算了算10年的回报 QQQ 应该可以beat自住房

算算tqqq

我再补充一个税务优势，夫妻有50万的gain 免税，这个可是个大杀器。如果十年里换房两次，那有100万的gain不用交税。

grounds 发表于 2021-12-29 16:58
我再补充一个税务优势，夫妻有50万的gain 免税，这个可是个大杀器。如果十年里换房两次，那有100万的gain不 ...

这个已经考虑了，你看看自住房最后卖出税的计算

另外这个操作的极端就是2年就卖出一次，或者增幅满50就卖出一次，但是代价就是交易成本+税基增加，每次交易大概有5%的agent fee以及1%的closing cost
就算自己考证当agent，也至少1%+1%的交易成本
但是税基增加这个是大杀器，在时间复利效果下，拉长到20年，这个策略不一定能够beat buy and hold strategy，我在另一个表里算过

family2018 发表于 2021-12-29 16:18
算算tqqq

后面还有回复TQQQ leap 5倍杠杆的
骚的方式各种不同，晚上还是能睡得着比较安稳

就说说普通人的常规操作

从心理(70%)和数字(30%) 分别反驳楼主吧
从心理层面，房子能战胜股票是因为一次买完可以避免各种在低点的瞎操作。买QQQ怎么能保证不贪心然后买growth stock比如今年大幅度跑赢大盘？

从数字方面，这里面并没有refinance和再投资。在2021年的时候40/200对应1:5杠杆了，到了2029年40/393只有1:10杠杆了
正确算法应该是:2021: 40/200; 2023: 40/228 -> refinance 第二个房投资 -> ((228-200) + 40) * 5 = 340。 按这个算完买房第3年房子资产就有340了

事实就是对于大多数人来说，股票很难打败房子想要股票战胜房子，要不然就要将风险系数提高从而降低整体expectation，which不适用于大多数人

任耳东风 发表于 2021-12-29 15:23
房产税一年1367……我觉得太少没好意思讲。我贷款和租金都已经说过了。排除首付那几万块。每个月的感受就 ...

房产是非常local的事情，每个地方的增长动力曲线持续性都不一样，法律也不一样，本文仅限于讨论湾区房产，一开始就声明了。
如果你愿意可以单独开一贴介绍你们本地的房地产。

螺丝苹果派 发表于 2021-12-29 17:45
从心理(70%)和数字(30%) 分别反驳楼主吧
从心理层面，房子能战胜股票是因为一次买完可以避免各种在低点的 ...

市场好的时候房产可以cash out
QQQ还可以TQQQ+Leap加杠杆
这个没法讨论，就说普通操作

ReadingEveryDay 发表于 2021-12-29 16:48
市场好的时候房产可以cash out
QQQ还可以TQQQ+Leap加杠杆
这个没法讨论，就说普通操作

TQQQ和leap是我说的第一点心理层面，骚操作必然导致总收益降低，长期看只会拉大房子与股票差距而不会缩小

螺丝苹果派 发表于 2021-12-29 16:45:47
从心理(70%)和数字(30%) 分别反驳楼主吧
从心理层面，房子能战胜股票是因为一次买完可以避免各种在低点的瞎操作。买QQQ怎么能保证不贪心然后买growth stock比如今年大幅度跑赢大盘？

你要愿意加杠杆，可以放弃买正股去买future。比杠杆完全没有意义，金融杠杆比mortgage高的方式有很多。去掉那堆没有意义的杠杆才是真实比较。

螺丝苹果派 发表于 2021-12-29 17:52
TQQQ和leap是我说的第一点心理层面，骚操作必然导致总收益降低，长期看只会拉大房子与股票差距而不会缩小

股票投资劳心，需要dicipline
投资房产劳力，掏粪二十年风雨夜归人:https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1506007.html

每个人也不一样，自然有适合自己选择

如果有共同的basis，可以讨论一下，如果什么数据就没有就在这里指点江山 恐怕也是浪费时间