算了算10年的回报 QQQ 应该可以beat自住房

dowhatyoufear 发表于 2021-12-29 08:30
其实蛮认同这种比较的，唯一问题是这些对刚需房无效！与家人和孩子在大房子里共度美好时光陪伴成长，比挤在 ...

很多人买的都是小黑屋 and/or 买个大的然后和人合租，这种情况生活质量下降的更多。

ReadingEveryDay 发表于 2021-12-29 09:21
1. 如果比较弯曲的话 感觉你算的rent低了

对，如果买TH的话，可能rent会更高一点，但是增值也差一些， ...

1. 如果比较弯曲的话 感觉你算的rent低了
对，如果买TH的话，可能rent会更高一点，但是增值也差一些，我碰到过的湾区专门的投资客，基本上只买SFH。SFH的话 200万租4k一个月应该差不多吧

湾区有一个很奇怪的现象就是200w的房子租4k一个月 但100w的房子大概也可以租到3.5k-4k一个月 只是你租的人群不同，不过你的数字没问题 权衡在于200w一个月租4k基本可以撒手不管 100w租4k一个月可能会involve多一些 但不会特别坏 只要盘子别太大

4. 最最重要的一点！年轻人才做选择题 两个都是好投资选择 没比较之选一项 两个一起不香吗
自住房该买还是买， 但计算以后，不是真的刚需就别着急强行上车了，增值的话，算上税费优惠减免，也不见得是最好的选项。买一个自己喜欢的最重要
我也管理过投资房，还是离我非常近，房客非常好的那种，让我选的话，只要QQQ不太差，我是懒得去打理投资房的，一堆破事儿，每年总有几个晚上为它睡不好

投资房花时间是肯定的 要不大家都来搞 重要的时间花在哪里 我个人喜欢把时间花在前面 多看些人做好background check再租可以避免之后不必要的麻烦 但是确实老的投资房还有一些CapEx费用 几年回来一次

每次房子股票对比都有一个极大的错误
你的收益对比，第一年房子增幅是N*7%*5，5倍杠杆，第二年还是同样的收益，但杠杆一年比一年低，因为downpay多了。
QQQ收益，第一年是N*1.22，第二年是N*1.22*1.22，第一年房子赢了，但是你股票compound了，为什么房子不？

你应该把房子收益cash out出来，2-3年做一次就好了。把收益拿来买新的房子或者QQQ
如果你不cash out，30年后房子就付完了，你打算没有贷款的房子和股票比一比吗？那是比不过的。

如果你认为QQQ和房子的收益会延续，我再说一个打赢或者接近TQQQ的方法
现在首付10%就可以拿到一样非常好的利率，（2.25% 10年 ARM），你用10%首付，然后2-3年cash out一次买TQQQ，一直保持10%首付。接近10倍杠杆，每年接近70%收益。这样风险比直接全买TQQQ低。如果首付全亏没了，你还分租降低支出，可以继续付房贷看看能不能恢复，否则可以把房子扔过银行。

小黑屋881 发表于 2021-12-29 11:28
每次房子股票对比都有一个极大的错误
你的收益对比，第一年房子增幅是N*7%*5，5倍杠杆，第二年还是同样的 ...

对
（1）买房最大的缺点就是没法一直保持杠杆，特别是自住房
（2） 同样 买QQQ最大的缺点就是没法加杠杆

针对（1） 的改进方法就是一直cash out
针对（2）的改进方法就是TQQQ和QQQ互相换，保持杠杆率

这俩改进方法都可行，你说的各种组合也骚到我还没有消化 哈哈 佩服佩服
就是。。。都不是普通人的常规操作，也很难比较这番骚操作下来最后谁会胜

今天没米了明天给你加一波，操作太骚了，不得不服

刚需还是买一个房子吧
另外你的分析有很多假设，我觉得不一定能成为现实。

sabre80 发表于 2021-12-29 11:38
刚需还是买一个房子吧
另外你的分析有很多假设，我觉得不一定能成为现实。

听君一席话 如听一席话

ReadingEveryDay 发表于 2021-12-29 10:40
听君一席话 如听一席话

哈哈

就是说太多假设了。。。这样不太能支持你的论点。

小黑屋881 发表于 2021-12-29 11:28
每次房子股票对比都有一个极大的错误
你的收益对比，第一年房子增幅是N*7%*5，5倍杠杆，第二年还是同样的 ...

cash out的利率怎么样？

diversification

这个肯定是最大化睡眠质量呀。
有人担心QQQ腰斩、看QQQ涨的不多房子涨的多睡不好。有人操心当房东的各种琐事担心房子租不出去遇到极品房客睡不好。

另外心大的话可以买TQQQ leap，五倍杠杆还是加的出来的