持有三套无正向现金流投资房求投资建议

最近两三年年我们陆续在大洛杉矶购置了三套投资房，全部都是贷款购买，目前全部出租，差不多三套都是租金刚好可以cover全部的cost (mortgage, hoa, property tax etc)， 所以现金流为0.
其中一套在Mission Viejo的2021年建的4B3.5B detached condo 带院子，一套在Rancho cucamonga的2000年sfh 3b2.5b，还有一套在Anaheim Hills 2000年左右4B3.5B的sfh，目前三套房子都在长租。
我们自己有一套自住房，买成1.5m(贷款1.2m), 目前价格在2.0m，每月自住房的cost是6500左右。
因为我和我老婆工作都比较忙，本来购入这三套住房是希望能有一些passive income，然后老婆可以不用上班照顾一下家庭，但目前看起来基于目前的setup，愿望无法实现。
因此想问问大家有什么办法能让这三套房产生更大的收益？这三套里面有两套是没法做airbnb短租的

楼主的Mortgage cost是只计算了mortgage interest还是Principle + mortage interest? 如果能打平principle+interest可以考虑持有等房市回暖，因为持有这三套房产不会对你的生活成本有任何影响，并且锁定的利率应该不高，现在低价出手不划算，只要租金不雪崩，principle偿还的部分其实是你的收益，而且就算租金雪崩，只要不低于mortgage interest + hoa + property tax, 你还是能保证长远期的正收益。

如果只是打平了mortgage interest + HOA + property tax, 相当于每月你还需要从生活成本额外支出投资房买价的mortgage principle。如果房价不能归位，长远期收益率有可能为负，并且影响生活。如果生活会收到影响，那需要考虑你手头的现金可以支撑多久，如果不多，可以考虑卖掉三套中的一套多样化资产配置(因为你大部分asset在房产，并且cash在今后一段时间还会往地产转移)。

关于更大收益：无成本无风险的选项除了airbnb其实选择不多。不如开源节流考虑其他资产变现方案，比如自住房是否考虑分租某间房做Airbnb或者长租，不用的汽车能不能做短租Turo, 以及在休闲时间如果实在无工作可不可以考虑delivery。

最重要的是度过这个经济周期，只要能苟到下一个周期，资产会回报你的，毕竟社会姓资。

qwertyuiop007 发表于 2023-03-15 12:45:11
我说的是mortgage包括principle和interest

都全打平了还要啥自行车，相当于每个月房子都有一部分自动变成你的。虽然不是给到你cash 但也是净资产啊增值啊，

我个人对airbnb可以赚大钱持怀疑态度。如果是自己管理，需要花费大量时间，等于是做了一个part time job。如果找别人管理，我觉得就跟各大银行的active management差不多，跑不赢大盘还要收非常高额的佣金

这种事现在就要布局，没有那么多如果如果如何如何，一旦危机来了你没有路可走，君子不立危墙之下，没必要如此激进
很多人说这次危机不同于08年，但国力更是不如08年了

awpdtx 发表于 2023-03-15 00:36:48
楼主的Mortgage cost是只计算了mortgage interest还是Principle + mortage interest? 如果能打平principle+interest可以考虑持有等

我说的是mortgage包括principle和interest

你这个现金流，不如卖一两套房子去红州买房，加州对租客保护很严格的，未来随便修修房子或者遇到不靠谱租客，就要往里赔钱了

你们工作忙肯定没办法做短租，贷款都是fixed rate的话可以苟着。稳妥起见卖一套换成红州无贷款房子出租，怕经济不好就卖一套房买高股息etf

lakelau 发表于 2023-03-15 07:48:18
这种事现在就要布局，没有那么多如果如果如何如何，一旦危机来了你没有路可走，君子不立危墙之下，没必要如此激进
很多人说这次危机不同于08年，但国力更是不如08年了

我太看懂这和我的问题有什么关系😅

这个现金流很好了，建议就是留着过几年再说，暂时别想房子的事

三分地老农 发表于 2023-3-15 13:03
你这个现金流，不如卖一两套房子去红州买房，加州对租客保护很严格的，未来随便修修房子或者遇到不靠谱租客 ...

很多红州都在提议不让中国人买房的法案，😮‍💨