2021德州买房经历和信息分享

楼主经历了几个月的看房，bid，到最终成交，这其中的一波三折也是让自己从啥也不懂的房产**，到略懂行最终买到了dream house。楼主在休斯敦做码农，所以主要适用于休斯敦地区，部分适用于奥斯丁和达拉斯。目前均价：奥斯丁 > 达拉斯 > 休斯敦

1. 信息
首先德州房产信息首推www.har.com. Zillow或是其他的网站在德州的房源基本是搬运自Har， 所以在har上可以了解到第一手信息。德州房价自从20年底开始复苏，到现在涨价了有至少三成。并且地段好的地区往往是放出房源后三天就under contract，所以买房的同学基本需要每天都刷刷新房源。
我一开始以为加州搬来德州的主要是去奥斯丁，结果发现休斯顿也是他们的目标。我知道的不少房子就是被加州来的人高价全款买走了。有个印度人真真实实买下了一条街……

2. 中介
因为房源紧张，平时还要上班，我需要中介帮忙联系预约看房，分享一手信息，以及准备bid和合同。一些中介可能会返点，但是我找的不返，毕竟也不是买家出中介费所以我觉得也ok。

3. bid
算上最终成交的一次，我总共bid了四回，前三回都是被人加价更多抢走。第一套房标价38万，我抱着试试看的心态bid38万，结果被人以40万抢走。第二回标价39.5万，我出40万，被人以46万cash全款买走。第三回标价38万，我出40万，被人以40万cash全款买走。第四回标价38万，我出40万，卖家有意向给我offer，然后我让中介联系inspection检查，结果发现空调以及一堆大大小小的问题，我就决定terminate offer。这里关于inspection如果感兴趣我可以多讲讲，我跟着inspection看了俩小时房子也学到了不少这方面的知识。


4. Option fee & Earnest money
当买家向卖家出offer之后，卖家决定接你的offer时会需要你出$300的option fee，这个时候房子在zillow的状态就会变成optional pending。这笔钱是不退的。这个时候买家需要在三天内交定金，也就是earnest money, 一般是房屋价格的1%。本来自己是很难在三天之内约到inspection的，但由于我的中介给力，给我立马约了一个。也就是说在三天内如果我发现房屋有什么问题，我可以在交定金前terminate offer。以目前的房屋市场火爆程度，如果没有认识的inspector，一般是至少一周以后了。这也说明市场越是火爆，越需要有个中介。

5. Appraisal
在贷款买房的时候，尤其在加价买房的时候，你的成交价并不是银行认可的价格。银行并不会按成交价给你计算首付（down payment）的金额，而是会请第三方去评估房屋的价格，一般是以相同neighborhood近期出售的房屋价格进行参考。如果你买的房子附近两条街近期并没有房屋出售，或者出售是在这一波涨幅之前，那么appraisal的价格可能会比成交价低很多。
举个栗子，比如一个房子标价50万，结果成交价是56万，银行评估价48万。按20%首付算，这个时候你需要付的首付是48 * 0.2 +（56-48）= 17.6万。如果这超过了你手上的现金，你可能就要把定金赔进去了。

6. Appraisal waiver
在房屋市场火爆的时候，卖家往往会在挂牌两三天内收到四五个offer。一般情况如果有买家是全款，那么哪怕他的offer不是最高的卖家也愿意接，因为风险最小。除此以外的贷款买家可以分为两种，一种是承诺appraisal waiver，一种是不承诺。所以Appraisal waiver是什么意思呢？就是说不管银行评估价是多少，我都愿意买，不然定金不要了。在房地产低迷的时候，贷款的买家一般是不用签waiver的，因为卖家除你以外也收不到别的offer。这个时候如果银行给的评估价比较低，实际的首付超过了预算，买家可以terminate offer并且合理拿回定金。但是在房地产火爆的情况下，卖家一般不考虑不签waiver的买家。

7. 关于新房
我在决定terminate offer那套二手房前粗略计算了一下购房成本，大概是银行首付+appraisal差价+维修费用。这么一算，跟附近新房的首付差不多了，因为开发商可以控制新房appraisal价值，所以我就不需要考虑差价以及维修费用。而且新房是不需要bid的，开发商会接第一个放在他们面前的offer。这也是给买家省了不少心理压力。
甚至在淡季的时候，你还可以跟开发商讨价还价，让他们给你upgrade一些选项，赠送冰箱洗衣机烘干机三大件等等。但是现在旺季，你跟他们讨价还价他们就是一副“爱买买，不买滚”的态度。。

第一次在房地产板块发帖，欢迎大家讨论。觉得有用的可以打赏些大米（不会扣除你自己的大米数量），谢谢~

Diegoo 发表于 2021-6-16 06:52
三年前休斯敦买房，都是卖家挂牌价打九折左右出offer，那时候买房真是爽，绝对是：爱卖就卖，不卖我找下一 ...

休斯顿的问题是高收入岗位少地超多有天气灾害，而且一定程度上房价都是跟能源市场挂钩的。。。

爱买买 不买滚 哈哈 太形象了

同在休斯顿，感谢楼主分享，非常详细！顶一个～

写的挺不错的，非常适合新手看。
希望能分享一下inspection的经历

求分享inspection 经历

我的天啊，我33万出价38万5，根本买不到。你买了哪个地区，我也去买。

太详细了！尤其是我从贷款开始就被builder威胁你买不起了你滚吧。。。。。。
能选builder的贷款公司是少很多事，但是我们只能找外面的，新房appraisal测量的面积还少很多很多。糟心了

illuminati86 发表于 2021-5-27 03:49
请问楼主方便透露一下看的这些四十万左右的房子大概在哪片吗？

Katy和richmond那边会有，sugar land是肯定买不到了

alphawh 发表于 2021-5-27 11:48
我的天啊，我33万出价38万5，根本买不到。你买了哪个地区，我也去买。

Richmond会好一点，一些区学区也不错，可以去看看