要不要贷款买房

30w，在考虑是全款（可能还要加点钱）买个小投资房，还是当做首付买个1m的自住房。目前的财务目标还是希望可以尽早fire，所以有点钱就会拿去做比较稳定的投资比如收租，devidend stock，债券这种。所以买投资房确实跟这个目标一致。但最近看到一套1m左右的自住房实在喜欢，所有才有要不要贷款买下的考虑。
好处是可以住得开心房子大能把爸妈接来，坏处是直接背上30年债务，还可能是在利率的高点。请教有房贷的朋友们，是不是有房贷就要很小心了，不能丢工作，没收入，还要小心房子不能买在高点？如果感觉不自由的话，我想提前还款，但又听说这样不划算，请问为什么呢？
感谢，有启发就加米！

bazingaa 发表于 2023-02-08 22:53:19
我没懂 收租真的是稳定的IN吗 不排除租给了不好的人 收不到钱吗

都是概率。因噎废食

我觉得既然想要fire，就应该尽量优化现金流，肯定是买投资房了。

买自住1M一个月支出算5500，剔除principal，也至少要支出4000多
买投资房只要支出2500: 投资房租金收入算1500-你租房子支出算4000 （租类似1m的房子）

现在不推荐拉高杠杆。毕竟后面的利率很难说，甚至我个人认为中期回4%以内利率的可能都很小。现在拉满了等Refinance这条路缺乏灵活性。

是我的话我会考虑2倍以内杠杆，找60万以内，卖家愿意提供1/2 buy-down的投资房，保证现金流拉正。这样的话，进可攻，退可守。先用4以内的利率赚个大现金，后面要不要Cash out refi还有很多选择。

增值方面：

• 如果都是SFH，涨跌是成比例的；
• 同一个地段的涨幅是一样的；
• 不同地段的地段越好涨幅越大；
• 不管什么地段SFH永远比TH涨的厉害。
  

所以差别只是杠杆率。

其实看到喜欢的房子就可以下手，只是几个点如果第一次买房要注意。

计算现金流，稳定的收入和房子上的开销，大头是房贷，地税和hoa以及每年的涨幅。 如果现金流完全没问题就没什么风险。
现在利率很高，未来有降的空间，可以refinance 来降低房贷成本。
买房在报税方面有一些优惠，这个价格的房子刚好能够maximize benefits(deductible 利息贷款上限是75w)
一定要多了解neighborhoods,比如安全问题，这个是比较容易忽略的。

祝你能买房顺利

既然想做地主，那这是一个先自住房还是先投资房的顺序问题，主要考虑税的问题，
自住房有很大的税务优势，而且贷款利率也普遍比投资房低至少0.5%。
投资房房租收益要报税房子本身要报折损，你全款的投资房没有利息支出，正现金流报太多税，而另一边却要用税后收入付自己的房租。

我没懂 收租真的是稳定的IN吗 不排除租给了不好的人 收不到钱吗

等1,2年，比起要供的30年，值得

那lz现在住哪？买了新自住房不把现有房子出租吗？

贷款，买三个投资房。