聊聊湾区买房四年重贷五次踩过的那些坑【经验贴】

最近疫情期间湾区房市反常火热，看到论坛里有很多小伙伴也都纷纷买房，加上因为疫情美联储0利率政策，也是很多小伙伴重新贷款的高峰期，这里就想分享一下我个人作为买了四年多房子的时间内重新贷款了5次直到最近降到了挺满意的利率（三十年fixed 2.625% real no point no fee)，和踩过的那些坑，希望能给大家一些小小的帮助~

1. 到底是不是No point no fee.. 有的贷款公司会给你一个特别好的利率（我就亲身经历过好几次那种too good to be true的mail in offer，规模比较小的银行， 打电话过去没聊几句就给你锁上了超低利率，这种一般到最后要么说时间过了利率锁的无效，要么就是各种hidden fee压根不是悬窗的no point no fee） 这里各位小伙伴可不要天真的看到最初的loan estimate或者agent告诉你什么就是什么，一定要每个项目看清楚，尤其是最后签完字给escrow汇款时有一个最终版的buyer borrower agreement上面的数字几乎是最终版本一定要比照看清楚是不是没有把任何cost当做新的贷款给你加进去了骗你说是no point no fee..

2. 多多关注利率，怎么说呢，很多小伙伴其实对利率不怎么上心，但其实房贷利率做的好的话，一般来说能够比你现在的利率低0.25%或以上基本就可以无脑做了，省下的钱往往比你想象的要多，当然具体情况也要具体分析，但是想提醒大家平时稍微关注追踪一下利率市场，这东西其实跟股票市场是一样，每天的价格都在浮动变化，如果你自己不去主动关心的话，怎么能期望最好的deal到手呢对吧？和股票盯盘一个道理（可能不需要盯那么频繁），当然我个人重贷的原则是一般非no point no fee不考虑，但是有个别情况花钱买点也是划算的，这个也要具体分析。

3. 踩过的坑。。这个环节就要说我过去四年重贷五次踩过的各种坑了，其中有一次各种钱都付了， 什么Appraisal fee, credit report fee之类的我一开始全部垫付了，结果那个agent特别不靠谱，关键时刻总是玩失踪（还是某个美国传统大银行的。。就不点名了）最终居然把我的loan给搞fail掉了。。真的大跌眼镜，因为完全责任在于agent那边，没有及时提供一个材料导致underwriter那边最后把我的case给挂了，最后当然不能吃这个哑巴亏。。联系agent要求refund前期cost无果后，果断联系银行里的manager把钱退回来了。。教训就是agent有些时候还是真的挺重要的，遇到那种在关键时刻找不到的就尽快止损换人吧。。我也是做了好几次之后才真正找到一两个靠谱的经纪，这样合作起来不但迅速而且也省心，很多时候还会好心waive掉appraisal fee(这个也是case by case)。另外踩过的坑就是上面提到的各种hidden fee，最后我是拿着那个agreement一项一项和agent去比对，确保没有任何的cost也没有把hidden cost藏进新贷款额里才签字，如果有一些费用最后没有cover掉也要和agent协商好确保最后refund。

4. 有的小伙伴可能好奇我买房四年左右怎么就重贷了这么多次，或者我也认识很多小伙伴是觉得怕麻烦或者是觉得refinance是一件特别繁杂的工作不想轻易触碰， 但是我想说很多时候这个就跟看房买房一个道理，如果觉得可以或者心动就去做去争取就行了，（我的房子当初也是看了不超过一周就决定买了的hhh）， 但是因为当时一直沉迷信用卡（开了一百多张卡。。玩卡六年了这个到时候单独开贴介绍玩卡经验吧哈哈）信用分有点伤，所以没有锁到最好的利率，后面基本上就是一旦看到好的利率（比现在利率低0.25 以上并且no point no fee） 就直接去做，其实做了第一次refin之后很多材料自己都不用以后重复准备了，也就再提供个新的paycheck就ok啦。

其他的一些经验如果想到的话会继续在这个帖子下面补充（买房方面的可能最近整理整理另外发帖），最近真的贷款利率历史最低的时期了（因为疫情），所以怪不得很多地区房市不但没有凉反而更加火。。 这里也祝大家都能拿到心仪的房子和心仪的好利率~~~ 有小伙伴真的需要的话我也可以把这几年踩过坑后留下的贷款agent私你。。  总之就是找好deal的同时也要擦亮眼睛不要被骗呀，不然流程走了挺多了最后没做下来还错过了lock rate的窗口真的很气！有什么别的问题也可以留言，我如果有经验或者知道答案的话一定回复~


补充：
有不少小伙伴除了留言还私信我求agent方式。。有的盆友可能鳄梨和大米有限私信，我就放在这了直接可微信搜索15516913760，靠谱是因为不光做loan的同时自己也process很多loan所以基本各方面文件要求和所需时间把控的比较好，也算是我打过交道的agent中的特殊优势了~

achillesheel 发表于 2020-11-22 21:34:04
refinance最大的成本是你本来的房贷还剩比如29年，refinance之后又变成30年了，相当于这一年多付的利息“白付”了，所以refinance没有必要太频繁做。当然你也可以说这多出来的一年3

不存在利息白付的问题。refinance 的时候你也可以选择amortize 成29年的，这样你会发现每个月的还款还是比以前少了。那就是你refinance 省下的钱 （同时也要考虑refinance cost)

Refinance 数量还是不要太频繁，因为很难做到真正的no cost refinance. 尽管在最后的CD 上会把除了prepaid 和escrow 的cost 已loaner credit 退给你，但是也有其他的cost. 比如说新贷款的起始日到旧贷款的pay off 日会有几天的时间。在这几天的时间你需要付两家银行的贷款利息。如果一天利息一百的话，一个礼拜也有七百块钱了。还有pay off 旧贷款的recording fee, 旧贷款可能不会reimburse 给你。
除了这些cost, refinance 也会影响你的信用分数。一个是新的hard pull, 还有一个就是新的account 会影响你平均的account history.
总之如果interest 差距不大的话，还是不推荐refinance. 特别是只差个0.125 interest rate 的话.

就刷你奶奶个腿 发表于 2020-11-23 03:38
小白问一下大家讨论利率的时候是讨论的interest rate 还是apr啊

额。。我帖子里提到的自己的经历都是指的interest rate哈，一般来说quote给的也都是interest rate

can you tell me your agent's information ? many thanks!

发现发私信需要大米还挺多就把联系方式直接更新在原帖末尾了。。之前发私信的小伙伴应该也能直接看到了

这里想补充一下刚刚想到的遇到过的另外一个坑：在接近refinance的时候尽量不要把信用卡刷爆（或者刷超过50%的utility），也尽量不要再频繁出现Hard pull在credit report上（因为每一个在Loan过程中都要解释。。），还有就是最好有一个银行账户里的余额稍微高一点（因为虽然是no point no fee也很有可能会让出具fund proof），如果你是临时最近才转进去的钱很有可能让你解释这些钱的来源以及你转钱的那个账号的Statement.. 想起来当初四年前买房因为父母转过来的首付还专门让写了Gift letter还签字来证明资金的来源。。

感谢楼主分享 小白想请问一下楼主 我三四月才买房锁的2.5% 7 arm 这种情况怎么知道现在是不是比当时更低了 应不应该去refinance...

whisky语言 发表于 2020-11-21 23:39:50
感谢楼主分享 小白想请问一下楼主 我三四月才买房锁的2.5% 7 arm 这种情况怎么知道现在是不是比当时更低了 应不应该去refinance...

这种情况下就应该找找agent quote最近的利率情况呀，2.5%的7arm应该算不错了，但是从我个人的角度在现在的历史利率低点还是倾向于做30fixed，因为7arm意思是七年后你的贷款利率会根据当时利率情况重新调整的(那个时候利率很可能比现在高不少)，当然如果你打算七年内卖房子换房子那其实没太大差别

小白问一下大家讨论利率的时候是讨论的interest rate 还是apr啊

又想起来另外一个小教训：就是今年疫情最高峰的时候许多银行主动推出了可以暂缓交贷款的项目。。然后可以随便enroll暂缓交贷款几个月，因为没有任何cost当时我自己想着不用白不用差点就点了enroll。。后来没过多久我就做了一次refinance结果过程中银行专门发调查问卷来说你有没有参与过疫情期间的延缓贷款项目。。据说是如果参加过就自动disqualify做新贷款的资格了。。真的有点后怕，后来想想作为银行肯定也是为了规避风险不愿意去在疫情期间去找有困难还上贷款的人借钱啊（哪怕你当初不是真的因为还不上钱去enroll的）， 所以以后对于类似的可能给银行造成你还款能力有问题的事情还是小心处理吧，不要像我一样脑子一热就差点掉坑了

闲庭听雨 发表于 2020-11-22 11:39:59
额。。我帖子里提到的自己的经历都是指的interest rate哈，一般来说quote给的也都是interest rate

Ok, 了解了