美股这种跌幅 ，未来房价腰斩可能都是客气的

haohaoxuexi1017 发表于 2022-02-25 13:17:16
帮还的不是贷款本金，而是利息。两者对比

持有2.5M房产打水漂钱：一年8万利息，2万的税，5000的维护。

Emm一年八万利息怎么算的呀？
假设一个月4200的利息，12个月是5w呀？

haohaoxuexi1017 发表于 2022-2-25 16:17
帮还的不是贷款本金，而是利息。两者对比

持有2.5M房产打水漂钱：一年8万利息，2万的税，5000的维护。

便宜的房子是不是租售比更好？要是买房亏本金，这些公寓是怎么赚钱的？我知道湾区的租售比是出奇的低  美东30万的房子都能租2000一个月。。

我明白你反驳的早买早享受的出发点，但是大多美国人比中国人想得开，中国人太勤奋节俭了。。干的活多，花的少。。从另外一个角度出发，谁也不知道自己能活几年，要那么多的钱攒着，最后也不知道便宜谁了。。所以如果买个大的SFH能给生活带来很多提升，收入也能承担的起，房子买贵点也还行，毕竟房子大可以搞个健身房，泳池，有个院子还能种菜养狗，锻炼身体，说不定还多活几年。。自己想怎么装修怎么装修DIY。。毕竟租房没人舍得花还贷款的那么多钱。。前面2.5M的账可能对湾区适用，对于美东来说，1-1.5M的房子租金都不止5000 （60万的SFH现在租金都逼近4000了）越便宜的房子出租越划算  所以1M房子贷款比租房多个20%-30%差不多。。

yyy168yyy 发表于 2022-02-25 13:49:09
便宜的房子是不是租售比更好？要是买房亏本金，这些公寓是怎么赚钱的？我知道湾区的租售比是出奇的低  美东30万的房子都能租2000一个月。。

我明白你反驳的早买早享受的出发点，但是大多美国人比中国

我觉得湾区有点特殊，不能只看出租房现金流，还要考虑升值空间，还有prop13的优势。太贵的房子租售比特别差，100多万的房子租售比就好一些，不过也是负现金流。其他远一点的地方或者外州现金流就好很多，但是远程管理需要一个靠谱的pm。

yyy168yyy 发表于 2022-02-25 13:49:09
便宜的房子是不是租售比更好？要是买房亏本金，这些公寓是怎么赚钱的？我知道湾区的租售比是出奇的低  美东30万的房子都能租2000一个月。。

我明白你反驳的早买早享受的出发点，但是大多美国人比中国

所以我限定了高房价区。在湾区买房要的就是升值，其他都是虚的。其他地区现金流为正的房子是很好的投资。比如大学城附近租售比很好。有了现金流就BRRR 雪球滚起来只要有耐心，积累了房东经验是一条可控的提高被动收入财富自由的路。30万月租2000的话，能负担得起却不买房的是傻瓜。

关于享受，我不是反对享受。我是建议算清楚帐。再次限定湾区，我认为能买2.5M房子的人有家庭的话都应该租5000的房子。为什么会觉得5000月租是奢侈不节俭？那买房每年多了4万打水漂就是节俭了？很多国人没想明白这个问题。

当然，只要没想明白的人越多，买房就越FOMO, 房价就越高，那么增值就兑现了，带着五倍杠杆就赚翻了，没想明年的人就成了最明白的人。

夜的第六章 发表于 2022-02-25 13:34:09
Emm一年八万利息怎么算的呀？
假设一个月4200的利息，12个月是5w呀？

4200是哪来的？APR 一年4%的话。贷款2M不就是一年8万利息上交银行吗？虽然随着本金慢慢还清利息会下降，但是杠杆也随之消失了。我们在讨论房产投资回报的时候，如果要X倍杠杆，就要(X-1) 倍本金的利息。

说白了就是银行借你2M让你去梭哈房市，不管梭哈赢赔银行收8万。

haohaoxuexi1017 发表于 2022-02-25 14:56:27
4200是哪来的？APR 一年4%的话。贷款2M不就是一年8万利息上交银行吗？虽然随着本金慢慢还清利息会下降，但是杠杆也随之消失了。我们在讨论房产投资回报的时候，如果要X倍杠杆，就要(X-1) 倍本金

利息按4%呀。
我朋友2.5以上的房子，月付8000多，利息4000多，利率在2.5%-3%左右。

夜的第六章 发表于 2022-02-25 15:26:45
利息按4%呀。
我朋友2.5以上的房子，月付8000多，利息4000多，利率在2.5%-3%左右。

你可能需要先了解下贷款基本信息。

利息4% 就是指annual percentage rate = 4.0%. 所以如果向银行借了2M， 那每年就要给银行2M * 4%=8万的利息。

月供不是看房子多少钱，是看贷款部分多少钱。2.5M 可以贷2M，也可以all cash。月付的利息无法比较。

还是回到那一点，要五倍杠杆，就要出五倍杠杆的利息。

haohaoxuexi1017 发表于 2022-02-25 15:44:09
你可能需要先了解下贷款基本信息。

利息4% 就是指annual percentage rate = 4.0%. 所以如果向银行借了2M， 那每年就要给银行2M * 4%=8万的利息。

我朋友还款部分210w左右，他给看的表格呀

补充内容 (2022-02-26 07:48 +08:00):
噢你这个计算和他们付的年利息是吻合的。2*2.5正好是5w。看来利率影响还蛮大的。

haohaoxuexi1017 发表于 2022-02-25 14:47:20
所以我限定了高房价区。在湾区买房要的就是升值，其他都是虚的。其他地区现金流为正的房子是很好的投资。比如大学城附近租售比很好。有了现金流就BRRR 雪球滚起来只要有耐心，积累了房东经验是一条可控的提高被

能买2.5M的人最好选择租5000的房子而不是买？你确定不是来搞笑的吗？租房子房东一个不高兴你全家都得被赶走，你真的确定要租一辈子？

这里是我马甲呀 发表于 2022-2-25 16:09
能买2.5M的人最好选择租5000的房子而不是买？你确定不是来搞笑的吗？租房子房东一个不高兴你全家都得被赶 ...

一个不高兴全家赶走你确定你活在加州甚至活在美国? 美国法律对租客保护这么好，哪怕租客犯了明显的错误，甚至不出房租赶走都要走程序，你是活在那个宇宙的美国"房东一个不高兴被赶走"?