净回报20%的Arizona买房经历 (2)

大家好，欢迎回来。

这个系列的上一篇主要讲解了为什么AZ是AriBnB投资的风水宝地，里面详细解释了Scottsdale作为美国人心目中的度假胜地的原因。

上一篇文章在地里的链接： https://www.1point3acres.com/bbs/thread-786033-1-1.html

这一期我打算讲一下 怎么研究一个市场是否适合Airbnb， 以及 我在研究Phoenix市场的时候的心得.

先说如何确定一个市场是否适合Airbnb. 这个套路能分析所有的地区，包括现在大火的FL，TX， CO，UT.  

1. 先选定Metro里面的具体的city. 疫情以来很多地区都经历了20%+的房价上涨。虽然60%的closing都是cash buyer，但是泡沫到底有多大只能交给时间来验证。在这一波涨幅即将结束的时候，有必要回顾一个房地产的定律：核心区域先涨，外围区域后涨； 核心区域先企稳，外围区域后企稳。 在涨幅曲线的右侧，应该是买核心区域的好时机。核心区域最先企稳，不会跟别人挤破头抢，而且核心区域的涨幅更solid，泡沫更少。 按照这个理论，我选定了scottsdale。

2. 选户型： 在度假为主的城市，有一个有意思的规律： 在用来做短租的时候，越大的房子，租售比越高。Scottsdale的5 Bedroom的房子要比4 Bedroom 多出30%的income，而价格只多了15%。 这个跟长租正好相反 -- 长租是越大的房子租售比越差。 另一个考量因素就是中位数户型，我的出发点是不希望以后只能卖给投资人。按照这两个标准，我选了 4 bedroom。

3. 选价格区间：不要超过中位数太多，而且长租的租金也不要超过中位数太多。 Scottsdale 房价的中位数是68万，所以我定了70万。

4. 看本地的法律对短租的要求：比如Zoning, HOA, 和Pool。 Scottsdale 没有限制Airbnb的法律，但是很多HOA不允许Airbnb。所以我坚决不碰有HOA的房子。

5. 选小块区域/社区。 选定了城市，户型，接下去就是找社区了。找社区的主要考量因素是：租售比 和发展潜力。 基本的规律是离商业中心越近的区域租售比越好。 在scottsdale，商业活动就是golfing, shopping, dining。 发展潜力要参考City的master plan，也就是所谓的5年计划，看看city要往哪里做投资。

6. 选定社区以后，要仔细考察这个社区里面的airbnb都是什么样的。对Scottsdale而言，所有的airbnb都有Pool，都有至少一种game （桌球，马蹄铁，沙包，迷你高尔夫），漂亮的院子是最吸引眼球的地方， 也是最提升租金的主要因素。

7. 决定自己装修还是买装修好的。 自己做装修可以最大化利润，但是远程管理很麻烦。我的策略是买现成的，这样可以赶上冬天的旅游旺季。但是我不愿意买flipper的房子，怕质量不好。我主要目标是seller自住房。

8. 加入facebook的airbnb group, 看看大家都讨论哪些问题。比如AZ 的group会讨论: 要不要装fence, 雨季的游泳池怎么清理，有大蟑螂咋办，要不要租给带小孩的，要不要租给带宠物的，要不要装摄像头，等等。

下面我就来说以下我选定的3个Scottsdale的区域。这3个区域的租售比都超级高，而且增值的潜力也大。

先看图，从上往下，分别是 Desert Ridge, Scottsdale/Phoenix结合部, 和 South Scottsdale.

先说Desert Ridge，其实这里是Phoenix的地址，但是离Scottsdale很近。Guest在搜Scottsdale的时候，这里会跳出来。这里除了Golfing 以外的最大看点是Mayo Clinic. 很多看病的人一住就是3个月。 而且这周围正在大量的开发新的商业中心。这里的房子不单租售比高，而且涨幅的预期也很大。是我最强烈推荐的。这里2000年以后的次新房很多，以2层楼为主。

第二个区域我管他叫Scottsdale/Phoenix结合部，原因是这里原来是Phoenix的地址，后来被convert成了Scottsdale. 具体来说，Shea 以北，51号公路以东，Bell 以南，101 以西的这么大片地方。AZ有个特点，就是每个plat （地图上的一个方格子）都是在不同时期由不同开发商建造的，所以同个plat里面的房子长的都很像，出了plat可能就大变样。具体来说这个大区域内，越靠东，越靠北，房子越新，越大，越好看。因为那里离着Kierland Commons很近，离经常开展会的Westin也很近。西南方向的房子比较老，但是离paradise valley mall很近。那个mall正在改造，要变成高档商业街。

第三个区域是south scottsdale，是scottsdale最穷的社区，一直是墨西哥移民的主要居住地。但是这里离scottsdale downtown很近，也就意味着有最丰富的商业活动，包括跟vegas 媲美的scottsdale international entertainment district. 而且这里交通非常方便，离机场，ASU，101 高速都非常近。这里的房子通常是50-60年代的，价格也相对便宜，以3bedroom为主，偶尔能见到4 bed。如果能买到一个 4 bedroom 的装修好的房子，很值得。

下一期我会找几个具体的房子来分析，讲怎么查短租租金，怎么看值不值得买。

有没有微信或者群加一个？

Az不是台积电设厂了吗 应该也涨了一波吧

不不出现会不会发给了你付了的话

支持支持支持

支持楼主原创分享！

感谢lz分享，请问如何找到靠谱的buyer agent以及property management

alixxx2019 发表于 2021-08-15 09:55:17
有没有微信或者群加一个？

你可以RED上搜西城李老师加我

immikiya12 发表于 2021-08-15 10:28:20
感谢lz分享，请问如何找到靠谱的buyer agent以及property management

这个也没啥好办法，就是你先要了解怎么管理，然后按照你的要求去interview，然后再试错. 我的agent就是试了好几次的错.

谢谢楼主分享！

吧此消息不错V型你