请问怎么去看待卖家出钱buytown利率的贷款策略

被agent安利了这个贷款的小策略，卖家不直接降房价，但是愿意让度一部分房款来帮买家buy town前两年的银行贷款利率，第一年买家少负担2%的利率，第二年少负担1%，所以叫2/1策略，第三年恢复到一开始就和银行定好的30年 fixed的利率，当然根据agent和loan officer说法，到第三年应该怎么都可以refinance到一个很低的利率了。也就是说这个buy down可以保证每个月还款的金额都少一些。loan officer网站上列出了各种scenario，好像这个策略比直接降同等数额的房价要实惠, 不光是每月还款减少，总还款也减少。金融小白一个，但总觉得不会有这么简单的好事儿吧，难道是卖家一般不愿意这么办？还是只有极少数的loan officer和lender愿意采纳这个策略？想请教懂行的人，这种贷款策略有风险吗？值得去做吗？

谁可以保证“到第三年应该怎么都可以refinance到一个很低的利率了”？
而且如果第三年可以refinance到一个很低的利率当然宁愿现在直接降房价呀，到时候利率降房价升做个cash out就能直接套钱出来花，现在buy down看起来是卖家出钱本质上还是你口袋里的钱

房价涨了没风险。房价跌了refinance不了的。举个例子。100万的房，贷款80万。2年后跌了50万。你大概还欠银行80万，房子只值50万，银行不敢refinance，会让你掏出来30万再说

补充内容 (2022-10-03 14:23 +08:00):
所以说高房价并且高利息买房的人最容易破产。房子稍微一跌，卖了房认亏，房子没了，还欠银行钱。不卖房月供贼高，心里难受。利率跌了，refinance要补现金。

bingfei09 发表于 2022-10-03 07:14:10
请问是和银行要credit？和买点一样吗？

买点是买30年的利率差

这卖家只给第一年2% 第二年1% 而已

100万贷款， 这个提议也就值3万

搞这么复杂忽悠人 不如直接跟人说给3万credit

补充内容 (2022-10-03 22:34 +08:00):
我觉的不管对家玩什么花招， 你要转换成
Current cash value

在钱的世界里， 不同时间的钱， 映射到当前， 价值是不一样的

比如你这个提议细算，不是三万， 是2*（1-4%）+ 1*（1-4%）^2，。假设通胀8%

可以直接要Credits买点降利率。我觉得2年的窗口太短了。

gaomy007 发表于 2022-10-02 23:16:18
房价涨了没风险。房价跌了refinance不了的。举个例子。100万的房，贷款80万。2年后跌了50万。你大概还欠银行80万，房子只值50万，银行不敢refinance，会让你掏出来30万再说

补充

明白了，谢谢！

BigMac 发表于 2022-10-02 23:27:34
可以直接要Credits买点降利率。我觉得2年的窗口太短了。

请问是和银行要credit？和买点一样吗？

concessions 发表于 2022-10-02 23:29:35
谁可以保证“到第三年应该怎么都可以refinance到一个很低的利率了”？
而且如果第三年可以refinance到一个很低的利率当然宁愿现在直接降房价呀，到时候利率降房价升做个cash out就能直

谢谢！之前没想到refinance的时候要重新评估房价。