谈谈Jersey City最受争议的99 Hudson

利益相关：前内部人士，在99 Hudson租过1B（当时真买不起），也在99的Sales做过半年，离职后作为broker带不同的客人在99买过几套。本文希望能用自己了解到的一些信息给大家提供一些新的思路，还原99一个更真实的面貌，尽量做到不吹不黑，剩下的需要buyer做自己的due dilligence.


一些基本情况和背景
99 Hudson共79层，一共781套公寓，由COA（China Overseas America）开发，Plaza Construction承建，于2020年底完工。除去一部分studio在单独的tower外，主塔每层主要由6套1B和6套2B组成，所有的2B朝东，所有的1B朝西，其中每层由2个转角1B户型会由3个不同的朝向。所有的2B都包含一个车位，1B只有40层及以上才有车位。


99值得讨论的原因是因为，说真的今天Jersey City的condo市场依然没有太多新建买卖楼盘的选择，绝大部分本地开发商都是以建造租赁公寓为主，租赁楼盘越来越多，但同时房租也越来越高，这是为什么在JC的大家在手里有些钱之后还是会考虑买房。


从2019年到现在，我们见证了99 Hudson从当年的如日中天到现在的“避雷”，其中有一些是真实存在的问题，有一些是坊间流传的谣言。今天主要谈负面消息，毕竟这是大家最关心的。




一、诉讼
诉讼本身其实并不吓人，众口难调，任何超过400户的公寓楼都会有诉讼，这也是home owner维护自身权益的方式，威慑着开发商不敢造次。同时，这也是其中一个原因为什么Jersey大的开发商不愿意做condo，因为盖好后的很多年都可能会背官司。所以一旦盖了大规模的condo，开发商都会有这样的觉悟和准备。99在之前遇到的最严重的诉讼是指控大楼的“结构问题”，因为之前有迈阿密大楼倒塌的事故，所以这个指控开始之后99就进入了大银行的黑名单。但这个诉讼最终被dismiss掉了，第三方机构专门来对99做了检查，没有任何证据证明大楼有结构问题，所以现在大银行已经和99恢复了正常的业务往来。Chase, Citizen, HSBC, Citi, TD都是可以贷款的。


相比诉讼本身，对99影响更大的是和当地媒体关系的破裂。质量问题的诉讼和其他诉讼被当地有名的地产媒体Jersey Digs包装成了一个大新闻大肆报道，网络上几乎所有关于诉讼的英文内容都是从Jersey Digs发出来的。在这篇报道之前，99是Jersey Digs重要的金主，经常付费在Jersey Digs上宣传，但这件事情之后高层非常恼火，觉得JD是想借机勒索更多的sponsorship，所以就拒绝了和JD的合作，这就导致了有诉讼这件事被大幅报道，但是lawsuit被dismiss的事情却没人提。结果这篇21年文章对99的影响直到今天还很大。


二、关于面积的诉讼
这是目前开发商唯一还在on-going的诉讼，主要是关于宣传面积与实际面积不符，这个case大概率业主是赢不了的，只是用来谈判用的。


1. 买房的律师review阶段，开发商的律师会提供一份public offering statement给买家，里面明确写明了开发商的面积是如何测量的。这个东西只有真的买过99的人才看到过。里面的测量是从"mid point of the wall"开始，所以一定不是室内面积，但这个东西买家应该是知情的，开发商的律师也是本地最强的地产律师之一所以写这个statement的时候都有很严谨的措辞。


2. 测量方法并不是99独创，但很大的误差在于：99因为是超高层建筑，所以中下层（绝大多卖出去的都是中下层）存在大量的厚重水泥墙，这些厚重水泥墙吃了很多的面积。好处是，比绝大部分公寓要安静，当然不同户型的水泥墙分布不同，跟楼层也有关系。高层的水泥墙会少很多，所以你去看50层以上的房子会感觉面积更大。


3. 相当一部分买家都是在99还没有交房时候用图纸买的，所以交房后会有更大的落差。再加上疫情、当时的价格以及开发商的态度等等因素。


4. 测量方式开发商是永远不可能改的，不然会吃更多的官司。宣传大小只能说仅供参考，剩下的就是所见即所得。如果客人问，sales team都是会给解释的，我们也会坦诚跟客人讲，99的卖点并不是面积，绝大部分老一些的选择都会比我们面积更大。所以对于真诚买家的建议是，面积按照所见即所得，HOA就看最后的总数，然后自己做决策，没必要比单位面积的价格。




三、房屋质量
质量问题是所有和中国沾边的企业的原罪，是属于所有华人的共同历史记忆。特别是国内大量的房地产企业爆雷，更有理由让大家对中资背景保持警惕，我觉得无可厚非。这里提供几点思路：


1. 出钱的是中海但是楼并不是中海盖的。从设计到施工都是纽约和全美知名的大公司，施工方是Plaza Construction，除了99 Hudson以外，75 Park、曼哈顿downtown的最近复工的125 Greenwich还有NYU的一些教学楼都是Plaza盖的，只不过公司被开发商在盖楼之前买下来了。没有理由唯独在盖99的时候偷工减料，要知道99当时可是中海在东海岸的招牌项目。


2. 疫情是如何影响交房的。疫情的封控不仅仅影响了大楼的完工日期，影响更大的是维护团队有将近半年的时间没办法修补屋内的问题。相当一部分疫情前买了房子的住户都要求尽管入住，所以就有很多人搬进了没有准备好的房子。当时的维修团队只有20多人，根本没办法在所有人入住之前把屋内的问题全部address. 但一段时间之后，这些住户的房子都得到了免费的维护和修补，所以绝大部分对于质量的complain都是刚刚交房的时候出现的。一部分原因是new construction需要调试期，一部分原因是封控不让上工地再加上大量住户要求尽快入住。


3. 玻璃是用胶带粘的？
99的玻璃当时采用了市面上非常领先的厂家，几乎所有的材料都是美国本地或者进口的。当时请了纽约的agency按照最高层的最高风速的条件下设计了99的玻璃幕墙。但是接近800套公寓数千块玻璃在生产、运输、安装的过程中都会有一个损坏率。如果是10户的公寓楼这个概率很小，如果是781套公寓，几乎是一定会有出现问题的玻璃。这是为什么政府要求开发商对new construction提供最高10年的质量保证。99的车库里现在还有备用的玻璃组件确保有任何问题可以第一时间更换。胶带并不是用来固定玻璃的（开什么玩笑？），之所以一直没取下来，是因为如果只是为了一户的玻璃去雇人用吊机取下来是非常昂贵的。计划是要么在清洗玻璃的时候顺便取下来，要么等卖得更多之后，如果有更多需要更换的玻璃，换完之后一起取下来。

• “质量问题影响HOA？”

所有的New Construction，政府都要求开发商提供最高十年的质保。根据项目的不同，时长有所区别，但屋内如果有地方有问题，一般在最初的几个月内就会发现（且被修复）。10年是从过户开始计算的，不是从大楼盖好开始算的。所以无论是修墙面还是换玻璃，都是属于开发商和制造商的质保之内的，不是HOA出钱。诉讼的对象也是开发商而不是HOA，所以不会影响HOA的资金。

• 一些矛盾的传言

• 基于是同一个公司盖的，说75 Park比99 Hudson质量好，其实是站不住脚的。
• 一边说99质量不好，一边说好的房子被开发商留给了亲戚。如果开发商知道质量不好，为什么还要留给自己人？
• “开发商自己买在了75 Park，所以99不好。”两个楼都是中建的子公司开发的，同一个建筑公司盖的，当于是兄弟公司的项目。99和75 Park都有开发商的雇员买和住，有员工折扣也很正常，属于地产行业的福利。

四、management company
管理团队是first service residential, 办公室就在99的一楼，属于on-site management. 同时大楼有in-building super, 有专门的security和单独的管家团队，可以说在服务上是最接近大楼rental公寓服务的。一般简单的维护和修补都是可以在工作日当天响应的。但有一些住户遇到的问题是需要开发商和建筑公司一起解决的，比如说一些户型的通风系统有炒菜味，个别楼层水压不够。这些问题一方面是super自己一个人解决不了，另一方面因为涉及到不同的公司，需要协调的时间会更长。


站在买家的角度，我也理解有些问题解决需要很长的时间。我一方面表示同情，一方面也鼓励业主团结起来向HOA和物业施压，我觉得这是在美国维权的一部分，毕竟整个系统里没有慈善机构，都需要用力量去争取利益。但在中文自媒体上吐槽，虽然能得到更多的同情和释放，但在目前的情况下很难帮到实际问题的解决，因为无论是开发商还是物业管理公司都没有人看中文社交媒体。这样的负面消息会使得大楼的销售更加困难、业主的资产贬值，出手的时候也更加困难。站在现有业主的角度，其实是不理智的。




五、销售速度与库存
99 Hudson的销售速度谈不上快也谈不上慢，从比例上看目前售出50%，但也要理解Park Shore和151 Bay加起来都还没有99 Hudson的房子多——这是新泽西州最高的公寓楼，同时99的位置也确实比上面两个选手更好（楼下是Light rail, PATH和ferry，还有个直升机停机坪可以200刀坐到机场），这方面的溢价是不可能比他们低的。同时为了维持市场的稳定，开发商是坚决不动购买价格的，只会随着市场情况通过closing credit的形式给与优惠。同时为了维持稳定，开发商也严格控制库存，有相当一部分房源还没有release出来，sales office没办法卖。开发商release房源是按照楼层来的，从低到高一层一层release，available的房源会一直控制在40-50套左右，每年可能会额外release 1-2层。同时，楼层也直接影响价格，即使是几乎相同的view和相同的户型，楼层越高价格越高，所以自然是低层的先卖掉，一些特殊的、不差钱的买家会直接买高层，真的愿意出这个钱的情况下也是可以买的。




六、99的转卖与升值
99位于Jersey City最佳的location之一，这几乎是毋庸置疑的。高盛和related很快会再建2个高层租赁公寓，在更多人口的同时，买卖楼盘的供应始终是相对稀缺的，就算有后来者，也拿不到99这么好的位置，所以从长期角度来看，99的价值不用担心。但短期的价格，跟买家什么位置入手有很大关系，也跟99的销售速度有很大关系。在99有较大新房库存的情况下，二手房卖家会和新房竞争。所以如果我是在99的home owner，我会希望99能尽快卖完，这样才能开始resale的市场。这也是为什么我觉得home owner不应通过在社交媒体发泄来寻求解决问题的方案，因为99的销售团队以老外和老一辈人为主，绝大部分人根本不了解中文社交媒体世界（例如小红书），意识不到这些负面的东西，也就很难去维持网络上声誉的平衡。大家也看到了关于99的负面信息都是以“我听说”为主。个别的几个有中文背景的销售会尝试在社交媒体上做一些澄清和平衡，他们几乎是少有的几个真的能维护Home owner资产价值的人（无论是否是有意为之，但大家的利益是绑定的）。但是绝大部分都会由于压力过大而放弃，这最终会使得99的销售更加漫长，让想要套现的买家等待更久。




七、一些总结
我首先想澄清这篇文章的目的是友好地和大家交换信息，除非客户要求，我从来不会强推99 Hudson，我也会跟感兴趣的买家去分享99经历过的各种问题。我自己如果在不缺预算的情况下是会考虑在99安家的，我大概率会买个50层以上的转角1B和太太享受两边的美景和阳光（或者转角2B——00户型）。但我不觉得99适合所有买家，也不会说这是最好的楼盘。在这边住的越久，越发现没有一个楼盘是完美的，关键是大家搞清楚99的价值在哪里，看看是不是你需要的价值。


网络上的很多负面信息都有误解和谣传在里面,，更别提英文世界最喜闻乐见的就是邪恶的中国资本在美国挫败（虽然给钱的时候他们说这是Jersey City最伟大的项目之一），这是为什么我觉得有必要作为相对有第一手信息的人分享一些内容。99遇到的很多问题，都是疫情加上决策层的失误导致的，既有天灾也有人祸。目前来看，这些随着时间，都在一点一点改善，疫情、管理层的水土不服使得99的调试期可能比其他新楼更痛苦，这点应该可以这么讲。


希望这篇分享能给真的想在Jersey City安家（我觉得这个前提很重要）的人提供一些新的思路，也欢迎真诚的意见交换和交流。如果是单纯的haters拿着没有根据的信息在这里attack的话恕不奉陪。我不需要任何人找我买房，自己也有平时的全职工作。

看都没看 对于这种有争议的 还要写这么一篇文章解释的
就俩字 不买

跟大家分享一个趣事，曾经去朋友家hudson 99
的house warming party，我去拿餐具，结果一拉，把整个橱柜拉塌了，所有人面面相觑，社死…

Summit2026 发表于 2023-11-26 14:56:03
卖方的说法是：楼下PATH 8分钟到WTC, lightrail可以在jersey之间穿梭，ferry可以去downtown和mid town. 隔壁77楼下是grocery store, whole

只说新泽西最好没用，因为价格也是新泽西最贵的。 更重要的是你付出了Newport的价格，它跟Newport其他楼比怎么样。我经常路过99， 楼下就很阴冷基本没啥阳光也没啥人气， 整栋大楼外部形状一言难尽， 窗户很小，楼又高，就像个灰扑扑的水泥柱子。 无论是环境还是楼本身在Newport都不算好的。 很多东西只看数据看不出来， 除非你是买房投资， 如果打算天天住在里面的话， 还是亲自去看看才明白。

三上压压 发表于 2023-11-26 17:03
看都没看 对于这种有争议的 还要写这么一篇文章解释的
就俩字 不买

这个完全随意，真正的市场买家是知道现在以及未来几年是没什么选择的。文章本身也是给serious buyers和current home owners写的

有tl;dr的版本吗？

那地方才不是最佳位置，最佳在哪里？

regan2018nyc 发表于 2023-11-26 17:42
那地方才不是最佳位置，最佳在哪里？

卖方的说法是：楼下PATH 8分钟到WTC, lightrail可以在jersey之间穿梭，ferry可以去downtown和mid town. 隔壁77楼下是grocery store, wholes foods大概是2个block. Jersey City最干净和最安全的区域，外加PS16学区. 西面是historic downtown所以全部是protected无遮挡view, 东面正对着世贸中心，6/8户型14层以上有完整的downtown view, 40层以上有downtown和mid town view

如果这个不能说JC“最佳位置之一”的话，您也可以举例一些更好位置的同类型楼盘。

781户。。。什么赛博鸽子笼

地球超人 发表于 2023-11-26 19:18
781户。。。什么赛博鸽子笼

这个也还好吧，现在Jersey City很多rental building都是500户往上。Jersey City的发展策略就是这样，鼓励大规模的住房开发来承接NYC的人。Journal Squared三栋楼加起来1600套公寓，目前的两栋80%住的都是中国人。