美股这种跌幅 ，未来房价腰斩可能都是客气的

yyy168yyy 发表于 2022-2-25 11:05
好吧。。那你说的crash是从顶点回调20%。。那是相当有可能的。。我们之前讨论的crash不一样。。

一般 ...

取决于18年算不算crash了。其实我想说的是暴跌……
我觉得合理的比较是9月10月的数据相比21年9月10月的数据暴跌20%。1月份本来就是价格低点没太大参考意义。
但是今年的形势，1月份还在疯抢，我觉得跌下来一定会比年初低的。
总之你要这么想，20年到21年年初的人都算抄底的，跌过抄底的价格那不太可能。20年敢入场抄底的当然是大赚了。
跌的是谁，就是被FOMO影响最后开始疯狂加价的这批人，所以为什么无论如何现在入场是最容易站岗的时间点。

yyy168yyy 发表于 2022-2-25 11:05
好吧。。那你说的crash是从顶点回调20%。。那是相当有可能的。。我们之前讨论的crash不一样。。

一般 ...

总之我非常不负责任地感觉，9月之前买的，可能跌不到你头上，9月10月买的，有可能，但是损失不大。
1月份以后硬伤房疯狂加价的，good luck.

sponge_key 发表于 2022-2-25 14:13
总之我非常不负责任地感觉，9月之前买的，可能跌不到你头上，9月10月买的，有可能，但是损失不大。
1月 ...

你也不能那么想。。

要是贷款的话，去年3%的利息，今年年中4%或者往上，如果房价只是回调20%，那两者差别不大。。房价便宜了，可是贷款成本高了。。

我越看房子，越感觉房子就是个消费品，就像你买个包买个劳力士一样，就是为了提升生活品质的。。如果多花点钱，能住的舒服很多也行。。

确实1月份太多烂房子还有人去抢，到时候修房子都修得蛋疼，这种情况就是违背提升生活品质的初衷了。。要说投资的话，投资大盘真心比投资房产好。。

暴跌吧，最好shake out weak hand，反正我还是坚定看好美国经济，特别是大的科技公司，太赚钱了，太有实力了，特别是中国的科技公司被制裁以后

yyy168yyy 发表于 2022-2-25 11:59
你也不能那么想。。

要是贷款的话，去年3%的利息，今年年中4%或者往上，如果房价只是回调20%，那两者 ...

贷款成本可以在之后Refinance的时候去消化，购房起始价不能。
当然，有钱多花点没啥问题。所以为什么我说去年9，10月买的差不多是个分割线。11月，12月其实整体有一些走低，也还好吧。
1月份开始逆季节跳涨，硬伤房玩命抢，th玩命抢，这我真的觉得没啥理由房价能撑在1，2月之后的位置了。

yyy168yyy 发表于 2022-02-25 11:59:22
你也不能那么想。。

要是贷款的话，去年3%的利息，今年年中4%或者往上，如果房价只是回调20%，那两者差别不大。。房价便宜了，可是贷款成本高了。。

4%的利息消费品？为了住的舒服？2.5M的房子，20% down pay, 4%的利息就是一年8万。8万租的房子不比2.5M房子享受？

房价涨跌另谈，高价地区房产投资的本质就是上杠杆赚涨幅，利息就是杠杆的手续费。要是一年涨50万那8万手续费值。问题是现在入场还有多少的涨幅让这8万手续费回本呢？

haohaoxuexi1017 发表于 2022-02-25 12:33:35
4%的利息消费品？为了住的舒服？2.5M的房子，20% down pay, 4%的利息就是一年8万。8万租的房子不比2.5M房子享受？

房价涨跌另谈，高价地区房产投资的本质就是上杠杆赚涨幅，利息就是

算上税的话每年大约5.2%的成本，卖房4%的成本

haohaoxuexi1017 发表于 2022-2-25 15:33
4%的利息消费品？为了住的舒服？2.5M的房子，20% down pay, 4%的利息就是一年8万。8万租的房子不比2.5M房 ...

纯探讨，非抬杠哈。。

“”为了住的舒服？2.5M的房子，20% down pay, 4%的利息就是一年8万。8万租的房子不比2.5M房子享受？“”

2.5M的房子租金一个月多少？要5000起吧，那一年6万，比8万的利息少两万，可是房子是你的呀，租金都是打水漂了，相当于帮别人还贷款了，是不是这么个道理？
如果省钱租个APT或者TH，确实生活质量比不上2.5M的SFH吧？如果工作稳定，长久居住，买房是比租房划算吧？

而且现在即使利率到4%，可是通胀都要往8%走了，相当于你赚了银行一半的钱 （这是个伪命题，因为通胀不会30年都8%。。但是目前是在占银行便宜）

房产低位太难判断，本来20年的时候一堆房子要被收回，几百万套房子还不上贷款，眼看房市要腰斩了，谁能想到两年后的房产能这么疯狂？

所以我们只能通过眼下来分析，争取不做最弱的那批韭菜，努力分析一下入场时机。。可是未来到底怎么走，谁也不知道啊。。要是房子3-4年都不大跌呢？就是没人卖，房价就是涨跟横盘。。现在手里拿了不少现金，都在那贬值。。真是中产怎么都要被割一茬

DrPepper 发表于 2022-02-25 12:49:45
算上税的话每年大约5.2%的成本，卖房4%的成本

卖房可不止4%了。现在listing agent 收1.75% 算便宜了。两边agent就是4.25%。修修补补，staging, 各种费用怎么都5% 。这是湾区的成本。华盛顿州会再拿走3% 交易税，就是8%的最低卖房成本了。

yyy168yyy 发表于 2022-02-25 12:58:02
纯探讨，非抬杠哈。。

“”为了住的舒服？2.5M的房子，20% down pay, 4%的利息就是一年8万。8万租的房子不比2.5M房子享受？“”

帮还的不是贷款本金，而是利息。两者对比

持有2.5M房产打水漂钱：一年8万利息，2万的税，5000的维护。

租2.5M房子打水漂钱：一年6万租金。

租房还少打了4万水漂呢。还不算本金50万投资别处的收益以及释放了本金部分的现金流压力。

但是大多数时候房产投资都是好选择，因为自带优质五倍杠杆。我不是在反驳买房，我反驳的是早买早享受的观点。买房是纯投资行为，为的是增值，为的是杠杆，所以才愿意打水漂钱更多的情况下还持有。消费属性也有，但是其次的。

既然是投资行为，买入卖出价格，利息都是要关注的。虽然我们也没人预测房价。但是购买的理由最好是因为“现在买入是个好投资” 而不是 “早买早享受”