净回报20%的Arizona买房经历 (1)

我叫李伟，坐标西雅图，绰号“西城李老师”，是微软的高级产品经理。5年前当我买第一套投资房的时候，我就爱上了房地产。在过去的5年中，我保持了一年一套购房进度，也一直在尝试不同的投资方法和渠道，研究勘察过off market，hotel,  distressed condo building, 农村海景airbnb, vacant land 等不同的投资组合， 考察范围在Seattle, Austin, Orlando, 和Phoenix。 我一直活跃在Bigger Pocket里面，笃信 BRRRR 的投资理念，也活跃在seattle real estate investment的Facebook Group里面。在买了5套房以后，终于久病成医的考了Real Estate Agent执照。 我保持着每周看10套房的习惯，在过去的5年看房超过1000套， 保证自己一直浸泡在市场里，感受市场的温度。经朋友鼓励，我打算在这里开一个系列，讲一下我的房产投资理念和准则，希望对你有帮助。
今天开篇讲一下，Phoenix的Airbnb市场.

Phoenix 在过去的一年半中绝对是全美房地产市场的明星，保持着增长率第一的奇迹。这得益于2个因素. 第一个原因是美国货币超发，有钱人寻求资产保值，纷纷投向价格比较低的区域。尤其是Austin, Orlando, Phoenix, Denver 这种有话题的城市。投资人需要一个理由相信这些地方的潜力，而这几个城市都有一个政府画的大饼给到投资人。第二个原因是后疫情时代，度假需求旺盛。美国的夏天有北方众多的城市可以选择度假，而冬天只有AZ, TX,  和FL可以度假。 而AZ的冬日度假优势又特别明显。

用具体数据来说话，在下面的图片来源于Zillow的城市中位数数据，里面比较了CA, WA, 和AZ的主要城市的2021年1-6月的涨幅，可以看到Phoenix Metro 的Scottsdale 和Chandler以 26% 和24% 的涨幅遥遥领先。西雅图和湾区的涨幅cap在20%附近。

很多人可能会问，Phoenix有什么旅游资源呢？Phoenix 有全美最密集的Golf Courses， 而且是豪华型的golf course. Phoenix也是体育比赛的重镇，这里有橄榄球和棒球的很多体育赛事，曾经举办过超级碗，而且棒球界的明星大咖赛 Spring training 每年都在Phoenix. 这里还有Vegas 级别的夜店天堂 Scottsdale Entertainment District, 很多结婚前的年轻人都来这里做bachelor party. 这里有全美最好的养老医院系统，包括Mayo Clinic，很多病人和家属一住就是几个月，最后，这里还有ASU, 一个10万学生的著名的party school. 对了，还要提到 Paradise Valley, 一个房产中位数2.5M的富豪城市, 超过Mountain View 的中位数 1.9M.

除了旅游资源，AZ政府也在打造自动驾驶的产业链，从台积电最近的$30 Billion 工厂，到 Intel 的工厂不停扩张，从政府单独规划区域给自动驾驶，到自动驾驶的整个产业链迁移到AZ，不得不说AZ是个有话题的城市。

买房子说到底买的是这个城市的潜力，Phoenix是一个有现金流，有展望空间的城市，自然就被大量的资本追逐，房价飙升。

说到有现金流，即便经历过巨大的涨幅后，Phoenix的很多区域还是有强大的现金流的，在25%的首付的情况下，通常正向现金流收益高达30%。 而我看中的airbnb区域，现金流可以高达150%。 这是一个前所未有的宝藏。

以我在Scottsdale最近买的房子为例. 地址是 5723 E Thunderbird Rd, Scottsdale.

成交价：700,000
首付 25%: 175,000
买家具装修院子: 60,000
月供: 2,650，每年月供31,800
Airbnb 年租金: 120,000 （经过仔细考察， 我很确信可以租到这个价格)
扣除全包物业费 (做甩手掌柜) 25%: 30,000
扣除Utility: 6,000
扣除维修: 3,000
扣除泳池维护: 1,800
净收入: 79,200

扣掉月供的纯收益: 47,400
正向现金流回报: 47,400/31800 = 150%
前期的资金投入的年化收益: 47,400/(175,000+60,000) = 20%.

即便是不做短租，这个房子长租的租金也至少是4,500/月, 有70%的正向现金流回报。

这个收益率得来的并不容易。在过去的6个月我做了大量的research 工作，持续关注了12个区域的200多个airbnb，来寻找投资回报率高的地段，验证所有的信息（包括长租和短租的租金，Average Daily Price, Occupancy 等),  interview了14个property management公司，看了60套房子，fire掉2个Real Estate Agent, 找了4个contractor来提供院子整理的方案，也找了2个人帮忙做内部家具的选配方案。看过我买Porsche 911的帖子的人都会感受到，我是个非常谨慎的人，只做特别确信的事情，而且特别有耐心，可以一直忍者不下单。 特别有意思的是，如果我不那么执着的做研究，早点盲目下单的话，这个房子就可以60万买到，而不是70万。

下一期我会讲我精挑细选的 Phoenix 的4个投资回报率特别高的社区，和那里房子的户型，特点，需要注意的事项。
再下一期我会着重讲一下怎么做Airbnb的research，怎么查预期租金，有哪些隐藏的cost，哪些事情是必须自己做的，哪些事情是可以甩手掌柜。

希望大家喜欢。


补充内容 (2021-08-07 13:53 +8:00):
我发现有些同学不明白这个20%指的是啥，怪我没说清楚。
简单来说，作为一个完全不用做任何事的甩手掌柜，这个房子每年的净净净收益是所有初始投入资金的20%。 所以相对于本金来说，5年回本。

补充内容 (2021-08-09 23:30 +8:00):
这个系列的第二篇已经出炉了。这是文章的链接。https://www.1point3acres.com/bbs ... ;page=1#pid15848652

欢迎楼主来投资AZ。。。

我住在AZ十年了，今年我和周围的朋友都把AZ的自住房和投资房的首付和增长的钱全都cash out出来了，appraisal的价格比我们预估的高了非常多。中介告诉我们去年年底开始很多加州的有钱人在网上买房，另外opendoor也在AZ开展业务，抢房一下热了非常多。我们都在打算慢慢卖掉Mesa或者是Gualupe附近差区的房子，毕竟现在收租太难了，现在拿着现金或者做一些稳定收益的投资。在chandler的房子因为房租也涨了，现金流还是正的而且decent的租客。

一个简单的例子，我们去年年底33万买的一个房子今年估了43万，首付+装修全回来了。这个房子在2012年是20万卖掉的，2007的时候差不多30万。我们这群打篮球的朋友都是从2012年入市，其实到2019年的时候最早买的房子差不多也翻倍，但是今年的行情把所有人都乐坏了。今年～20%的涨幅，不客气的说，毫无参考价值和可持续性。

谢谢楼主，过来AZ玩的时候我们请你吃饭。

PS：
AZ普通的出租房屋管理的中介费一般是10%，如果要帮忙和找租客listing的加一个月租金；

在PHX做 Airbnb不是一个热门的市场，尤其因为Covid很多老人不敢南下度假（以前都是成群结队的加拿大老人飞过来），然后夏天是完全完全没人来；一个典型的例子就是sun city，以前都是租给度假老人的房子，今年涨幅明显比其他房子慢

PHX的房价，一般是四五月开始涨，到九月十月基本是一年最高的时候。长期投资的话，冬天到第二年三四月份是找deal的好时机。（但是可能就没那么容易找租客了）

PHX正常白领收入是9-12万，亚麻的site在Tempe，高一点大概15-18万这样。Intel new grad大概13万一年，senior可以到15-17万。平均收入在6-7万这样。

Mesa, 尤其是西边的87高速两边的Mesa就是西雅图的Tacoma。

PHX好的公立中小学差不多可以到西雅图比较好的私立的水平，秒杀西雅图的公立。但是烂的真的是烂的没下限。但是PHX是open enrollment，无论住哪里都可以去排队报名。。。最好的charter school，比如Basis，Great Heart系列是不限学区的。

带游泳池的房子要远远贵于没有游泳池的。之前挖一个游泳池要3-4万，现在都涨到8-9万了。。。

woodscanyon 发表于 2021-8-6 15:25
欢迎楼主来投资AZ。。。

我住在AZ十年了，今年我和周围的朋友都把AZ的自住房和投资房的首付和增长的钱全 ...

非常感谢你的留言。 我2010-2012年在AZ读书的时候，那时候Scottsdale的房子才20-30K，过去的这一年开启了疯涨模式。

我特别同意你说的这种涨幅是不可持续的。AZ的地那么多，到处都可以盖房子，现在都开始修303公路了，稀缺性跟靠山靠海靠湖的西雅图完全不一样。所以我所有的长线投资的房子都买在了西雅图。

我找房子找的最痛苦的时候，考虑要买一个没有泳池的房子自己加建。我联系了好几个公司，都说要9-12个月的工期，这样就耽误了冬天最hot的出租季节。所以放弃了加盖泳池的想法。

我还有一个感受就是装修好的房子和差的房子的价格可以差到15-20万。所谓的好装修，就算按照西雅图的人工来算，也只需要7万，但是可以超卖这么多，说明市场对turnkey 房子的需求太旺盛了。

我这次买房就选中了Scottsdale的几个区域，目标客户也是高消费的golf trip 和 party trip. 这里有两个基本假设: （1） scottsdale做为核心地段的价格相比较周围更坚挺.  (2) 美国不会再因为疫情全国范围内的shut down, 而有钱人越有钱，dispensalble income越来越多。

关于公立学校的信息很好，等我又娃了扔过去到AZ读书算了。西雅图的公立学校太烂了。

weihaoren 发表于 2021-8-7 09:15
请问一下，airbnb怎么做？要请谁来打理？我也在西雅图，scottsdale有一套

我找了好久，找到一个PM来帮我打理。收费25%，包括pricing, booking, greeting, conflict handling, emergency respond, cleaning. 不过我的PM很挑房子，长的不好的房子她不愿意管。不过建议你先看看你的房子做airbnb能赚多少钱，很多时候不值得折腾airbnb. 查airbnb 的income的网站叫AirDNA，注册个免费账户就能看到里面的Rentalizer.

ydong1101 发表于 2021-8-7 09:36
楼主厉害，不过airbnb是都那么好做还是你的房子特别好所以租的人多呢？我最近看到不少讲自己在az的短租房超 ...

只有特定的地点和户型才值得做airbnb. 整个大西雅图地区没有任何一个地点做airbnb会比长租更赚钱，除非是周围的海岛。AZ也是这样的，我研究了AZ metro内的所有主要城市，只有scottsdale 的3个地点适合做airbnb。举个例子，Scottsdale的airbnb只少要保证5个要素才能租的好: 有游泳池，没有HOA，大平层，厨房和厕所都做过很好看的装修，院子非常漂亮。

ydong1101 发表于 2021-08-07 10:26:36
谢谢，分析的很到位。想再请教一下，这70万的房子你说长租有4500，为何那么高呢？是当地的人收入又高又不喜欢买房？我在湾区200万的房子也就租4500…

我觉得可能有2个原因.
1. 是因为住在Scottsdale的都是富人. 这里是美国数一数二的富豪地区. 基本的persona 是自己有business的人退休来scottsdale. 这里的工资水平跟湾区一样，而这些人的工资都是退休工资.

2. 是因为去年大量的人涌入，短期造成供需不平衡，租金大幅上涨.

至于为什么同样的租金，湾区的房子要200万，说明湾区的房子更稀缺，是好资产.

难以想象。你说的这个 5723 E Thunderbird Rd, Scottsdale. 长租至少能租4500 。  4500在湾区非热门city也能租到差不多的房子了。

这个房子在2020年出租是2900  而且还没租掉。。   就算reopen房租有所回升  一下子“至少4500” 也难以置信。
5/18/2020        Listed for rent        $2,900
Source: BlackHawk Property Management & Realty Reporta problem

好有意思。请继续写！

地梩的匿名用户 发表于 2021-08-06 11:52:48
难以想象。你说的这个 5723 E Thunderbird Rd, Scottsdale. 长租至少能租4500 。  4500在湾区非热门city也能租到差不多的房子了。

这个房子在202

的确Scottsdale去年一年房租涨了一倍不止. 同zipcode 4bedroom 最近有租$9000的. 至于跟湾区的比较，我觉得没有任何可比性，是完全不同的租客市场. AZ的是度假/退休市场.

phoenix确实租售比很高，但是今年房价暴涨，不知道还有没有漏可以捡。另外求问airbnb是可以找专门的中介帮忙管理吗？

weihaoren 发表于 2021-08-06 12:07:16
phoenix确实租售比很高，但是今年房价暴涨，不知道还有没有漏可以捡。另外求问airbnb是可以找专门的中介帮忙管理吗？

现在Scottadale的行情明显淡了，我觉得接下去3个月会温和回落. 但是冬天可能再涨一点，毕竟冬天的AZ是大热门.

至于airbnb的管理，我列出来的25%的管理费就是专业的property management 公司. 一般7万租金以下的收25%，超过7万的收20%. 但是我的这个管理人straight 25%，我看中她对scottadale比较专业，而且资源很多，可以12小时以内维修小问题.  因为这个原因，我买房也是找她买的.

支持楼主继续写

Tbird 发表于 2021-08-06 12:32:51
现在Scottadale的行情明显淡了，我觉得接下去3个月会温和回落. 但是冬天可能再涨一点，毕竟冬天的AZ是大热门.

至于airbnb的管理，我列出来的25%的管理费就是专业的property

了解。 我现在不住phoenix，看房是不太方便，不然买一套拿来租应该蛮好的，我之前有碰到买mesa的新的TH拿来做Airbnb，3年前一套2000尺的卖25w，一晚旺季租个200刀完全没压力。

weihaoren 发表于 2021-08-06 13:27:30
了解。 我现在不住phoenix，看房是不太方便，不然买一套拿来租应该蛮好的，我之前有碰到买mesa的新的TH拿来做Airbnb，3年前一套2000尺的卖25w，一晚旺季租个200刀完全没压力。

Mesa是个大热门，可能因为中位数价格比较低，再加上离Tempe Scottsdale和chandler都比较近. 所以涨的特别快！我完全相信你说的旺季200/天. 我自己的这套研究下来旺季可以租到$1000/天.

我之前住过phx，买房之前考察了一下市场，下offer的时候是agent帮忙看的房子. 我列了一个list，让她拿facetime看每个我要看的细节. 下offer是个inspection contigent的，inspection的时候我第一次去实地看房子.

我有个惊讶的发现，facetime的时候看到的问题在实地看房的时候很容易忽略. 我分析是因为ft只有一个小屏幕，容易抓住任何细节. 但是现场是3d环绕的大景，容易忽略掉一些问题.

天 湾区mountain view两百多万的三房SFH租金也就5k左右啊