我的想象,而且preemptive就可以避开恶性加价。晚上6点多agent最后跟我建议了一下出价的策略就把offer发出去了。Agent本来希望晚上对方可以给个回复,结果说卖家已经睡了。因此晚上(我记得很清楚大概是11点)我就跟agent说我准备早点睡觉等第二天消息。但是agent直接打电话来非常执意要跟我go through disclosure,行吧,那就go through呗。。。说着说着agent突然跟我说“congratulation你买到房了” 我没反应过来,????啥意思???再三确认之后他说,其实22:30卖方就签字了,给我打电话是想给我surprise。我惊了个大呆!!!!感觉捡到宝了😂同时非常心虚,觉得难以相信。

4.15 早上交deposit,shop loan rate,晚上lock rate
4.16 听说Citi closing特别慢,我怕超过30天 卖家把房子卖给backup offer。毕竟backup很有可能比我高不少,或者all cash。Agent说没事,还问我下周要不要去我的房子做inspection(我之前说想检查一下地基)。瞬间觉得agent心中这个deal已经稳了,稍微心情好一点。

4.23 Appraisal Inspection
4.26 隔了一个周末Appraisal 报告出来了,结果比我买价高了几万。只在论坛里刷到问比买价低怎么办,所以只能问Agent比买价高会怎样。Agent说卖家会不高兴😂另外今天开始transfer stock to Citi (为了relationship discount)
4.26-5.5 漫长的等待。。。催。。。无果。。。等待。。。Lender终于说这周应该能出approval。。。
5.7 Loan 终于approve了,但是CD还是没有out,浪费了一个周末,最早周一出CD…

5.10 以为今天可以CD out呢,从早焦虑到晚上,Loan agent也是一直找他们closing department催,结果还是要明天出。已经快从offer被接受的欣喜变成烦躁了😂
5.11 终于终于收到CD了, 一知道closing cost立马wire fund 给 Title Company
5.13 到下午两三点了citi 还没有Final Loan Doc 的消息,我agent觉得估计今天没戏了,所以让我签extention了。不过citi 拖到下午4:30还是搞好了loan doc发给Title Company。然后Escrow officer加班加点给我弄好文件第二天 8am去签字
5.14 Citi fund太晚了,没来得及去county record,只能拖一个周末,周一再close了。赔买家$600+签了extension
5.17 真的close了 心里反而没那么激动了,因为过程实在太冗长,已经精疲力尽的感觉…不过总算了了一桩心事 ✌️


感觉贷款的这一个月,Market稍稍冷却了一些,希望大家都能高高兴兴买到喜欢的房子。

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hellojing + 1 很有用的信息!
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 楼主| 尼了了了了了了 2021-5-20 05:12:28 | 显示全部楼层
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本帖最后由 尼了了了了了了 于 2021-5-20 05:13 编辑
mikemike0 发表于 2021-5-20 04:40
問一下關於 relationship discount
是把股票轉到Citi 然後看總共多少就能有discount是嗎?
這部分應該不 ...

股票和cash in total都可以算,只要在closing之前到citi account里就可以。(最好和你的agent double check一下不能用作downpayment。

转股票花了大概1周,开始做贷款了再initiate也还是来得及的。

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mikemike0 + 3 谢谢分享!

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恭喜你哈哈 半岛均豪宅 豪宅业主 appraisal高了会怎么样?
卖家会不高兴
啊哈哈哈
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 楼主| 尼了了了了了了 2021-5-19 01:33:49 | 显示全部楼层
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philip7275 发表于 2021-5-18 23:42
恭喜成功买房!LZ最后选了哪个区呢

Menlo Park
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philip7275 2021-5-18 23:42:42 来自APP | 显示全部楼层
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恭喜成功买房!LZ最后选了哪个区呢
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acheles 2021-5-18 23:49:35 | 显示全部楼层
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请问楼主工作在哪个城市?有看南湾东湾吗?
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 楼主| 尼了了了了了了 2021-5-19 01:34:51 | 显示全部楼层
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acheles 发表于 2021-5-18 23:49
请问楼主工作在哪个城市?有看南湾东湾吗?

没看南湾因为感觉有很多superfund,高压线之类的问题,我懒得一个一个区域了解😂
看过东湾,但是总体还是比较希望买在桥这边。
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爱做饭的厨子 2021-5-19 03:53:24 | 显示全部楼层
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恭喜恭喜!简直赚到了还会比买家高啊! 楼主appraisal 三天就能出报告了吗
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 楼主| 尼了了了了了了 2021-5-19 05:09:51 | 显示全部楼层
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爱做饭的厨子 发表于 2021-5-19 03:53
恭喜恭喜!简直赚到了还会比买家高啊! 楼主appraisal 三天就能出报告了吗

嗯,周五appraisal,周一出结果。
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圆梦梦剧场 2021-5-19 06:31:15 | 显示全部楼层
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恭喜楼主
请问3.125%的 利率是没算 relationship discount之前的么?
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 楼主| 尼了了了了了了 2021-5-19 06:32:40 | 显示全部楼层
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圆梦梦剧场 发表于 2021-5-19 06:31
恭喜楼主
请问3.125%的 利率是没算 relationship discount之前的么?

对。有discount很容易下3
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