算了算10年的回报 QQQ 应该可以beat自住房

一直听说买股票没杠杆，没税费优惠，没法抵税，所以赶不上房子的收益，做了个表格比较，发现QQQ beat自住房还可以

假设40万首付2021年买了200万自住房，房价按照10年翻一翻的算法，平均年涨幅大概7%
右边40万全部拿去买QQQ，一直租房，房租按照5%的比例增长，另外每年没有投入房子的钱（房产税+贷款利息-每年剩下的税）除去房租剩下的钱全部投入股市，只要股市投资能够有16%的回报就能beat自住房，

而过去10年QQQ的回报在22%，如果全拿去买QQQ，房子的收益是61万，QQQ的收益在150万

如果是投资房应该更差一点，因为利息更高一些，也没有50万的capital gain税费优惠，所以投资房的收益应该比左边更差一点
另外这里也没有考虑TQQQ加杠杆的情况
原始表格在这里：https://docs.google.com/spreadsh ... /edit#gid=978885109
欢迎大家修正不合理的假设




补充内容 (2021-12-30 00:50 +8:00):
说明一下：本楼只讨论数字，不谈感受。有孩子要上学，丈母娘指着必须买房的刚需，该买还是买，不要受数字影响，本楼现在的计算仅仅 在于从数字角度计算 是否 QQQ > 自住房 > 投资房 这个链条。原始计算亦附上，欢迎修正期间不合理的假设，其他讨论请移步，不复。

补充内容 (2021-12-30 00:51 +8:00):
p.s.  此处real estate的增值参考的是湾区SFH

补充内容 (2021-12-30 01:12 +8:00):
第3个tab算了算投资房 vs QQQ：
https://docs.google.com/spreadsh ... d4/edit?usp=sharing

假设200万的房子现在年租金5万，而且以5%的年涨幅增长，算上租金收入，20年下来，投资房居然可以慢慢beat QQQ（因为后面的租金收益远远超过每年的房贷+房产税，而且会越来越多）
最后投资房收益 227.43万 vs QQQ 收益 248万

当然这里面房租每年5%的增长是一个乐观假设，过去5年看来，涨幅没有这么高

补充内容 (2021-12-30 01:47 +8:00):
第二个tab按照2001-2021 有熊有牛的20年来模拟，加上2001-2011风雨飘摇的十年以后，QQQ也能beat自住房：
https://docs.google.com/spreadsh ... d4/edit?usp=sharing

补充内容 (2021-12-30 08:52 +8:00):
后面有很多同学补充房子可以不断cash out再投资房保持杠杆，
QQQ也可以家杠杆TQQQ+Leap，
这种骚操作的方式就不在本文的讨论范围了，
毕竟本文讨论的是让普通人晚上能睡得着觉的常规操作。

近十年是科技股腾飞的十年，但前看10年，后看10年，都很难说，只比这十年的纳斯达克和投资房，只能说，楼主太年轻。至于比自住房，就更没必要，自住房是用来享受人生的……难道我喜欢Gummy Bear，还要考虑是不是该忍着不吃，把买Gummy Bear的钱投资股票，十年来看更划算？

其实蛮认同这种比较的，唯一问题是这些对刚需房无效！与家人和孩子在大房子里共度美好时光陪伴成长，比挤在小破老里数钱应该更快乐。

结论没问题 我之前也算过。我买的sfh过去20年差不多就7%增长率。如果想清楚了买房是自住 是消费 就别去比投资收益。说投资 确实是股票回报率高的。
可能存在变数的点无非就是：
1）大部分人骚操作，总想低买高卖，或者自己择股，或者玩期权，或者不敢买股票，导致无法做到buy and hold，所以回报率低于大盘。这是不懂投资，不是股票回报率差。
2）未来的指数回报率能不能持续达到16%。这就没人知道了。说自己能预测的都是胡说八道。

补充内容 (2021-12-30 02:10 +08:00):
3) 每个房子存在极大的个体差异。地段不同 涨幅也不用。

房子有税收优势，可以把这项加上看看按最高档税率deduct会有多少perform改进

你得考虑过去10年qqq的收益远大于之前20年的的增幅：
2022年 QQQ: $400(十年涨6倍)
2012年 QQQ: $60(十年涨0.5倍)
2002年 QQQ: $40
建议表格拉长到20年尺度，反正数据都在那里

不能只算收益不算volatility和safety net吧
我感觉QQQ vs 投资房是更多人真正考虑的topic

DarkBrain 发表于 2021-12-29 02:51:23
你得考虑过去10年qqq的收益远大于之前20年的的增幅：
2022年 QQQ: $400(十年涨6倍)
2012年 QQQ: $60(十年涨0.5倍)

湾区的房价也得和其他地区的房价分开算，湾区和stock market更相关，但也就是这几年的事，其他地区和CPI更相关，

可以算算房市股市都不怎么疯狂的10年吗？比如2000到2010年。想看看是不是任何时候都是股市beat房市，如果不考虑丈母娘的看法和一些自住房消费属性的话。

rollothomasi 发表于 2021-12-29 02:43
房子有税收优势，可以把这项加上看看按最高档税率deduct会有多少perform改进

已经算了
省的税 = （房产税 + 75万 mortgage 的利息) * 0.4

acheles 发表于 2021-12-29 08:59
可以算算房市股市都不怎么疯狂的10年吗？比如2000到2010年。想看看是不是任何时候都是股市beat房市，如果不 ...

2001-2011 基本上是包含2次泡沫崩溃，只找到这个图：



大概sfh从 0.67M涨到0.77M,10年涨幅 15%
与其期间QQQ的涨幅70%

如果用2001-2011的涨幅来模拟2031-2041的话，平均房价年涨幅1.5%，QQQ平均年涨幅5.45%
最后买房gain 43.25万， QQQ gain 204.78万

具体计算见 “20年”那个tab
https://docs.google.com/spreadsh ... d4/edit?usp=sharing




补充内容 (2021-12-30 02:20 +8:00):
后面2个图有错乱，数字gain没问题，年代有些错乱，原表里已经update，请直接看原表格

Judy_922 发表于 2021-12-29 05:55
不能只算收益不算volatility和safety net吧
我感觉QQQ vs 投资房是更多人真正考虑的topic

volatility： QQQ > Real estate
Safety net 怎么说？

rollothomasi 发表于 2021-12-29 07:58
湾区的房价也得和其他地区的房价分开算，湾区和stock market更相关，但也就是这几年的事，其他地区和CPI更 ...

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