算了算10年的回报 QQQ 应该可以beat自住房

其实蛮认同这种比较的，唯一问题是这些对刚需房无效！与家人和孩子在大房子里共度美好时光陪伴成长，比挤在小破老里数钱应该更快乐。

近十年是科技股腾飞的十年，但前看10年，后看10年，都很难说，只比这十年的纳斯达克和投资房，只能说，楼主太年轻。至于比自住房，就更没必要，自住房是用来享受人生的……难道我喜欢Gummy Bear，还要考虑是不是该忍着不吃，把买Gummy Bear的钱投资股票，十年来看更划算？

dowhatyoufear 发表于 2021-12-29 09:30
其实蛮认同这种比较的，唯一问题是这些对刚需房无效！与家人和孩子在大房子里共度美好时光陪伴成长，比挤在 ...

不知道你有没有在市场上看房子，如果target湾区的 single family的话，打开redfin看看，出来的基本上都是大马路边上，航道下这种大硬伤的房子，你看这个图里面的sunnyvale在卖的房子是不是都是几条主干道附近的房子？

如果拿对应的钱租房，挑挑拣拣选个好地方， 可以避开各种噪音和恶邻，生活质量不一定差，

就生活质量而言，每个人看中的点不一样，没法量化比较，就暂时归入non-goal了

任耳东风 发表于 2021-12-29 09:38
近十年是科技股腾飞的十年，但前看10年，后看10年，都很难说，只比这十年的纳斯达克和投资房，只能说，楼主 ...

后面加上了20年的模拟

这个楼就谈数字不说感受吧，没有意义

ReadingEveryDay 发表于 2021-12-29 09:46
后面加上了20年的模拟

这个楼就谈数字不说感受吧，没有意义

数字有啊，我自己就是房产和股票共同投资，我的感受是基于我真实的投资账目，不是基于表格模型和想象。我在快速发展中地区，2019年卖的全新独栋大耗子，37万，一个月房贷1300。今年已经涨到55万。每月出租收益是2700，完全cover贷款。当然我也投资很多股票，近几年收益也很高，2021这一年幸运达到100%。但我在股市中一直有危机意识，并不认同全仓qqq就可以一辈子安稳躺平旱涝保收。

几点问题吧
1. 如果比较弯曲的话 感觉你算的rent低了
2. 没有考虑 principle pay down的部分？
3. 前面有人说了还是应该和投资房比 湾区现在其实租售比还好 40w首付可以买两个san jose 一个一年大概打进去5k - 1w 其他费用基本可以cover 剩下的就看市场走向了
4. 最最重要的一点！年轻人才做选择题 两个都是好投资选择 没比较之选一项 两个一起不香吗

bigdragonbro 发表于 2021-12-29 10:09
几点问题吧
1. 如果比较弯曲的话 感觉你算的rent低了
2. 没有考虑 principle pay down的部分？

1. 如果比较弯曲的话 感觉你算的rent低了

对，如果买TH的话，可能rent会更高一点，但是增值也差一些，我碰到过的湾区专门的投资客，基本上只买SFH。SFH的话 200万租4k一个月应该差不多吧

2. 没有考虑 principle pay down的部分？


考虑了，你再看看。每个月的投入没有计算，最后的收益也没有计算这部分，两厢抵平。其实如果算进去的话，应该房子更差一点，因为相当于每个月定投进去，但是没有产生复利。

3. 前面有人说了还是应该和投资房比 湾区现在其实租售比还好 40w首付可以买两个san jose 一个一年大概打进去5k - 1w 其他费用基本可以cover 剩下的就看市场走向了


后面加了一个投资房 vs QQQ的算法。40万首付买2个100万的投资房可能现金流更好一些，我得再算算，买便宜的投资房确实有可能beat QQQ

4. 最最重要的一点！年轻人才做选择题 两个都是好投资选择 没比较之选一项 两个一起不香吗


自住房该买还是买， 计算只是看得更明白一点，不是真的刚需就别着急强行上车了，增值的话，即使算上各种税费优惠减免，也不见得能beat QQQ。当做是稍微带一点增值的消费，买一个自己喜欢的最重要
我也管理过投资房，还是离我非常近，房客非常好的那种，让我选的话，只要QQQ不太差，我是懒得去打理投资房的，一堆破事儿，每年总有几个晚上为它睡不好

任耳东风 发表于 2021-12-29 10:00
数字有啊，我自己就是房产和股票共同投资，我的感受是基于我真实的投资账目，不是基于表格模型和想象。我 ...

如果你能把每个月的mortage，房产税，租金都列出来的话，我可以算算

股市不管正负100%，这里的计算就是按照QQQ平均回报来算吧，毕竟晚上能睡着很重要

结论没问题 我之前也算过。我买的sfh过去20年差不多就7%增长率。如果想清楚了买房是自住 是消费 就别去比投资收益。说投资 确实是股票回报率高的。
可能存在变数的点无非就是：
1）大部分人骚操作，总想低买高卖，或者自己择股，或者玩期权，或者不敢买股票，导致无法做到buy and hold，所以回报率低于大盘。这是不懂投资，不是股票回报率差。
2）未来的指数回报率能不能持续达到16%。这就没人知道了。说自己能预测的都是胡说八道。

补充内容 (2021-12-30 02:10 +08:00):
3) 每个房子存在极大的个体差异。地段不同 涨幅也不用。

DarkBrain 发表于 2021-12-29 02:51:23
你得考虑过去10年qqq的收益远大于之前20年的的增幅：
2022年 QQQ: $400(十年涨6倍)
2012年 QQQ: $60(十年涨0.5倍)

是的 何况这是互联网泡沫之后的 道指涨的快也就是2013左右之后拖了faang这些的福。。but 我还是gennerally agree大盘好于租售比低的投资房的。。自住房就是两码事，像楼主说的接近于刚需没必要特别看重投资属性。。