新的一年，该如何看待湾区房市

weicheng_wh123 发表于 2023-01-15 08:43:33
7. 房价长期一定涨，现在买就是赚到。
只要美国社会还正常运行，通胀还是正数，从长远来看房价就一定回长期看涨。就算你现在买贵了，你也可以放宽心你老了以后那个房价百分之百可以以更高的价格卖出去。然而你

没有人能准确预测房价，但无法准确预测不应成为放弃思考，不择时机购买的借口。
虽然无法精确预测房价，但仍然可以大致估计趋势、风险和潜在收益。
普通人做这些并非为了最大化收益，而是为了避坑。一些常识和简单的分析，就能避免类似在22年初（牛尾特征明显加上fed加息箭在弦上）拿着5倍杠杆去all in的不合理的决策。
总之，在做投资决策时，要有理性思考，避免轻信看似合理的话术。我想这也是lz主要想表达的。

oreh_wz 发表于 2023-01-15 10:43:26
没有人能准确预测房价，但无法准确预测不应成为放弃思考，不择时机购买的借口。
虽然无法精确预测房价，但仍然可以大致估计趋势、风险和潜在收益。
普通人做这些并非为了最大化收益，而是为了避坑。一些常识和简单

完全同意，没人能预测并不是偷懒不分析的借口。

楼主很好的思考和总结，顶起来。

下雨天打孩子，闲着也是闲着。捡主要的简要辨析：

1. 美联储加息，通胀，房价相关
基本同意楼主意见。但这和你具体买的那个房子关系不大。要是预测REIT的走势，这个是强相关。但是不幸的是，对于你要买的房子，这个不是直接强相关。 按照股票交易打个比方，这里你不是买SPY，你是买个股，个股很难通过大势来预测。加息、通胀对整体房价和整体房市有影响，但具体到一个特定的房子，什么区域，多少买家，卖家愿意多快出手，更重要。

2.供需关系
Again，供需关系决定价格这句话在整个房市上的层面是统计意义上的。具体到每个房子，供需关系取决于买家和买家对于某一影响因素（位置，社区人群，layout，shcool，zoning，lot，landscape）的alignment。大的房市不火，但是具体到每个房子，仍有可能有multiple offer或者bid。

3. 刚需房与market
基本同意没有“刚需房”。但是，时间节点比如开学是重要因素。应该说有不少人愿意多花一些钱，在某个节点之前完成closing。愿意多花钱买时间，这可能不算刚需，但至少应该算软需。同时，我们也知道，市场上也有刚卖房（打官司、trust， relocation）。现在因为市场上大部分是这些刚卖房和软需房，所以市场交易减少很多。

4.买了房子自己开心
买到中意的房子，自己开心。这一点，永远适用。房子不是标品，不只是价格一个因素。市场上买房的每个人都会想，如果我拥有这个房子，会怎样怎样。所以“该买还是买”，永远适用。只是“该”的权重现在在人们的心里的衡量有些变化。

5. never time the market.
True。除了大势是统计意义上的，具体房子不能依赖大势之外。大势的预测也是不确定的。2021谁能预测2022美联储加息，房市到顶？同样，现在谁能预测2023或者2024房市继续下跌到底？既然谁都没有这个能力，相信现在主流媒体的意见没错，相信agent的分析也不能算笨，有自己的主见就好。

6. 作为自住房，买房行为是市场买卖行为，单看价格是理性的，也有投资属性。但是，这这个过程也有很重要的感性的一面。作为卖家也一样。买/卖自己的房子，和买/卖市场上的只是一个sticker的股票不同。感情因素很重要。listing里面的staging好坏对于flip的投资者可能不值一提，但是对于自住房的买家很有影响，这是毋庸置疑的。

如果只是泛泛的观望市场，看什么时候下场。观望无所谓。但是总有一个时间，你会觉得时间差不多了，下场。那么这个时间是什么时候？如果不是现在，是半年，一年之后？关键半年之后你又会有新想法。

等下场了，这时候你看到的就是具体的一个房子。所有的大势都不是你直接关心的事了，这时候聪明的agent其实也不需要通过灌输房价会接着涨来忽悠你。因为你已经上套了，每次看房，更多的权衡是这个房子吸引你的地方值不值得你花这个价钱。这时候，和你同在市场上的，对这个房子也感兴趣的人会对你有更多的影响。当然，如果楼主是有家庭的理工直男， 对此影响最大的是尊夫人的感觉 ;)

历史的真相就是成王败寇

买自住房要是能像买大盘一样定投就好了，每月付一笔钱从机构手中购买房子一部分的所有权。普通人分析预测房市的正确率不高，像我就经常预测错，所以我买自住房也是闭着眼睛买的。不知道买自住房也能定投这种模式以后会不会有，避免像我一样分析错了导致高点站岗和低点踏空。

补充内容 (2023-01-16 04:17 +08:00):
定投模式难实行因为房子流动性差交易量小所以较难定价？

weicheng_wh123 发表于 2023-1-15 08:43
7. 房价长期一定涨，现在买就是赚到。
只要美国社会还正常运行，通胀还是正数，从长远来看房价就一定回长 ...

我当然不能准确预测2M的房子会跌到1.6M.尽管当时我手头有18年的数据我可以对比了解到如果下跌出现那很可能是二十万左右的跌幅。

我从来没说过能准确地直接到房市的局部最低点或者最高点啊，你不要去替我下结论。我之前的帖子也从来都没说过房价的底在哪里。
但是2022年初的情况是房价已经走高，美联储加息前夜，我至少可以在2月份判断出年中开始房价会开始走低，至于走到哪，我不知道。但是这可以让我防止在1月份或者2月份买房。你想在2022年1月就预测出底在哪里那是神棍行为。然而你不能做出"在8月或者9月房价达到低点"这种判断不代表你不能做出"2月份之后房价会开始走跌"的判断。这是两码事。

另外我想问一下，您买股票真的也像买房子一样无脑买么? "然后现实中，又有多少韭菜变成了高买低卖的。" 所以您的意思是反正每个买股票的人都有可能变成韭菜，那大家随便下手去买就是了。是这个意思吗？

光从资产的角度，lz这个帖子对不少人至少值个10k刀。
从干货的角度，不输professional research。
从做学问的角度，不输一个average PhD graduate。

sponge_key 发表于 2023-01-15 12:21:27
我当然不能准确预测2M的房子会跌到1.6M.尽管当时我手头有18年的数据我可以对比了解到如果下跌出现那很可能是二十万左右的跌幅。

我从来没说过能准确地直接到房市的局部最低点或者最高点啊，你不要去

其实去看看那些agent们有一定经验以后给自己买的房子，绝大概率都是time the market买的，就是lz说的大势总是要看看，虽然不一定能捕捉到最低点。所谓不要time the market都是对客人说的，不然他们怎么开张赚钱

seattlejane 发表于 2023-01-15 15:13:27
其实去看看那些agent们有一定经验以后给自己买的房子，绝大概率都是time the market买的，就是lz说的大势总是要看看，虽然不一定能捕捉到最低点。所谓不要time the market都是

背书这个回答，我认识的agent买房基本都是在市场冷淡的时候。不管他们怎么劝客户，他们自己绝对是time market的

好文章, 完全同意楼主的说法. 有一点需要补充的是, 地产相关从业人员 有多方面的动机 适当夸大当前的形式, 一方面他们要维护自身的利益, 毕竟买涨不买跌, 另一方面他们也要获得客户的信任, 不能差的太远, 所以总体上打个折扣就好.  对于那些只为了快速达成交易而让客户无脑加价的 agent, 则可以直接终止合作了. 下offer 的价格最好还是自己做决定, 过程中可以咨询 agent, 对未来价格波动的风险 做好充分的心理准备.