美股这种跌幅 ，未来房价腰斩可能都是客气的

yyy168yyy 发表于 2022-2-25 11:59
你也不能那么想。。

要是贷款的话，去年3%的利息，今年年中4%或者往上，如果房价只是回调20%，那两者 ...

贷款成本可以在之后Refinance的时候去消化，购房起始价不能。
当然，有钱多花点没啥问题。所以为什么我说去年9，10月买的差不多是个分割线。11月，12月其实整体有一些走低，也还好吧。
1月份开始逆季节跳涨，硬伤房玩命抢，th玩命抢，这我真的觉得没啥理由房价能撑在1，2月之后的位置了。

yyy168yyy 发表于 2022-02-25 11:59:22
你也不能那么想。。

要是贷款的话，去年3%的利息，今年年中4%或者往上，如果房价只是回调20%，那两者差别不大。。房价便宜了，可是贷款成本高了。。

4%的利息消费品？为了住的舒服？2.5M的房子，20% down pay, 4%的利息就是一年8万。8万租的房子不比2.5M房子享受？

房价涨跌另谈，高价地区房产投资的本质就是上杠杆赚涨幅，利息就是杠杆的手续费。要是一年涨50万那8万手续费值。问题是现在入场还有多少的涨幅让这8万手续费回本呢？

haohaoxuexi1017 发表于 2022-02-25 12:33:35
4%的利息消费品？为了住的舒服？2.5M的房子，20% down pay, 4%的利息就是一年8万。8万租的房子不比2.5M房子享受？

房价涨跌另谈，高价地区房产投资的本质就是上杠杆赚涨幅，利息就是

算上税的话每年大约5.2%的成本，卖房4%的成本

haohaoxuexi1017 发表于 2022-2-25 15:33
4%的利息消费品？为了住的舒服？2.5M的房子，20% down pay, 4%的利息就是一年8万。8万租的房子不比2.5M房 ...

纯探讨，非抬杠哈。。

“”为了住的舒服？2.5M的房子，20% down pay, 4%的利息就是一年8万。8万租的房子不比2.5M房子享受？“”

2.5M的房子租金一个月多少？要5000起吧，那一年6万，比8万的利息少两万，可是房子是你的呀，租金都是打水漂了，相当于帮别人还贷款了，是不是这么个道理？
如果省钱租个APT或者TH，确实生活质量比不上2.5M的SFH吧？如果工作稳定，长久居住，买房是比租房划算吧？

而且现在即使利率到4%，可是通胀都要往8%走了，相当于你赚了银行一半的钱 （这是个伪命题，因为通胀不会30年都8%。。但是目前是在占银行便宜）

房产低位太难判断，本来20年的时候一堆房子要被收回，几百万套房子还不上贷款，眼看房市要腰斩了，谁能想到两年后的房产能这么疯狂？

所以我们只能通过眼下来分析，争取不做最弱的那批韭菜，努力分析一下入场时机。。可是未来到底怎么走，谁也不知道啊。。要是房子3-4年都不大跌呢？就是没人卖，房价就是涨跟横盘。。现在手里拿了不少现金，都在那贬值。。真是中产怎么都要被割一茬

DrPepper 发表于 2022-02-25 12:49:45
算上税的话每年大约5.2%的成本，卖房4%的成本

卖房可不止4%了。现在listing agent 收1.75% 算便宜了。两边agent就是4.25%。修修补补，staging, 各种费用怎么都5% 。这是湾区的成本。华盛顿州会再拿走3% 交易税，就是8%的最低卖房成本了。

yyy168yyy 发表于 2022-02-25 12:58:02
纯探讨，非抬杠哈。。

“”为了住的舒服？2.5M的房子，20% down pay, 4%的利息就是一年8万。8万租的房子不比2.5M房子享受？“”

帮还的不是贷款本金，而是利息。两者对比

持有2.5M房产打水漂钱：一年8万利息，2万的税，5000的维护。

租2.5M房子打水漂钱：一年6万租金。

租房还少打了4万水漂呢。还不算本金50万投资别处的收益以及释放了本金部分的现金流压力。

但是大多数时候房产投资都是好选择，因为自带优质五倍杠杆。我不是在反驳买房，我反驳的是早买早享受的观点。买房是纯投资行为，为的是增值，为的是杠杆，所以才愿意打水漂钱更多的情况下还持有。消费属性也有，但是其次的。

既然是投资行为，买入卖出价格，利息都是要关注的。虽然我们也没人预测房价。但是购买的理由最好是因为“现在买入是个好投资” 而不是 “早买早享受”

haohaoxuexi1017 发表于 2022-02-25 13:17:16
帮还的不是贷款本金，而是利息。两者对比

持有2.5M房产打水漂钱：一年8万利息，2万的税，5000的维护。

Emm一年八万利息怎么算的呀？
假设一个月4200的利息，12个月是5w呀？

haohaoxuexi1017 发表于 2022-2-25 16:17
帮还的不是贷款本金，而是利息。两者对比

持有2.5M房产打水漂钱：一年8万利息，2万的税，5000的维护。

便宜的房子是不是租售比更好？要是买房亏本金，这些公寓是怎么赚钱的？我知道湾区的租售比是出奇的低  美东30万的房子都能租2000一个月。。

我明白你反驳的早买早享受的出发点，但是大多美国人比中国人想得开，中国人太勤奋节俭了。。干的活多，花的少。。从另外一个角度出发，谁也不知道自己能活几年，要那么多的钱攒着，最后也不知道便宜谁了。。所以如果买个大的SFH能给生活带来很多提升，收入也能承担的起，房子买贵点也还行，毕竟房子大可以搞个健身房，泳池，有个院子还能种菜养狗，锻炼身体，说不定还多活几年。。自己想怎么装修怎么装修DIY。。毕竟租房没人舍得花还贷款的那么多钱。。前面2.5M的账可能对湾区适用，对于美东来说，1-1.5M的房子租金都不止5000 （60万的SFH现在租金都逼近4000了）越便宜的房子出租越划算  所以1M房子贷款比租房多个20%-30%差不多。。

yyy168yyy 发表于 2022-02-25 13:49:09
便宜的房子是不是租售比更好？要是买房亏本金，这些公寓是怎么赚钱的？我知道湾区的租售比是出奇的低  美东30万的房子都能租2000一个月。。

我明白你反驳的早买早享受的出发点，但是大多美国人比中国

我觉得湾区有点特殊，不能只看出租房现金流，还要考虑升值空间，还有prop13的优势。太贵的房子租售比特别差，100多万的房子租售比就好一些，不过也是负现金流。其他远一点的地方或者外州现金流就好很多，但是远程管理需要一个靠谱的pm。

yyy168yyy 发表于 2022-02-25 13:49:09
便宜的房子是不是租售比更好？要是买房亏本金，这些公寓是怎么赚钱的？我知道湾区的租售比是出奇的低  美东30万的房子都能租2000一个月。。

我明白你反驳的早买早享受的出发点，但是大多美国人比中国

所以我限定了高房价区。在湾区买房要的就是升值，其他都是虚的。其他地区现金流为正的房子是很好的投资。比如大学城附近租售比很好。有了现金流就BRRR 雪球滚起来只要有耐心，积累了房东经验是一条可控的提高被动收入财富自由的路。30万月租2000的话，能负担得起却不买房的是傻瓜。

关于享受，我不是反对享受。我是建议算清楚帐。再次限定湾区，我认为能买2.5M房子的人有家庭的话都应该租5000的房子。为什么会觉得5000月租是奢侈不节俭？那买房每年多了4万打水漂就是节俭了？很多国人没想明白这个问题。

当然，只要没想明白的人越多，买房就越FOMO, 房价就越高，那么增值就兑现了，带着五倍杠杆就赚翻了，没想明年的人就成了最明白的人。