天呐西雅图Jamison Bothell新房29号溢价太多了吧，分享该小区详细图表分析

陪跑了几次后，以此贴纪念Jamison Estates终于退出了我的（应该也是预算110万封顶的买家的）视线。同时想看看大家对今天成交的29lot这套房的溢价怎么看？是小白我太夸张了吗？

房子官网链接：
https://www.drhorton.com/washington/greater-seattle/bothell/jamison-estates/floor-plans/rai2
Redfin上也有。

为何关注这个新房小区呢？
1）楼主懒（请随意嘲笑。。）懒得打理二手房和看二手房时提心吊胆找潜在问题的麻烦。。。
2）楼主穷（请再次随意嘲笑。。），南边东边的房子买不起，预算110万以下
3）位置没有特别北，周围没有高压线/河流
4）学区Northshore，小学初中高中（成绩）排名还ok（但是距离都比较远，附图1）。
5）不好之处：地势低，东边紧邻的小区比它高出很多（下面29号的实地照片能看出来），小区本身也是北高南低，在一个坡上。小区南边是228主路，吵。还好有点不足之处所以不会卖更贵。。。

这周出的29号叫价91万，最后居然成交在110万（让我看到你们惊讶的表情！我不是一个人！！）楼主本来看历史记录，以为叫价91万的4居室小院子户型都会成交在100万以内（扎心，有兴趣的请继续看下面这个小区的详细价格分析）

为何独独惊讶29号的成交价呢？因为实实在在觉得这是个outlier，不吐槽不快啊（谁让我是loser...)，也想看看大家怎么看？
1) 附图2-3画出了这个小区所有已卖房子的叫价，卖价，户型面积，院子大小，均价，成交日期（楼主闲时就喜欢画五颜六色的图！）。相似户型面积的用相同颜色画了标注，便于横向比对。以29号四卧2600尺的面积，3600尺的院子来看，着实没有任何”豪“的属性，却是这个小区成交价最高的房子，堪比甚至超过了前两周的”豪宅“23，24（院子最大的两户）
2）29号，或者说29所在的这一列房子（除了最南边平地上的26，27），后院就都只有1米5宽，因为有石头垒起来的后墙占了另1米5，所以虽然画的是3米的后院（好小。。请嘲笑。。），其实只有一半能用，看附图中的实地拍照图（从南向北拍29号所在这列的后院）. 这一点也没法比在平地的23，24号（很贵的2个）超大院子。另外东边地势高，看出去有点憋屈。
3）楼主列了个表（楼主只是闲。。。），从10月开始成交的这个小区的房子都在上面，按照三种方法估算了29号的价值，各取了历史最高价并加了一丢丢。分别是按面积均价400，29号估价104万；按室内面积+lot面积的均价165，29号估价102万；按加价17万，29号估价108万。这个估价108万。。。楼主认为是豪（不理智？）买家会出的价，因为之前加价最高的三个（+16万，+12万，+11万）都是加给了lot最大（4200sqft+)的3户，确实有多加的道理。
楼主大胆脑内下这周的豪买家（btw 听说105万以上的报价就有6个，楼主妥妥望其项背们）：他（她）们有钱，没时间或者不屑于像楼主这样做研究，于是大概看了下最近房子的加价，hmmm...上周房子加价16万，这周就加16万+抢吧，睥睨群雄！于是91万+19万=成交价110万

听说最近西雅图房市非常火爆，楼主觉得再火，至少这套Bothell的房子加价19万，成交在110万也是没什么道理的（想想以后卖时，因为同一小区相同户型的房子价格都差不多，29会白白少赚很多，它大概之后几年都不会太涨了），楼主感觉29的实际价值不该超过104万，或者说成交在99-104万是个合理的区间，大家觉得呢？不过看（豪）买家的疯狂程度，理性（穷酸）买家如楼主一般只好game over了，其他玩家且抢且珍惜吧！

P.S. 喜欢的求打赏大米啊，楼主以后争取拿出来更多花花绿绿的图供大家赏鉴（嘲笑）！

外地人想说，2600尺房子3600尺地，这么挤的吗。。
跟邻居间隔就两米吧。。。

willsun3 发表于 2021-2-9 10:06
楼主： lot12 卖了1.3M， 可以更新excel了， 今天看到pending吓尿了。

今天这个盘算是卖光了吧，楼主来更新下最终的小区卖价图，18和22两套临街的楼主没看到卖价。这个盘的成交价格从去年9月疯涨到现在（9月前的楼主没有一一标记成交月份，因为基本没什么加价），很好得反应了现在房市的病态加价抢房子的趋势。

只能说钱贬值太快

哎 都这样啊 我买的房子前任屋主18年1月买的 158.5 也算比较高的点了 买给我又涨了接近20万。。 本来不用加那么多的 最后下offer当天杀出个程咬金。。

Tiffany1209 发表于 2020-12-13 02:39
外地人想说，2600尺房子3600尺地，这么挤的吗。。
跟邻居间隔就两米吧。。。

没错，房子与房子间距是3米图纸上画的，很挤

有没有可能是买家很喜欢这个小区 但是空房所剩无几了 所以多加了几万买下这套呢？

狂暴CNM地 发表于 2020-12-12 19:34
哎 都这样啊 我买的房子前任屋主18年1月买的 158.5 也算比较高的点了 买给我又涨了接近20万。。 本来不用加 ...

你最后买在哪了，kirkland吗？

redfin显示学区只有6分？

新房还要加价吗 西雅图太可怕了

大家都好有钱