看房的一些体会之 offmarket

开个系列， 先讲下 offmarket 的房子吧。

TLDR:
offmarket 有真有假，真的基本有坑，假的意义不大。
先说假 off market, 很多listing agent 现在都会先跟 seller 合计着先 off market 卖下房，通过自己的 buyer agent 网络，吸引一批买家，然后 private show, 这个操作基本上结果是如果竞价太低，seller就不会卖，也没有listing 记录，没啥坏处，如果竞价高的话，会必然下一步上市。因为心里有谱了，不用担心卖不掉。大多数所谓 off market 都是这种的。买家兴冲冲跑过去给做基准测试。

再说说真的 off market。 这个坑实在太多了，总体感觉就是这边那边都会有些你想不到的坑。买家很难占到便宜。具体比较常见的是屋里都是堆满了东西，discloure 总是说这边不能access 那边不能access, 很多信息都是空白，很多时候地基都是简单的检查，连个图片都没有，只是告诉你有crack。当然如果seller 慢慢搬空，的话，基本就是最后又要上市了，你又是去帮做测试了。还有的就是有很多其他的棘手的问题，比如房子在斜坡上，或者松土上，地基要大修；太阳能是lease的，贷款可能做不下来；房子泡过水，地基里面全是水等等。总体感觉这类off market 都是有很多问题的，不适合新手小白，或者比较便宜的房子也不值得。周围有朋友在豪宅区买了off market 的，然后最后做了大手术，房子也还是会升值。但是非豪宅区，房子做大手术就不划算了。

最后讲下 flipper 的 off market。这个套路基本跟上面第一种类似，先 off market 赚快钱。隐藏下之前的成交记录，如果运气好遇到冤大头，一个月可以赚二三十万以上（都是buyer惯出来的，大家千万擦亮眼睛，别纵容这种）。更加贪心的 flipper 会尝试用比较便宜的材料快速装修，常见的地方，比如刷外墙，刷车库门，刷窗户，这些都是性价比极高的，容易弄，但是很快让人眼前一亮，然后院子里面很多铺上一层木头屑那种，便宜又大碗。这里要注意刷墙的时候，不管外墙或者内墙，一些crack都会被遮盖了。简单装修再上市又可以赚几十万。这些flipper 大家要擦亮眼睛。尤其弯曲，flipper太多了。材料餐不扔度，风格极其统一，一眼就看出来是flipper 搞得。

另外，buyer agent 跟listing agent或者seller(flipper)之间的关系也很复杂，很多时候没法代表buyer的利益，很多agent可以长期拿到 off market 房子是有原因的。但是往往由于参与的人少，文档更方面要更加小心。

下次有机会再说说其他的要注意的地方。（熟人太多，用的小号，欢迎加🌾）

yyy168yyy 发表于 2023-6-23 10:13
说了很多，但是简单回答就是一句话，不退，但是押金一般就1000而已

depending on state，加州一般都是3%，200万的房子就要6万了。WA州好像还有个操作额外打一笔任何情况都non-refundable的钱给卖家，加州没有那个玩法

退合同的退法也是各个州不同。你是卖家当然一分钱不想退，但是钱在escrow那里，你没有双方签好的cancellation agreement，escrow不会把钱给你

补充内容 (2023-06-24 01:41 +08:00):

什么地方定金只要1000？感觉不可能。之前讨论的波士顿那个地基有问题退合同的买家也损失了几万
真的1000的话可能有一半人都会退，觉得买贵了或者股票跌2天就退了，扔1000块真不叫个事

camilla 发表于 2023-6-23 09:57
这种之前的押金能退吗？

押金并不是直接给卖家的，而是放在escrow那里。没有买卖双方达成的协议，escrow不能处理那笔钱，不能release给任何一方

如果市场火热，卖家迅速找到基本原价接盘的（甚至比之前价格更高都有可能，listing agent不说之前进合同价格多少，谈成一个更高的），不计较的概率大一点，可能就扣一点达成协议了，如果市场不好没人接盘或者别人要砍价，那卖家死磕的概率就更大，卖家没过错的话磕到最后大概率是买家定金全赔

好房off market大多时候是agent自己想做dual 到处找buyer。实在找不到才上市。

xhs上的所谓off market，大多都是mls上的coming soon，只有agent 能看到，就忽悠大家off market。

不懂问个，那种pending过了一阵又重新list是咋回事

camilla 发表于 2023-6-23 09:40
不懂问个，那种pending过了一阵又重新list是咋回事

买家退合同

camilla 发表于 2023-06-23 09:40:19
不懂问个，那种pending过了一阵又重新list是咋回事

买家醒悟。但是没contingency 不容易退。

sfbayhome 发表于 2023-6-23 09:50
买家退合同

这种之前的押金能退吗？

sfbayhome 发表于 2023-6-23 09:50
买家退合同

看到bellevue有个买家去年2.7买的房子前阵子挂了2.1 pending，现在又2.1挂出来了

camilla 发表于 2023-6-23 10:00
看到bellevue有个买家去年2.7买的房子前阵子挂了2.1 pending，现在又2.1挂出来了

在湾区和西雅图这2个地区，listing price本身没有太大意义，挂2.1不一定表示卖家真的想2.1卖，如果listing agent不透露的话，你也没法知道之前进合同的价格是多少

sfbayhome 发表于 2023-6-23 13:04
押金并不是直接给卖家的，而是放在escrow那里。没有买卖双方达成的协议，escrow不能处理那笔钱，不能rele ...

说了很多，但是简单回答就是一句话，不退，但是押金一般就1000而已