我是如何二十多万搞定预期四十万的装修？

最近终于完成了Eichler house装修，很多朋友询问装修费用，因为Eichler房型本身就比普通房子装修难度大且贵（concrete slab的地基，大面积玻璃窗导致升级电表只能从屋顶走线等等），我们又是从下水到外墙到梁到屋顶全部重做（除了地基没怎么动，几乎等于重建），朋友们都很诧异我们总共装修只花了27万左右（加上家里有小宝宝，所有装修材料都选的比较好的），我们邻居Google director做装修花了1M，这种房型全部装修用料不错的话一般均价在35-40万左右，想在这里跟大家分享下我浅薄的控制装修成本的经验：

1. 装修前：买房时就一定要做好大概的成本估算，之前的帖子讲过买破房子需要找懂装修agent的重要性，这里就不在赘述了，当然不可能100%预估准装修cost，但不能差的十万八千里（我最早开始买破房子装修的血泪史 - 上市时卖家把地板换了墙重新刷了漆，所以表面看上去还可以，当时的买房agent也不太懂装修说没什么问题，我就买了，买到后请装修师傅来估价才发现被坑的很惨，卖家用的是最便宜的几毛钱一尺的木地板就不提了，还有很多其他很高的隐藏装修成本，比如墙全部是老旧没有隔热的木墙，电表没有升级，要升级电表必须拆掉旧木墙再重新布线等等等等，总之最后的装修费用远超预期）。

2.做好项目管理 - 把任何一个装修项目当做一个software development project来管理，从最初的产品设计, 产品需求文档（PRD), 到找到好的Developer在规定时间内实施出来，再到最后的QA control, 这中间需要一个好的项目经理（PM），你如果能充当好这个PM的角色，这项目就已经成功了一大半了。

3. 找到靠谱的装修师傅/GC和Architect（如需画图的话）很重要，装修水很深，很多网上的装修师傅不靠谱最后跑路的也不在少数，最好是熟人朋友推荐+自己亲自去师傅工地考察过+多面试几个师傅，而且付款方式必须是做一部分付一部分，不能一开始就付款；也要签好合同（包括完工时间，这里敲重点，和装修师傅align完工时间并且在合同里写清楚非常重要！很多装修师傅同时接几个活，装修每拖一个月不能入住就得多白付一个月房贷房产税）。

4. 做预算时留有余地：记得我刚开始做装修时，前辈们就一直跟我说做任何投资一定要留有余地，比如你预计20万能完工，那在一开始就至少要留出10%-20%的额外预算，因为很多时候你永远不知道拆墙后会有什么惊喜（参见我之前的拆墙后发现梁被白蚁咬的帖子）。所以后来我开始自己做flip house时，至少要有20%的利润空间我才会去做这种项目，因为虽然预估利润是20%，最后做下来可能最终利润可能也就只是百分之十几了，如果找到的项目最初利润估计就是10%左右，但最终做下来利润可能是0%甚至是亏钱。

5. 自己做设计选材料：这里指的主要是室内设计（在上一篇帖子里有推荐可以自己DIY的设计软件），申请permit需要提交符合building code的图纸设计，一般由architect完成（当然也不排除有大牛自己画的）。我最开始的房子装修请了室内设计师，花了几千刀设计费就算了，但一是跟我预期的设计还是不同，二是室内设计师推荐的材料（比如橱柜）等都非常贵，如果通过设计师买每一个材料他们还会额外加一笔设计费。跟我一起开始装修的同事就是全包给设计师和装修公司，本来30万预算最后花了60万，而且最后做下来效果她还不是特别满意，不过好处是自己不用花太多精力和时间。

6. 买材料货比三家 - 比如同样式同等质量的橱柜/瓷砖等，不同厂商和卖家店的价格差别非常大，不得不说装修这里面的水实在是太深深深深了。在之后的帖子里我也会陆续分享些我觉得性价比不错的卖家。

7. 注意收集打折券（home depot, lowes, wayfair等有时会寄一些discount coupon），一般每次搬家换地址时候会寄，所以可以问问身边最近搬家了的朋友，以及在ebay上也可以买到这些coupon, 能省不少钱。

你二十几万是单是装修的labor 和materal嘛？算油漆/地板之类的了吗？家电家具算不？
我们单是装修（硬装）加上画图费，设计费都三十多万了。然后别的有的没的和换房顶什么的又十几万

微信用户_779a134 发表于 2022-11-22 21:43
特别好看啊， floor to ceiling 采光啥的都特别好， 但感觉有点太mordern了？ 缺了一点家的感觉， 楼主打算 ...

谢谢！我用的是mid century modern的家具, 也有点mixed farmhouse吧

mxtacky 发表于 2022-10-20 18:41
你二十几万是单是装修的labor 和materal嘛？算油漆/地板之类的了吗？家电家具算不？
我们单是装修（硬装） ...

我是包括全部labor  + materials + 画图+permit

看到你说墙打开没有隔热，湾区大部分旧房子都没有啊，而且如果真的在乎隔热为啥买eichler house啊，最不隔热就是他了，一直感觉大部分国人都无法接受eichler

mz650 发表于 2022-10-25 21:59:39
看到你说墙打开没有隔热，湾区大部分旧房子都没有啊，而且如果真的在乎隔热为啥买eichler house啊，最不隔热就是他了，一直感觉大部分国人都无法接受eichler

是的
是的呢 大部分国人不太喜欢eichler..我们也是把墙和屋顶都重新做了insulation, 墙里也专门加了sound insulation

好漂亮的房子！全部大玻璃虽然可能麻烦但是真的好美

起名字难 发表于 2022-10-26 13:26
好漂亮的房子！全部大玻璃虽然可能麻烦但是真的好美

多谢多谢！

谢谢分享装修经验，我准备推到重建Santa Clara 1950年的自住房，求推荐装修师傅/GC和Architect。

夜里恍惚 发表于 2022-10-30 13:24:19
谢谢分享装修经验，我准备推到重建Santa Clara 1950年的自住房，求推荐装修师傅/GC和Architect。

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